テンポイノベーション＜３４８４＞（東証プライム）は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスである。２３年３月期は大幅増収増益予想としている。店舗転貸借事業において旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応した積極的な仕入を実施し、転貸借物件数と成約件数が順調に増加する見込みだ。２３年３月期会社予想に上振れ余地があり、さらに２４年３月期も積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。株価は地合い悪化の影響で３月の上場来高値圏から反落したが、利益確定売りが一巡して切り返しの動きを強めている。好業績や中期成長力を評価して上値を試す展開を期待したい。なお５月１１日に２３年３月期決算発表を予定している。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産業者とのリレーションシップ強化を主目的とする不動産売買事業、および独自の審査ノウハウを活用した店舗物件専門の家賃保証事業（２２年４月に設立した子会社の店舗セーフティー）も展開している。なお、クロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

２２年３月期のセグメント別構成比は、売上高が店舗転貸借事業９２％、不動産売買事８％、営業利益が店舗転貸借事業８０％、不動産売買事業２０％だった。全社売上に占めるランニング収入（転貸借物件からの賃料収入、転貸借契約更新時の更新手数料収入など）の比率は８５．９％だった。不動産売買事業は、不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。２２年３月期は５物件を売却、６物件を取得し、期末時点の保有物件数は３件となった。

■転貸借契約件数は増加基調

店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２２年３月期の新規契約件数および後継付け件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の転貸借契約件数の合計は２１年３月期比２９．６％増の４０７件となり、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は２４５件増加の１９５１件となった。コロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも、転貸借契約物件数は着実に増加している。

なお四半期別の成約件数の推移を見ると、コロナ禍前の２０年３月期は概ね１００件前後で推移（第１四半期１０１件、第２四半期１００件、第３四半期９１件、第４四半期１０５件）していた。２１年３月期第１四半期にコロナ禍の影響で４３件まで落ち込む場面があったが、その後は第２四半期８１件、第３四半期９２件、第４四半期９８件、２２年３月期第１四半期９５件、第２四半期９６件、第３四半期１０４件と順調に回復した。そして２２年３月期第４四半期１１２件、２３年３月期第１四半期１０７件、第２四半期１１７件となり、２２年３月期第４四半期以降はコロナ禍前を上回る水準となっている。転貸借物件数の純増につながる新規契約が高水準な一方で、解約数は低水準で推移している。

■転貸借物件数２９年３月期５５００件目標

中長期的な経営目標として、２５年３月期に営業部門１００名体制を構築し、２６年３月期に転貸借物件純増数６００件／年、２７年３月期に成約数１０００件／年を目指すとしている。さらに２９年３月期には、転貸借物件数５５００件（首都圏１都３県の当事業対象店舗数推定約１１万件に対するシェア５％相当）で、売上高３００億円規模、営業利益３０億円規模を目指すとしている。

成長に向けた基本方針は転貸借契約件数と賃料差益の最大化、テーマは専門特化・プロフェッショナル化としている。具体的には、２２年３月期に４０名だった営業人員を、年２４名を目途にリーシング担当として採用し、その後、営業教育を経て高難度の仕入への異動（年４～６名）を含めて、２５年３月期に営業１００名体制（仕入３０名、リーシング７０名程度）を構築する。そして仕入エリア戦術の実行などにより、２９年３月期に転貸借物件数５０００件（２２年３月期実績１９５１件）を目指す方針だ。

出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」については、ＳＥＯ対策やサーバ強化によって集客力の強化を推進している。２２年３月期は、サイト総訪問数が２０年３月期比６９．５％増加、問い合わせ件数が４８．８％増加、新規会員登録数が７５．６％増加、内見数が５２．２％増加した。

なお３ヶ年の中期経営計画では、２４年３月期売上高１４４億３７百万円、営業利益１２億５７百万円、営業利益率８．７％、成約数５１０件、転貸借物件数２５２７件、２５年３月期売上高１６４億１７百万円、営業利益１４億７１百万円、営業利益率９．０％、成約数５８０件、転貸借物件数２８７９件の計画を掲げている。

ＣＳＲ活動としては、飲食店舗を活用した「子ども食堂」を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。コロナ禍のため開催を一時的に中断していたが、順次再開している。なお「お店の子ども食堂／みせしょく」の取り組みが２２年度のグッドデザイン賞を受賞した。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

２２年４月の東京証券取引所の市場再編ではプライム市場に移行し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示（２１年１２月１５日付）している。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて、流通株式比率の向上に向けたテクニカルな取組も検討する。

継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化（２９年３月期５５００件目標）を通じて、サブスクリプション（ストック）型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

２３年３月には上場維持基準適合に向けた計画に基づく進捗状況を公表した。移行基準日（２１年６月３０日）時点で流通株式時価総額がプライム市場上場維持基準を充たしていなかったが、２２年１２月３１日時点で新たに１日平均売買代金が上場維持基準を充たしていないことを確認した。このため１日平均売買代金に関して、２３年１２月３１日までに上場維持基準を充たすための各種取組を進めるとしている。

なお、業績の向上やＩＲ活動の強化など各種取組により、時価総額については２１年１１月３０日時点の１４６億円から２３年２月２８日時点で２２２億円と大幅に上昇しており、２１年１２月１５日付で開示した上場維持基準適合に向けた計画書に記載の計画期間（２８年３月期）に変更はないとしている。

■２３年３月期増収増益予想、２４年３月期も収益拡大基調

２３年３月期の連結業績予想（２２年４月に子会社の店舗セーフティーを設立して連結決算に移行したため前期比増減率は非記載、２月２日付で上方修正）は、売上高が１３０億円、営業利益が１１億８５百万円、経常利益が１２億３５百万円、親会社株主帰属当期純利益が８億４６百万円としている。配当予想（２月２日付で公表）は２２年３月期比４円増配の１６円（期末一括）としている。

２２年３月期の非連結業績（売上高が１１４億１５百万円、営業利益が９億０９百万円、経常利益が９億８６百万円、当期純利益が６億６２百万円）との単純比較で見ると、売上高は１３．９％増収、営業利益は３０．３％増益、経常利益は２５．２％増益、親会社株主帰属当期純利益は２７．８％増益となる。実質的に大幅増収増益予想としている。

期初計画に対して売上高を３億４５百万円、営業利益を１億２６百万円、親会社株主帰属当期純利益を１億１３百万円、それぞれ上方修正した。店舗転貸借事業が転貸借物件数の増加で順調に推移し、不動産売買事業が期初計画に対して上振れる見込みとしている。なお転貸借成約件数４６０件（２２年３月期４０７件）および期末転貸借物件数は２２２２件（同１９５１件）の計画は据え置いた。

第３四半期累計は、売上高が９８億７４百万円、営業利益が１０億２２百万円、経常利益が１０億６６百万円、親会社株主帰属四半期純利益が７億３０百万円だった。前年同期の非連結業績（売上高８４億２９百万円、営業利益６億４１百万円、経常利益６億８９百万円、四半期純利益４億６７百万円）との単純比較で見ると、売上高は１７．１％増収、営業利益は５９．５％増益、経常利益は５４．７％増益、親会社株主帰属四半期純利益は５６．２％増益だった。

実質大幅増収増益だった。店舗転貸借事業において積極的な仕入を実施し、転貸借物件数と成約件数が順調に増加した。子会社の保証事業や不動産売買事業の高収益物件も寄与した。なお売上総利益率は２．１ポイント上昇して１９．７％、販管費比率は０．６ポイント低下して９．４％となった。

店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業含む）は、売上高が９０億０２百万円（前年同期の７６億４５百万円との単純比較で１７．８％増収）で、セグメント利益（営業利益）が７億５７百万円（同５億３５百万円との単純比較で４１．４％増益）だった。ウィズコロナにおいても旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応して積極的な仕入を実施した。重点施策として、営業力増強に向けた採用・教育や、転貸借物件数増加に対応するための物件管理の質的・量的強化を推進した。

転貸借成約件数（新規契約件数および後継付け件数の合計）は３５５件（前年同期は２９５件）となり、期末の転貸借物件数は２１５２件（同１８８８件）と順調に増加した。四半期別の成約件数は第１四半期が１０７件、第２四半期が１１７件、第３四半期が１３１件と増加基調である。成約件数のうち、転貸借物件数の純増につながる新規契約は月２０件以上で推移し、後継付けは月１０～２０件で推移している。一方、解約件数は４月～１２月累計１３件であり、解約率は低水準で推移している。

不動産売買事業は売上高が８億７２百万円、セグメント利益が２億６５百万円（前年同期は売上高が７億８４百万円、セグメント利益が１億０６百万円）だった。５物件を売却、５物件を取得（前年同期は４物件を売却、５物件を取得）し、期末時点の保有物件数は３件（同３件）となった。高収益物件が寄与して大幅増益だった。

なお四半期別に見ると、第１四半期は売上高が３０億０４百万円（ランニング収入２７億１３百万円、イニシャル収入２億９０百万円）で営業利益が２億８６百万円、第２四半期は売上高が３０億９９百万円（ランニング収入２７億９３百万円、イニシャル収入３億０５百万円）で営業利益が２億６８百万円、第３四半期は売上高が３７億７１百万円（ランニング収入２８億６９百万円、イニシャル収入９億円）で営業利益が４億６８百万円だった。第３四半期は特に不動産売買事業のイニシャル収入が寄与したが、店舗転貸借事業のランニング収入も順調に伸長している。

修正後の通期予想に対する第３四半期累計の進捗率は売上高が７６．０％、営業利益が８６．３％、経常利益が８６．３％、親会社株主帰属当期純利益８６．３％となる。第３四半期累計の好調を勘案すれは２３年３月期会社予想に上振れ余地があり、さらに２４年３月期も積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。

■株主優待制度は毎年３月末、２３年３月末から優待内容拡充

株主優待制度については毎年３月３１日時点の株主を対象として実施している。そして２３年３月末対象から保有株式数に応じた株主優待内容拡充（詳細は会社ＨＰ参照）を実施した。

変更後は、毎年３月３１日時点で３００株以上５００株未満を保有し、且つ１００株以上保有を１年以上継続している株主に対してジェフグルメカード５０００円分、毎年３月３１日時点で５００株以上を保有し、且つ１００株以上保有を１年以上継続している株主に対してジェフグルメカード７０００円分を贈呈する。

■株価は上値試す

株価は地合い悪化の影響で３月の上場来高値圏から反落したが、利益確定売りが一巡して切り返しの動きを強めている。好業績や中期成長力を評価して上値を試す展開を期待したい。４月１４日の終値は１１７０円、前期推定連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４７円９１銭で算出）は約２４倍、前期推定配当利回り（会社予想の１６円で算出）は約１．４％、前々期実績ＰＢＲ（前々期非連結実績のＢＰＳ１８８円２９銭で算出）は約６．２倍、そして時価総額は約２０７億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）