【鈴木雅光の投信Ｎｏｗ】東証ＲＥＩＴはどこまで上がるのか？
- 2015/1/26 11:23
- 株式投資News
目先、調整しているものの、東証ＲＥＩＴ指数は順調に上昇傾向をたどっている。１月１６日には１９９０ポイントをつけ、２０００ポイントという大台まであと一歩まで迫った。
ここまで市場での取引価格が上昇すると、ＲＥＩＴの魅力のひとつである配当利回りは低下する。１月２３日時点で、東証に上場されているＲＥＩＴの配当利回りは、２．９３％だ。ちなみに昨年の１月時点では３．６％程度を維持していた。
現在、Ｊ－ＲＥＩＴに買いが入っている理由は、恐らく２つある。
第一に、国内不動産市況が堅調に推移していることだ。都心を中心にして不動産価格が下げ止まり、徐々に上昇の兆しが見え始めている。それに加え、オフィスビルなどでは賃料が上向き始めた。賃料の上昇は、Ｊ－ＲＥＩＴにとってポジティブな材料であり、それを好感してＪ－ＲＥＩＴへの買いが集まっている。
第二に、日銀による買いへの期待感もあるだろう。昨年１０月末に発令された黒田バズーカ第２弾では、ＥＴＦだけでなくＪ－ＲＥＩＴの買入を３倍に増やすことになった。これにより、少なくともＪ－ＲＥＩＴ相場が大きく崩れそうな時には、日銀のさらなる援護射撃が期待されると見る市場関係者は、少なくない。
ただ、一方で不安材料もある。国債利回りと、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りの差（スプレッド）が縮小していることだ。両者のスプレッドは昨年５月に３％を割り込んだ。市場関係者の間では、３％が理想のスプレッドと見られていたが、現在のスプレッドは２．７％程度まで縮小している。日本国債に対して、不動産投資のリスクプレミアムは３％程度というのが、スプレッド３％の根拠であり、それを割り込んでいる状況は、Ｊ－ＲＥＩＴがやや割高な水準にまで買われていることを意味する。その調整が、どこかの段階で入る可能性は否定できない。
もし、スプレッド３％程度まで広がるとしたら、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りは３．２％程度まで上昇することになる。もし、配当金の額が不変だとしたら、配当利回りが３．２％程度まで上昇した時、東証ＲＥＩＴ指数は１８００ドル近辺まで下落する。これからＪ－ＲＥＩＴに投資する場合は、その程度のリスクを見込んでおく必要がありそうだ。。（証券会社、公社債新聞社、金融データシステム勤務を経て２００４年にＪＯＹｎｔを設立、代表取締役に就任、著書多数）
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