AMBITIONは調整一巡して出直り期待、19年6月期大幅増収増益予想

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 AMBITION<3300>(東マ)は東京23区中心に不動産関連事業を展開している。マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、ITを活用した「不動産テック企業」を目指している。19年6月期は上方修正して大幅増収増益予想である。株価は2月の戻り高値から反落してモミ合う形だが、調整一巡して出直りを期待したい。

■東京23区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

 東京23区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業(17年10月子会社化したヴェリタス・インベストメント)を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

 18年6月期のセグメント別営業利益構成比(連結調整前)は、プロパティマネジメント事業45%、賃貸仲介事業5%、インベスト事業51%、その他マイナス1%だった。

 プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース(転貸)が主力である。東京23区中心に1人暮らし・DINKS向け分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。19年1月には、IoTスマートホテルのサブリース契約第2弾として、西浅草ホステル物件「&AND HOSTEL ASAKUSA」の売却およびサブリース契約締結を発表している。

 19年6月期第2四半期末時点のサブリース管理戸数は8.6%増の9776戸となった。入居率は95.3%と高水準である。

 インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア(目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区)を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

 なお収益面の特性として、インベスト事業の引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する。また入社・転勤等の転居シーズンとなる3月を含む第3四半期(1~3月)の構成比が高い季節要因がある。

■管理戸数拡大とIT活用による「不動産テック企業」目指す

 長期ビジョンの目標に売上高1000億円、営業利益100億円(18年6月期実績売上高232億78百万円、営業利益11億41百万円)を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ITを活用した「不動産テック企業」を目指している。

 プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、19年4月からの新在留資格運用に伴って外国人入居者受け入れ態勢を強化する。また外出先からでも家電操作できる最新IoT機器「VERIOT」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

 さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のIoT化に向けて、PCやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやAIの活用、ナビック社との資本業務提携によるWi-Fiセキュリティサービスなども推進している。

 民泊関連では、and factory<7035>と事業協力し、IoTスマートホステル「&AND HOSTEL」を展開している。

 M&A・アライアンス戦略では、18年4月アクセルラボとIoTサービス共同開発で合意、18年5月RPAテクノロジーズと業務提携して不動産業界の業務効率化を支援するRPA事業に参入、18年10月ビューティ関連サービスのM.I.Tホールディングスに資本参加、18年11月不動産管理会社向け募集支援・業務改善システムのGood不動産と業務提携、18年12月不動産向けシステム開発のPC-DOCTORSを子会社化した。

 19年2月には、あどばる社(レンタルスペース運営、不動産サブリース、飲食店専門・居抜き物件検索サイト運営などを展開)と資本業務提携した。

■19年6月期上方修正して大幅増収増益予想

 19年6月期連結業績予想(2月14日に上方修正)は、売上高が18年6月期比25.7%増の292億68百万円、営業利益が34.6%増の15億36百万円、経常利益が32.4%増の13億46百万円、純利益が38.4%増の8億46百万円としている。配当予想は18年6月期と同額の年間16円50銭(期末一括)で、予想配当性向は17.3%となる。

 第2四半期累計の売上高は前年同期比48.4%増の134億36百万円、営業利益が5億57百万円(前年同期は9百万円)、経常利益が4億83百万円(同35百万円の赤字)、純利益が2億62百万円(同48百万円の赤字)だった。計画超の大幅増収増益だった。プロパティマネジメント事業の管理戸数は8.6%増の9776戸、入居率は95.3%、インベスト事業の物件売却件数は88件増の186件だった。

 通期も上方修正して大幅増収増益予想である。プロパティマネジメント事業の管理戸数が伸長し、子会社ヴェリタス・インベストメントの販売戸数が期初計画を上回る見込みだ。収益拡大を期待したい。

■株価は調整一巡して出直り期待

 株価は急伸した2月の戻り高値1290円から反落し、1000円近辺でモミ合う形だが、調整一巡して出直りを期待したい。3月19日の終値は1009円、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS124円42銭で算出)は約8倍、今期予想配当利回り(会社予想の年間16円50銭で算出)は約1.6%、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS279円10銭で算出)は約3.6倍、時価総額は約69億円である。(日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展)

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