東証リート指数が着実に上昇しています。今年に入ってからの同指数の安値（終値ベース）は、１月２１日の１６２０．８９ポイントでしたが、４月２５日時点の終値は１９７０．７２ポイントになりました。わずか３ヶ月間で２１．５８％の上昇です。

　Ｊ－ＲＥＩＴが買われている理由は、やはり２月１６日から導入されたマイナス金利の影響が大きいと思われます。１０年物国債利回りまでもがマイナス金利になる一方、Ｊ－ＲＥＩＴの平均配当利回りは、４月２５日時点で３．１８％です。

　一般的に、Ｊ－ＲＥＩＴの平均配当利回りと、１０年物国債利回りの差は３００ベーシスポイント（３％）が適正水準と見なされています。Ｊ－ＲＥＩＴは、国債に比べて価格変動リスクが高い。けれども、３％の金利差があれば、そのリスクを補って十分な期待リターンが得られると市場参加者が判断し、Ｊ－ＲＥＩＴ市場に資金が流入すると考えられます。逆に、両者の金利差が３％未満に縮小したり、あるいは逆転したりした場合は、Ｊ－ＲＥＩＴは国債に比べて相対的に買われ過ぎというサインになり、売られる可能性が高まります。言うまでも無く現在、１０年国債利回りがマイナス金利で、Ｊ－ＲＥＩＴの平均配当利回りが３．１８％ですから、両者の金利差は３％超まで広がっており、まだＪ－ＲＥＩＴに買われる余地があると考えられます。

　こうした動きにいち早く反応したのが海外投資家です。１月時点で、海外投資家によるＪ－ＲＥＩＴの投資部門別売買状況は、金額ベースで３４億円の売り越しでした。それが２月になると１１６７億円の買い越し、３月が８３２億円の買い越しになっています。

　特にこの間、外国為替市場では円高が進みました。これも海外投資家にとって、Ｊ－ＲＥＩＴに投資する支援材料になったと思われます。円高トレンドが形成されたことによって、為替差損を被るリスクが軽減されたからです。

　気になるのは、銀行が売り越しに転じていること。１月は１億円の買い越しでしたが、２月は１８６億円の売り越し、３月も１２１億円の売り越しになりました。マイナス金利によって、余資運用の対象を国債市場からＪ－ＲＥＩＴ市場にある程度、シフトさせるのではないかという見方とは裏腹に、２月以降は売り越しが続きました。

　ただ、銀行にとっては最悪、償還まで保有すれば差損を回避できた国債までもがマイナス金利になったことで、今後は償還まで保有しても差損を被るリスクに晒されます。今の金利差からすれば、再びＪ－ＲＥＩＴへのシフトが起こる可能性が高いと考えられます。当面、Ｊ－ＲＥＩＴ市場の需給動向は堅調と見て良さそうです。

（証券会社、公社債新聞社、金融データシステム勤務を経て２００４年にＪＯＹｎｔを設立、代表取締役に就任、著書多数）