アーバネットコーポレーションは戻り歩調、18年6月期減益予想だが19年6月期の収益再拡大期待

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。18年6月期は自社開発物件の販売戸数減少で減益・減配予想だが、19年6月期の収益再拡大を期待したい。株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

 親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

 人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。なお18年4月にはオリックス銀行をアレンジャーとするシンジケートローン契約を締結した。

 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■18年6月期減収減益・減配予想だが19年6月期の収益再拡大を期待

 18年6月期の連結業績予想は、売上高が17年6月期比10.1%減の160億円、営業利益が38.0%減の15億円、経常利益が42.1%減の12億50百万円、純利益が42.0%減の8億50百万円としている。

 売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが12棟・537戸、新規分野のアパート・テラスハウスが5棟・37戸、買い取り再販が5物件・5戸としている。売上総利益率は1棟一括販売が無いため3.1ポイント低下の18.4%、販管費比率は1.2ポイント上昇の9.1%見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンション販売戸数が減少して減収減益予想である。

 第3四半期累計は売上高が前年同期比4.2%増の133億08百万円、営業利益が11.4%減の16億95百万円、経常利益が11.1%減の15億35百万円、純利益が11.1%減の10億48百万円だった。

 売上計上は自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション10棟・454戸、自社開発アパート1棟6戸、テラスハウス2戸、買い取り再販物件3戸(前年同期は自社開発投資用ワンルームマンション11棟・377戸、用地転売1物件、買い取り再販物件4戸)だった。

 前年同期との比較で販売戸数は大幅増加したが、大型事業用地の転売がなく、売上高は微増にとどまった。利益面では、販管費が減少したが、国内外法人等への1棟一括販売の減少で販売利益率が低下し、営業減益だった。

 超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。18年6月期は自社開発物件販売戸数が減少するが、19年6月期は自社開発投資用ワンルームマンション10棟・599戸、アパート1棟・11戸などの売上計上を目指している。また20年6月期分として自社開発用地869戸分を契約済みである。収益再拡大を期待したい。

 配当予想は8円減配の年間13円(第2四半期末7円、期末6円)としている。予想配当性向は38.4%である。

 株主優待制度は、毎年6月末現在の10単元(1000株)保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。18年6月期末から実施する。

■株価は下値切り上げて戻り歩調

 株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。5月11日には年初来高値となる406円まで上伸した。18年6月期減益・減配予想は織り込み済みだろう。

 5月11日の終値402円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想連結EPS33円88銭で算出)は約12倍、今期予想配当利回り(会社予想の年間13円で算出)は約3.2%、前期実績連結PBR(前期実績連結BPS275円54銭で算出)は約1.5倍である。時価総額は約101億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインの形だ。17年6月高値485円を目指す展開が期待される。(日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展)

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