【アナリスト水田雅展の銘柄分析】アーバネットコーポレーションは15年6月期業績・配当予想を2回目の増額修正、13年5月高値目指す

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

投資用マンションのアーバネットコーポレーション<3242>(JQS)は2月16日、今期(15年6月期)業績・配当予想の増額修正を発表した。1月22日に続いて2回目の増額修正だ。株価は下値を切り上げて戻り歩調の展開であり、今期2回目の増額修正、低PER、4%台の高配当利回りを評価して動意付きそうだ。13年5月高値560円を目指す展開だろう。

東京23区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。REIT、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、在庫不足のため販売価格は上昇傾向のようだ。日銀の異次元金融緩和、20年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

なお2月5日に、100%子会社アーバネットリビングの設立(3月3日設立予定)を発表した。グループ全体の発展を目指して戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

土地価格上昇と建設コスト上昇によって売上総利益率が低下傾向を強めるという事業環境に対応して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

海外投資家への直接分譲については、14年7月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」(15年2月末竣工、15年6月期売上計上予定)が第一弾となった。また14年11月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」(16年3月末竣工、16年6月期売上計上予定)の売買契約を締結した。

そして2月16日には投資用ワンルームマンション「東邦大学前プロジェクト(仮称)」(マンション部分74戸、店舗1店)の売却を発表した。海外投資家への直接分譲で、売却価格は前期(14年6月期)売上高の10%相当額以上としている。

2月5日に発表した今期(15年6月期)第2四半期累計(7月~12月)の業績(非連結)は、前年同期比33.5%増収、同36.2%営業増益、同33.7%経常増益、同26.1%最終減益だった。純利益は法人税等調整額が増加したため減益だったが、投資用ワンルームマンション7棟の一部戸別決済267戸を売上計上し、販売価格上昇による売上総利益率改善や販管費の圧縮なども寄与して大幅営業増益だった。

そして2月16日には今期(15年6月期)業績(非連結)と配当予想の増額修正を発表した。いずれも1月22日に続いて今期2回目の増額修正だ。

今期の業績(非連結)見通しは、前回予想(1月22日に増額修正)に対して売上高を3億円増額して前期比12.6%増の118億円、営業利益を1億50百万円増額して同34.9%増の16億円、経常利益を1億20百万円増額して同33.2%増の13億20百万円、そして純利益を80百万円増額して同11.4%増の8億50百万円とした。

今期の売上計上を想定していなかった15年5月竣工物件の店舗部分が6月に売上計上されることになった。また原価や販管費を精査したことも利益増額に寄与した。

配当予想については配当性向約30%を目標として、業績見通しの増額修正に伴って前回予想(1月22日に増額修正)から1円増額して年間13円(第2四半期末5円、期末8円)とした。前期との比較では1円増配となる。

株価の動き(2月4日付で貸借銘柄)を見ると、300円を挟むレンジでやや乱高下の形だ。1月22日に1回目の増額修正を好感して320円まで急伸する場面があったが、12月8日の戻り高値320円を抜けず一旦反落した。ただし下値を切り上げて戻り歩調の展開だ。足元では2月6日の283円から12日の318円まで上伸している。

2月16日の終値305円を指標面(2回目の修正後)で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS40円79銭で算出)は7~8倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は4.3%近辺、そして前期実績PBR(前期実績のBPS153円34銭で算出)は2.0倍近辺である。

日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって下値を切り上げている。強基調の形だ。今期2回目の増額修正、低PER、4%台の高配当利回りを評価して13年5月高値560円を目指す展開だろう。

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