アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売を主力としている。株価は７月の直近安値から切り返して戻り歩調の展開だ。１６年６月期増収増益基調であり、４％台の高配当利回りも評価して出直りの動きが本格化しそうだ。

■投資用マンションの開発・販売が主力

　東京２３区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、１５年３月に子会社アーバネットリビングを設立（７月操業）した。

　当社は投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売や分譲マンションの開発などのＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接販売については、１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（３９戸、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（３８戸、１６年５月竣工・１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　また１５年２月に投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上）を締結した。

■１５年６月期は大幅増益、１６年６月期も増収増益基調

　８月６日に発表した前期（１５年６月期）連結業績（２月１６日に２回目の増額修正）は、売上高が１１９億１０百万円、営業利益が１６億５２百万円、経常利益が１３億９５百万円、純利益が８億７３百万円だった。前期第３四半期から連結財務諸表を作成しているため単純比較はできないが、前々期の非連結決算との比較では１３．６％増収、３９．３％営業増益、４０．８％経常増益、１４．４％最終増益となる。

　配当予想（２月１６日に２回目の増額修正）は前々期比１円増配の年間１３円（第２四半期末５円、期末８円）で、配当性向は３１．３％となる。配当性向については約３０％を目安としている。またＲＯＥは２１．１％、自己資本比率は３２．６％だった。

　不動産開発販売は投資用ワンルームマンション１１棟（５０７戸）、コンパクトマンション１棟（４７戸）の売却で売上高が１１６億７１百万円、不動産仕入販売は買取再販による分譲用コンパクトマンション（２戸）の販売で売上高が９６百万円、その他（不動産仲介・賃貸など）の売上高が１億４３百万円だった。

　売上総利益率は２１．７％となり、前期非連結ベースの１８．８％に対して２．９ポイント上昇した。販管費の圧縮も寄与して大幅営業増益、経常増益だった。純利益は税務上の繰越欠損金が前期で解消されて税金費用が増加したため、営業利益、経常利益に比べて小幅な伸び率だった。

　なお参考値として１５年６月期の四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、第４四半期（連結４月～６月）１６億８８百万円で、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円、第４四半期２億０５百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。

　今期（１６年６月期）の連結業績予想（８月６日公表）は、売上高が前期比３４．３％増の１６０億円、営業利益が同６．５％増の１７億６０百万円、経常利益が同３．２％増の１４億４０百万円、純利益が同３．１％増の９億円としている。

　売上面では投資用ワンルームマンション６６１戸、建売４戸、買取再販４４戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。売上総利益率の想定は同３．３ポイント低下の１８．４％としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、１７年６月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

　低金利と円安の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、増収増益基調が期待される。

　なお配当予想（８月６日公表）は同１円増配の年間１４円（第２四半期末７円、期末７円）としている。予想配当性向は３８．８％となる。

■株価は７月の直近安値から切り返して戻り歩調

　株価の動きを見ると、全般地合い悪化も影響した７月９日の直近安値２８５円から切り返して戻り歩調の展開だ。８月６日に３３８円、そして１９日には３３９円まで上伸した。

　８月１９日の終値３３７円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３６円０６銭で算出）は９～１０倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１４円で算出）は４．２％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２０３円４３銭で算出）は１．７倍近辺である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線を突破した。そして２５日移動平均線が上向きに転じた。週足チャートで見ると１３週移動平均線に続いて２６週移動平均線も突破の動きを強めている。１６年６月期も増収増益基調であり、４％台の高配当利回りも評価して出直りの動きが本格化しそうだ。