アーバネットコーポレーションは調整一巡期待、19年6月期増収増益予想で4%台の高配当利回りも見直し

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

 アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売を展開している。18年6月期は販売戸数減少で減収減益だが、計画超で着地した。19年6月期は販売予定戸数の増加で増収増益予想である。株価は上値を切り下げたが、4%台の高配当利回りも見直して調整一巡を期待したい。

■東京23区中心に投資用マンション開発・販売

 東京23区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

 親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。

 自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

 人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で18年中の用地取得を目指している。18年6月には、投資用ワンルームマンション開発のために取得していた東京都大田区西蒲田プロジェクト用地を、ホテル事業における自社開発プロジェクト第1号にすると発表した。

 収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の35%を配当するとしている。

■18年6月期減収減益だが計画超、19年6月期増収増益予想

 18年6月期の連結業績は、売上高が17年6月期比9.6%減の160億85百万円、営業利益が31.0%減の16億68百万円、経常利益が33.3%減の14億40百万円、純利益が32.5%減の9億88百万円だった。配当(7月12日に期末3円増額修正)は、5円減配の年間16円(第2四半期末7円、期末9円、第2四半期末に会社創立20周年記念配当1円を含む)とした。配当性向は40.7%である。

 売上計上物件の減少で減収減益だが計画超で着地した。自社保有収益物件の積み上げによるストック収益拡大も寄与した。売上計上は、不動産開発販売が合計556戸(投資用ワンルームマンション11棟・489戸、分譲マンション1棟・51戸、アパート1棟・6戸、テラスハウス2棟・10戸、および用地転売1件)、不動産仕入販売が買取再販4戸だった。

 19年6月期連結業績予想は、売上高が18年6月期比9.1%増の175億50百万円、営業利益が4.9%増の17億50百万円、経常利益が4.8%増の15億10百万円、純利益が4.1%増の10億30百万円としている。配当予想は1円減配の年間15円(第2四半期末7円、期末8円)で、予想配当性向は36.6%となる。

 不動産開発販売では、18年6月期比91戸増加の647戸(投資用ワンルームマンション10棟・599戸、アパート5棟・45戸、テラスハウス3戸)の販売を計画し、このうち売買契約済・契約見込みは599戸となっている。また20年6月期以降分として自社開発用地880戸分を契約済みである。投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、収益拡大を期待したい。

■株主優待制度は毎年6月末に実施

 株主優待制度は、毎年6月末現在の10単元(1000株)保有株主に対して、保有株式数および保有期間に応じて株主優待ポイントを贈呈する。株主優待ポイントは「アーバネットコーポレーション・プレミアム優待倶楽部」サイトにおいて、食品、家電製品、ギフトなどと交換できる。18年6月期末から実施する。

■株価は調整一巡期待

 株価は戻り高値圏400円近辺から反落して上値を切り下げ、決算発表にもややネガティブ反応となった。

 8月10日の終値は353円、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS40円96銭で算出)は約9倍、今期予想配当利回り(会社予想の年間15円で算出)は約4.2%、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS296円01銭で算出)は約1.2倍、時価総額は約89億円である。4%台の高配当利回りも見直して調整一巡を期待したい。(日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展)

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