投資用マンションのアーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は２月１６日、今期（１５年６月期）業績・配当予想の増額修正を発表した。１月２２日に続いて２回目の増額修正だ。株価は下値を切り上げて戻り歩調の展開であり、今期２回目の増額修正、低ＰＥＲ、４％台の高配当利回りを評価して動意付きそうだ。１３年５月高値５６０円を目指す展開だろう。

東京２３区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、在庫不足のため販売価格は上昇傾向のようだ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

なお２月５日に、１００％子会社アーバネットリビングの設立（３月３日設立予定）を発表した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

海外投資家への直接分譲については、１４年７月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（１５年２月末竣工、１５年６月期売上計上予定）が第一弾となった。また１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（１６年３月末竣工、１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

そして２月１６日には投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト（仮称）」（マンション部分７４戸、店舗１店）の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期（１４年６月期）売上高の１０％相当額以上としている。

２月５日に発表した今期（１５年６月期）第２四半期累計（７月～１２月）の業績（非連結）は、前年同期比３３．５％増収、同３６．２％営業増益、同３３．７％経常増益、同２６．１％最終減益だった。純利益は法人税等調整額が増加したため減益だったが、投資用ワンルームマンション７棟の一部戸別決済２６７戸を売上計上し、販売価格上昇による売上総利益率改善や販管費の圧縮なども寄与して大幅営業増益だった。

そして２月１６日には今期（１５年６月期）業績（非連結）と配当予想の増額修正を発表した。いずれも１月２２日に続いて今期２回目の増額修正だ。

今期の業績（非連結）見通しは、前回予想（１月２２日に増額修正）に対して売上高を３億円増額して前期比１２．６％増の１１８億円、営業利益を１億５０百万円増額して同３４．９％増の１６億円、経常利益を１億２０百万円増額して同３３．２％増の１３億２０百万円、そして純利益を８０百万円増額して同１１．４％増の８億５０百万円とした。

今期の売上計上を想定していなかった１５年５月竣工物件の店舗部分が６月に売上計上されることになった。また原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与した。

配当予想については配当性向約３０％を目標として、業績見通しの増額修正に伴って前回予想（１月２２日に増額修正）から１円増額して年間１３円（第２四半期末５円、期末８円）とした。前期との比較では１円増配となる。

株価の動き（２月４日付で貸借銘柄）を見ると、３００円を挟むレンジでやや乱高下の形だ。１月２２日に１回目の増額修正を好感して３２０円まで急伸する場面があったが、１２月８日の戻り高値３２０円を抜けず一旦反落した。ただし下値を切り上げて戻り歩調の展開だ。足元では２月６日の２８３円から１２日の３１８円まで上伸している。

２月１６日の終値３０５円を指標面（２回目の修正後）で見ると、今期予想ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ４０円７９銭で算出）は７～８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は４．３％近辺、そして前期実績ＰＢＲ（前期実績のＢＰＳ１５３円３４銭で算出）は２．０倍近辺である。

日足チャートで見ると２５日移動平均線、週足チャートで見ると１３週移動平均線がサポートラインとなって下値を切り上げている。強基調の形だ。今期２回目の増額修正、低ＰＥＲ、４％台の高配当利回りを評価して１３年５月高値５６０円を目指す展開だろう。