【アナリスト水田雅展の銘柄分析】日本駐車場開発は16年7月期は子会社業績の下振れ懸念だが、中期的な成長期待

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

 日本駐車場開発<2353>(東1)は駐車場に関する総合コンサルティング企業である。連結子会社の日本スキー場開発<6040>はスキー場再生・運営事業を展開している。16年7月期は記録的な暖冬の影響で子会社業績の下振れが懸念されるが、17年7月期は暖冬の影響が一巡する。そして駐車場ビジネスの海外展開加速も寄与して中期的に成長が期待される。株価は11月の戻り高値圏から反落したが、暖冬の影響の織り込みが完了して反発のタイミングだろう。

■駐車場事業と子会社のスキー場事業を展開

 駐車場に関する総合コンサルティング企業である。国内および海外において施設型の駐車場を中心に直営・受託運営・コンサルティング事業などを展開している。

 また連結子会社の日本スキー場開発<6040>は、国内においてスキー場再生・運営事業(15年12月末時点で8スキー場)を展開している。

■駐車場に関する総合コンサルティング企業

 駐車場事業では、都心部のオフィスビル、ホテル、商業施設、マンションなどに附置した施設型の機械式立体駐車場を中心に、月極・時間貸し駐車場を有人管理で運営する駐車場運営事業(不稼働駐車スペースを借り上げて運営する直営事業、および運営を受託するマネジメント事業)を主力としている。ビル附置型の月極駐車場は天候などの影響を受けにくく、収益の安定性が特徴だ。

 なお直営事業は中小型駐車場(30台規模は月極専用、50台~100台規模は時間貸し併用)が中心で、100台超の大型駐車場は受託運営が中心である。受託運営では、丸の内中央パーキング(丸ビル・新丸ビル)、池袋サンシャインシティ、グランフロント大阪などの大型駐車場も受託している。

 またホテルや百貨店などにおけるバレーサービス(施設を利用する顧客の車をエントランスで預かり、車を駐車場まで回送し、鍵を保管し、帰りの際に駐車場から顧客の目の前まで車を届けるサービス)も強化し、ウェスティンホテル東京、伊勢丹新宿本店、ザ・キャピトルホテル東急、セントレジス大阪などから受託している。

 さらに15年9月にはグランフロント大阪に入居するインターコンチネンタルホテル大阪においてバレーサービスを開始し、15年10月には中部国際空港セントレアにおいて国内空港初の空港直営バレーパーキングサービス業務を運営受託した。

 不稼働駐車場の収益化など駐車場経営に関するノウハウ、ホスピタリティ溢れる高品質な有人管理の駐車場運営サービスなどに強みを持ち、駐車場オーナーに最適な駐車場運営スタイルを提案して、駐車場オーナーと駐車場利用者の満足を追求するソリューションの提供を基本としている。

■多様化するニーズに対応して駐車場ビジネスの業容を拡大

 多様化するニーズに対応して、駐車場の経営・収益予測・運営・安全管理・建設・設備メンテナンスなどに関する各種コンサルティングサービス、月極契約者募集代行などで優良顧客を誘致するリーシングサービス、国内最大級の月極駐車場情報検索サイト「日本駐車場検索」や時間貸し駐車場情報検索サイト「NPDポータル」の運営、カーシェアリングサービス「ecoloca(エコロカ)」や駐車場付きマンスリーレンタカー、球場やコンサートホール等の近隣の時間貸し駐車場における予約サービスなども展開し、駐車場ビジネスの業容を拡大している。

 さらに、駐車場運営の「現場力」を強化するとともに、業界最多の月極契約数や不動産情報ネットワークなど全国的な事業展開の強みを活かして、全国的に車両を保有する企業向けの駐車場に関する契約事務等一括管理代行など、車両管理業務上流から下流までの総合的なソリューションを開発・提供していく方針だ。

 新サービス展開の一環として、駐輪場やヘルスケア複合型施設などの運営も展開している。環境志向・健康志向の高まりや自転車を通勤手段として推進する企業の動きなどを踏まえて、11年4月には東京・新丸ビル地下1階で、皇居ランナーや自転車通勤者のための駐輪場を併設したランナーサポート施設「MARUNOUCHI Bike&Run」の運営を開始した。

 また15年7月には東京メトロ新宿三丁目駅に直結したビルに、当社初となる自転車専用屋内月極駐輪施設「SHINJUKU BIKE」を開設した。高級自転車も安心のセキュリティ設備で、新宿エリアに潜在している自転車通勤のニーズを掘り起こす。

 15年10月には楽天<4755>と共通ポイントサービス「Rポイントカード」の分野で提携し、16年夏頃から全国のコインパーキング事業会社と共通会員サービスを展開すると発表した。本事業に参画するコインパーキングを対象に、新たなコインパーキング利用者の獲得を後押しする。参画予定のコインパーキング事業会社は約20社、初期導入予定のコインパーキング数は政令指定都市を中心に約1000ヶ所で、今後順次拡大していく方針だ。

■アジア新興国市場に駐車場ビジネスの展開を加速

 海外については、日本で培ってきた駐車場運営サービスや駐車場活用ノウハウを活かして、アジアの新興国市場への展開を加速している。タイ、中国(上海)、韓国に続いて、15年3月にはインドネシアに4番目の海外拠点を設立した。中期的にはアジアを中心に海外売上高比率50%を目標としている。

 タイの子会社NPDタイは、15年7月期末の運営17物件・5268台で2期連続の最終黒字となった。タイのバンコクではトヨタ自動車<7203>がリードして渋滞解消プロジェクトが推進されており、NPDタイも中心メンバーとしてプロジェクトに参画している。また中国駐車場事業も16年7月期第1四半期に営業黒字化した。

 15年7月にはNPDタイが、ビルの運営管理を手掛けるラマランド社と、日系企業としては最大級規模となるサービスオフィスを開設した。タイに進出を希望する日系企業に対して、会社設立・運営からワンストップで進出時のサポートを行う。

 また15年9月にはNPD韓国が、設立後初の受注となるサブリース契約を2件締結し、9月から「ドーミーインプレミアムソウルカロスキル駐車場」を、10月から「ING生命オレンジタワー駐車場」の運営をそれぞれ開始した。

 15年10月には、連結子会社NPDグローバルの子会社(当社の孫会社)としてタイにNPDヘルスケアサービスを設立した。日立ハイテクノロジーズ<8036>の子会社、およびCOAX GROUPと共同で設立し、高い水準のメディカルチェックサービスを提供する。

 アジアの新興国市場おいては経済成長に伴って自動車保有台数が急速に増加し、月極駐車場の単価も上昇傾向を強めている。そして都市部における駐車場の供給台数不足、駐車場運営ノウハウ不足による利便性やサービス品質に対する利用者の不満、違法駐車の取締強化などを背景として、当社の強みである不稼働駐車場の収益化や高品質な駐車場運営サービスへの需要が高まっている。潜在市場規模は大きいだろう。

■子会社のスキー場運営事業はM&Aで業容拡大

 連結子会社の日本スキー場開発<6040>は、関東甲信越を中心にスキー場運営事業を展開している。M&Aで取得したスキー場を再生して収益を積み上げるビジネスモデルで、事業再生・運営のプロ集団として、貴重な自然を最大限活用したスキー場運営の再デザインを目指し、スキー場取得とバリューアップの相乗効果で成長する独自のビジネスモデルを推進している。

 15年7月期末時点で、長野県・HAKUBA VALLEYエリアの4スキー場(白馬八方尾根スキー場、白馬岩岳スノーフィールド、栂池高原スキー場、鹿島槍スキー場)、長野県・竜王スキーパーク、群馬県・川場スキー場、および岐阜県・めいほうスキー場の7スキー場を運営し、15年10月には菅平高原スノーリゾート(長野県上田市菅平高原)においてスキー場を運営するハーレースキーリゾートの株式を取得して子会社化(株式譲渡実行は11月)した。同社の子会社化によってスキー場運営は8ヶ所となった。

■駐車場事業の収益はストック型、スキー場事業の収益は季節変動大

 15年7月期のセグメント別業績を見ると、駐車場事業は売上高が14年7月期比8.6%増の110億85百万円で、全社費用等調整前の営業利益が同9.8%増の25億89百万円、全社費用等含む営業利益が同4.5%増の16億81百万円、スキー場事業は売上高が同19.8%増の58億82百万円、営業利益が同24.9%増の9億05百万円だった。

 また15年7月期の四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(8月~10月)32億18百万円、第2四半期(11月~1月)51億20百万円、第3四半期(2月~4月)53億30百万円、第4四半期(5月~7月)33億39百万円で、営業利益は第1四半期2億36百万円、第2四半期10億91百万円、第3四半期12億30百万円、第4四半期16百万円だった。

 駐車場事業は運営物件数や台数の積み上げによるストック型の収益構造である。月極専用駐車場の契約率や契約単価、時間貸し駐車場の稼働率や料金動向も収益変動要因となる。

 スキー場事業は季節要因による収益変動が大きい。ウィンターシーズン(スキー場の営業開始日~営業終了日、通常11月~4月)にあたる第2四半期と第3四半期の構成比が圧倒的に高く、グリーンシーズン(ウィンターシーズン以外の期間)にあたる第1四半期と第4四半期は赤字となる収益構造だ。また積雪量など天候や自然災害の影響も受けやすい。

 15年7月期のスキー場来場者数は、ウィンターシーズン(スキー場7施設合計)が14年7月期比11.0%増の155.0万人、グリーンシーズン(索道稼働4施設合計)が同13.5%減の23.8万人だった。

 15年7月期の主要経営指標を見ると、売上高営業利益率は14年7月期比0.3ポイント低下の15.1%、ROEは日本スキー場開発のIPOに伴う特別利益も寄与して同20.9ポイント上昇の65.5%、自己資本比率は同0.2ポイント上昇の38.0%、配当性向は同25.8ポイント低下の31.3%だった。

■駐車場事業の運営物件数・台数は国内外とも増加基調

 15年7月期の駐車場事業は、売上高が同8.6%増の110億85百万円(国内が同6.4%増の104億01百万円、海外が同56.8%増の6億83百万円)で、全社費用等を含む営業利益が同4.5%増の16億81百万円だった。

 運営物件数・台数が順調に増加した。さらに高収益物件の獲得、月極専用駐車場の契約率向上、契約単価の上昇、時間貸し駐車場の料金体系見直しなども寄与して売上総利益率が同0.1ポイント上昇した。海外事業の収益改善も寄与した。

 国内駐車場事業の事業別売上高は直営が同6.0%増の72億80百万円、マネジメントが同5.2%増の24億78百万円、その他が同17.1%増の6億43百万円だった。

 物件数は新規契約90、解約60、純増30だった。そして15年7月期末の国内運営物件数は14年7月期末比2.7%増の1150物件(直営月極専用912物件、直営時間貸し併用136物件、時間貸しマネジメント102物件)で、運営総台数は同7.5%増の3万9984台(直営月極専用借上台数1万4226台、直営時間貸し併用借上台数8958台、時間貸しマネジメント管理台数1万6800台)だった。

 直営月極専用物件の契約率は、14年7月期末92.8%(物件数890、借上台数1万3499台、貸付台数1万2527台)から、15年7月期末の93.4%(物件数912、借上台数1万4226台、貸付台数1万3287台)に上昇した。

 なお海外駐車場事業(タイと中国の合計)は、15年7月期末の運営物件数が14年7月期末比16.7%増の21物件、運営総台数が同14.8%増の6999台となった。

■16年7月期第1四半期の売上高は過去最高

 今期(16年7月期)第1四半期(8月~10月)の連結業績は、売上高が前年同期比10.3%増の35億49百万円だが、営業利益が同23.0%減の1億81百万円、経常利益が同22.8%減の3億19百万円、純利益が同71.9%減の2億73百万円だった。

 駐車場事業において運営物件数・台数が順調に増加し、売上高は第1四半期として過去最高だったが、スキー場事業においてめいほう高原開発を連結化したことに伴うグリーンシーズンの営業費用増加やのれん償却費増加などで、営業減益、経常減益だった。純利益は日本スキー場開発の第三者割当増資に伴う持分変動利益7億60百万円が一巡して大幅減益だった。

 セグメント別に見ると、国内駐車場事業は売上高が同6.1%増の26億83百万円、営業利益が同5.8%増の6億円、海外駐車場事業は売上高が同44.8%増の1億92百万円、営業利益が8百万円の赤字(前年同期は17百万円の赤字)、国内海外合計の駐車場事業は売上高が同8.1%増の28億76百万円、全社費用を除く営業利益が同7.5%増の5億91百万円、全社費用を含めた営業利益が同9.3%増の4億51百万円、スキー場事業は売上高が同15.5%増の6億40百万円、営業利益が2億64百万円の赤字(同1億74百万円の赤字)だった。

 国内駐車場事業の契約物件数は前年同期比25物件増加の1155物件(15年7月期末比では新規契約19物件、解約14物件の純増5物件)で、運営総台数は前年同期比4.3%増の4万361台となった。また海外駐車場事業の契約物件数は前年同期比12物件増加の31物件、総台数は前年同期比29.5%増の8015台となった。

■16年7月期は記録的な暖冬の影響で子会社業績が下振れの可能性

 今期(16年7月期)通期の連結業績予想(9月3日公表)については、売上高が前期比10.0%増の187億円、営業利益が同20.5%増の31億円、経常利益が同3.0%増の31億円で、純利益は日本スキー場開発の第三者割当増資に伴う持分変動利益が一巡して同47.6%減の18億50百万円としている。配当予想は同20銭増配の年間3円50銭(期末一括)で予想配当性向は63.6%となる。

 セグメント別の計画を見ると、駐車場事業は新規契約180物件、6000台で売上高が同9.5%増の121億40百万円、全社費用等含む営業利益が同23.1%増の20億70百万円、スキー場事業は新規スキー場の取得を見込まず、プロモーション効果やインバウンド需要による来場者数の増加で売上高が同11.5%増の65億59百万円、営業利益が同14.3%増の10億35百万円としている。

 駐車場事業における新規物件獲得や既存物件の稼働率上昇、スキー場事業における来場者数増加で2桁増収・営業増益予想としている。ただしスキー場事業が記録的な暖冬の影響を受けるため下振れの可能性が高いだろう。

 駐車場事業に関しては、オフィスビル・商業施設・マンションなどに設置された駐車場に対する収益化需要、サービス・安全性向上への需要は高水準であり、得意とする大型有人時間貸し物件の新規獲得が期待される。札幌や九州エリアなどの地方中核都市では競合が減少して新規獲得が好調に推移するようだ。

 また大型商業施設の駐車場運営、ホテル・百貨店でのバレーサービスのノウハウも活用して、空港や公共施設など未開拓領域の駐車場運営受託を強化する。さらに12年7月期から実施している新卒社員の大量採用・人材育成を継続し、駐車場不稼働情報収集や新規契約獲得などを推進して安定した駐車場運営体制を構築する。

■国内需要は高水準、海外展開も寄与して中期成長期待

 国内駐車場市場では、消費増税後の新車販売の低迷、少子高齢化や若年層の車離れなどの影響が懸念される可能性もあるが、20年東京五輪開催に向けて首都圏中心に新たなオフィスビル・ホテル・商業施設が建設されるなど、良質な駐車場運営サービスに対する需要は高水準である。

 そして未出店の政令指定都市・中核都市を含めると、全国的に新規運営駐車場の開拓余地は大きい。また機械式立体駐車場の多くが修繕・建て替え時期を迎えていることも追い風となりそうだ。成長力の高い海外駐車場事業も収益寄与が本格化する。そしてスキー場事業もジャパンパウダーを求める世界中のインバウンド需要が追い風となる。

 16年7月期連結業績はスキー場事業が記録的な暖冬の影響を受けそうだが、17年7月期は暖冬の影響が一巡する。そして中期的には収益拡大基調だろう。

■株主優待制度で積極還元姿勢

 株主優待制度については、毎年7月31日時点の1000株以上所有株主に対して実施している。優待内容は、当社が運営・管理している時間貸し駐車場の1日駐車料金30%割引券5枚、および日本スキー場開発が運営するスキー場リフト1日割引チケット(1枚で4名利用可)3枚を贈呈する。

■株価は調整一巡感

 株価の動きを見ると、11月の戻り高値圏160円台から反落したが、9月の安値圏120円台まで下押すことなく、130円~140円近辺で調整一巡感を強めている。

 1月5日の終値135円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS5円50銭で算出)は24~25倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間3円50銭で算出)は2.6%近辺、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS20円11銭で算出)は6.7倍近辺である。時価総額は約469億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線が戻りを押さえる形となったが、13週移動平均線近辺で下げ渋り調整一巡感を強めている。16年7月期はスキー場事業が記録的な暖冬の影響を受けそうだが、17年7月期は暖冬の影響が一巡する。そして中期的にも収益拡大が期待される。記録的な暖冬の影響の織り込みが完了して反発のタイミングだろう。

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