ムゲンエステート＜３２９９＞（東１）は、前日５日に４円高の１３７２円と８営業日続伸して引け、今年３月１４日につけた株式分割権利落ち後高値１４１２円を射程圏に捉えた。今２０１８年１２月期業績が、連続して過去最高を更新し、配当も連続増配が予想されることを手掛かりにディフェンシブ関連の割安株買いが増勢となった。また推進中の中期経営計画でも、設立３０周年を迎える最終年度の２０２０年１２月期に向け、中古不動産流通業界のパイオニアとしてさらに高成長を続ける積極政策を展開することも、合わせて買い評価されている。

■棟賃貸マンションや一棟オフィスビルの販売件数が拡大し販売単価も上昇

　同社の今１２月期業績は、売り上げ７６２億８４００万円（前期比２０．０％増）、営業利益７９億５９００万円（同１１．８％増）、経常利益７２億２２００万円（同１１．５％増）、純利益４６億３９００万円（同８．５％増）と連続２ケタ増の高成長が予想され、純利益は連続して過去最高を更新、配当も、年間３０円（前期実績２５円）への連続増配を予定している。東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の首都圏１都３県に特化して中古不動産を買い入れ一棟賃貸マンションや一棟オフィスビルなどの投資物件に再生するビジネスモデルが追い風を受け、さらに売り上げを伸ばすことが要因となる。前期は、初めて一棟オフィスビルの売り上げが一棟賃貸マンショの売り上げを上回ったが、今期の不動産販売事業は、販売件数が前期比２２件増の３４０件、平均販売単価が、同じく１５．４％増の１億８９４０万円と続伸し、販売単価が１０億円を超える大型物件の取り扱いも増える。

　また、今期から３カ年計画で推進する中期経営計画では、一棟オフィスビルを新たな収益の柱とする「進化」と、買取活動から販売活動まで一貫して責任を持つ営業一貫責任体制を強化する「深化」、海外不動産投資家向けの販売を担当する外国人採用を進める「新化」の３つの「シンカ」に注力し、今年２月から提供を開始した相続対策向けの新商品「らくらくリースバック」なども加わり、さらに業績を拡大、最終年度の２０２０年１２月期の純利益は、５０億円と高成長を目標にしている。利益配分についても、最終年度までに配当性向２０％程度（前期配当性向１４．２％）を目標に段階的に引き上げる。

■ＰＥＲ７倍台の超割安修正でまず２０１６年の株式分割の権利落ち埋めを目指す

　株価は、好決算の四半期決算発表のたびに上値評価され、昨年１１月の前期第３四半期業績に反応して１２５８円高値をつけ、配当権利落ち後安値１１２１円安値からも１２８８円まで買い直されたが、世界同時株安の影響で９９９円安値に突っ込んだ。同安値後は、売られ過ぎとしてリバウンド、今期業績の連続過去最高を更新する今期業績の発表とともに、１３８７円高値まで買い進まれ、高値もみ合いのあと１４１２円高値へ切り返し右肩上がりの上昇トレンドを続けた。同高値は、２０１６年６月３０日を基準日に実施した株式分割（１株を２株に分割）の権利落ち後高値となっており、まず権利付き最終値１９０５円への権利落ち埋めに向けＰＥＲ７倍台の超割安修正が続こう。（本紙編集長・浅妻昭治）