テンポイノベーション＜３４８４＞（東証プライム）は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスである。成長戦略として、旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応するため、積極的な人材育成と仕入を継続している。なお２４年１０月１日付（予定）で持株会社体制に移行し、商号をイノベーションホールディングスに変更する。２４年３月期第３四半期累計は不動産売却時期の後ろ倒しや先行投資の影響などで減益だが、売上面は転貸借物件数が増加して順調だった。そして通期増益予想を据え置いている。第３四半期累計の進捗率は低水準だが、不動産売却時期の後ろ倒しという一過性要因によるものであり、ストック収益が順調に積み上がっていることを勘案すれば通期会社予想の達成は可能と考えられる。積極的な事業展開で収益拡大基調に変化はないだろう。株価は昨年来安値を更新する形で軟調だったが売り一巡感を強めている。出直りを期待したい。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産業者とのリレーションシップ強化を主目的とする不動産売買事業、および独自の審査ノウハウを活用した店舗物件専門の家賃保証事業（２２年４月に子会社の店舗セーフティーを設立して事業開始）も展開している。

　なお２４年１０月１日付（予定）で持株会社体制に移行し、商号をイノベーションホールディングスに変更する。持株会社の傘下に、店舗転貸借事業を展開する子会社テンポイノベーション（テンポイノベーション分割準備会社を商号変更）、不動産売買事業を展開する子会社アセットイノベーション（新設）、店舗家賃保証事業を展開するセーフティーイノベーション（店舗セーフティーを商号変更）の事業会社３社を置く体制とする。また、クロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

　２３年３月期売上高構成比は店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業含む）が９３％、不動産売買事が７％、営業利益構成比は店舗転貸借事業が７９％、不動産売買事業が２１％で、全社売上高に占める店舗転貸借ランニング収入（賃料収入、更新手数料収入など）の比率は８６．７％（２２年３月期比０．８ポイント上昇）だった。

　不動産売買事業は不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。２３年３月期は５物件を売却、８物件を取得し、期末時点の保有物件数は６件となった。なお四半期業績は不動産売買事業のイニシャル収入によって変動する可能性があるが、ストック収益となる店舗転貸借事業のランニング収入は順調に拡大している。

■転貸借契約件数は増加基調

　店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２３年３月期の新規契約件数および後継付け件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の転貸借成約件数の合計は２２年３月期比７５件増加の４８２件となり、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は２６５件増加の２２１６件となった。コロナ禍などで飲食業界が厳しい状況下でも、転貸借契約物件数は着実に増加している。

　なお四半期別の成約件数の推移を見ると、コロナ禍前の２０年３月期は概ね１００件前後で推移（第１四半期１０１件、第２四半期１００件、第３四半期９１件、第４四半期１０５件）していた。２１年３月期第１四半期にコロナ禍の影響で４３件まで落ち込む場面があったが、その後は第２四半期８１件、第３四半期９２件、第４四半期９８件、２２年３月期第１四半期９５件、第２四半期９６件、第３四半期１０４件と順調に回復した。そして２２年３月期第４四半期１１２件、２３年３月期第１四半期１０７件、第２四半期１１７件、第３四半期１３１件、第４四半期１２７件と、コロナ禍前を上回る水準となっている。コロナ禍の影響緩和や政府の補助金終了によって新陳代謝が進み、成約数が増加基調である。転貸借物件数の純増につながる新規契約が高水準な一方で、解約数は低水準で推移している。

■転貸借物件数２９年３月期５５００件目標

　中期経営計画（２４年３月期～２６年３月期）では、連結業績目標値として最終年度２６年３月期の売上高１９１億１１百万円、営業利益１６億７９百万円、経常利益１７億０９百万円、親会社株主帰属当期純利益１１億６６百万円、成約数７００件、期末転貸借物件数３２７５件を掲げている。

　また、東証プライム市場上場維持基準への早期適合を視野に、株主への利益還元の姿勢をより明確にするため配当方針を変更し、中期経営計画の各期においては配当性向４０％を目途に配当を実施する方針とした。これにより、２６年３月期の１株当たり配当は年間２８円（配当性向４０．９％）の計画としている。さらに中期経営計画終了後も同等の配当性向を目途とした株主還元を目指すとしている。

　基本方針には店舗転貸借事業の拡大（転貸借契約件数と賃料差益の最大化）、テーマには専門特化・プロフェッショナル化、重点施策に継続的な営業組織の拡充とＷＥＢ（出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」）による集客力向上、営業採用のための組織強化やノウハウの体系化およびＩＴ化による教育強化、不動産売買における仕入先・販売先のさらなる拡大と人員の増強、ＤＸ推進による業務系実務や営業マネジメントの効率化を掲げている。

　中長期的な経営目標としては、２６年３月期までに営業部門１００名体制を達成することにより、２７年３月期に転貸借物件純増数６００件／年、２８年３月期に成約数１０００件／年、さらに２９年３月期に転貸借物件数５５００件、売上高３００億円規模、営業利益３０億円規模を目指すとしている。営業力の増強に向けては、２３年３月期営業人員数３６名に対して、増員・教育・適性に応じた配置により営業体制の構築を推進する。２６年３月期営業人員１００名体制を目指すが、営業業務効率化が進んだ場合、８０～９０名程度での対応も視野に入れるとしている。

　ＣＳＲ活動としては、飲食店舗を活用した「子ども食堂」を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。またＥＳＧ活動として、居抜き物件を活用するビジネススキームにより、産業廃棄物（造作物）の廃棄量削減に貢献している。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

　２２年４月の東京証券取引所の市場再編ではプライム市場へ移行し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示（２１年１２月１５日付）した。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

　具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて流通株式比率向上に向けたテクニカルな取組も検討する。継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化を通じてストック型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

　２３年６月には２３年３月末時点における計画進捗状況をリリースした。引き続き流通株式時価総額と１日平均売買代金が上場維持基準を充たしていないが、２３年５月策定の中期経営計画において、従来計画に対して配当方針、株主優待、営業体制をアップデートするなど、企業価値向上（時価総額増大）に向けた各種取組を推進しており、流通株式時価総額については２８年３月末までに、１日平均売買代金については２３年１２月末までに上場維持基準を充たすことを目指す方針に変更はないとしている。なお時価総額については、２１年１１月３０日時点の１４６億円から２３年３月３１日時点で２０３億円と大幅に上昇した。

　なお、２３年１１月２０日に発表した自己株式を活用した第三者割当による第３回新株予約権（行使価額修正条項および停止要請条項付、割当先は東海東京証券、下限行使価格は１１９８円、行使期間は２３年１２月７日～２６年１２月７日）については、予定通り２３年１２月６日に払込が完了した。発行新株予約権数９０００個（１個につき１００株）で、行使に際して交付する株式については同社が保有する自己株式９０万株を活用するため新株発行を行わない。流通株式数の増加により上場維持基準の適合に資することが期待される。

■２４年３月期３Ｑ累計は先行投資で減益だが、通期増益予想据え置き

　２４年３月期連結業績予想は売上高が２３年３月期比１３．６％増の１４８億４４百万円、営業利益が５．３％増の１２億７６百万円、経常利益が３．２％増の１３億０６百万円、親会社株主帰属当期純利益が０．７％増の８億９１百万円としている。配当予想は２３年３月期比４円増配の２０円（期末一括）としている。連続増配で予想配当性向は３８．２％となる。中期経営計画において配当方針を変更し、配当性向を引き上げることとした。

　重点施策として、営業活動面では継続的に物件仕入を強化し、出店ニーズに合致した物件の確保を推進する。教育面では業界経験の浅い担当者でも早期に戦力化できる教育の仕組みづくりを推進する。採用面では営業活動での経験やノウハウを採用活動にも活かし、精度の高い採用活動を実現する方針だ。集客面では、出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」を強化する。業務効率化面では物件増や社員増に向けて、ＤＸの推進により事務効率化を図り、質が必要な仕事に打ち込める体制を強化する。不動産売買では、安定的に仕入や売却ができる取引先を増やしつつ、組織強化にも着手する方針としている。

　第３四半期累計は売上高が前年同期比６．６％増の１０５億２１百万円、営業利益が２９．６％減の７億２０百万円、経常利益が２８．６％減の７億６１百万円、親会社株主帰属四半期純利益が２８．９％減の５億１９百万円だった。

　利益面は、個人・小規模飲食事業者の旺盛な出店需要に対応して店舗物件の積極的な仕入を推進したことに伴う売上原価の増加（空家賃、造作・手数料など）、不動産売却時期の後ろ倒し、人材採用やＤＸ化など積極的な先行投資による費用増加などの影響により減益だが、売上面は転貸借物件数が増加して増収と順調だった。営業利益の前年同期比▲３億０２百万円の増減要因分析は、売上総利益の減少で▲９１百万円、人件費の増加で▲９２百万円、その他経費の増加（採用費、システム費、広告宣伝費の増加）で▲１億１８百万円としている。

　セグメント別に見ると、店舗転貸借事業（店舗セーフティーの店舗家賃保証事業を含む）は売上高が１１．６％増の１００億４３百万円で営業利益が１５．６％減の６億３９百万円、不動産売買事業は売上高が４５．２％減の４億７８百万円で営業利益が６９．５％減の８１百万円だった。

　店舗転貸借事業における第３四半期累計の転貸借契約件数（成約件数＝新規契約件数＋後継付け件数）は前年同期比１．４％減の３５０件だった。前期第３四半期が過去最高（１３１件）だった反動や営業組織改編の影響で減少の形となったが、四半期別に見ると第１四半期が１１９件、第２四半期が１１５件、第３四半期が１１６件と高水準を維持している。なお第３四半期は営業組織改編の影響で２３年１０月が２８件と落ち込んだが、その後は１１月が３６件、１２月が５２件（単月ベースで過去最高）とＶ字回復している。第３四半期末時点の転貸借物件数は２３８２件（前年同期比２３０件増加、２３年３月期末比１６６件増加）となった。個人・小規模飲食事業者の旺盛な出店需要に対応して店舗物件の積極的な仕入を推進した。不動産売買事業では６物件を売却した一方で８物件を取得し、第３四半期末時点の保有物件数は８件となった。

　全社ベースの業績を四半期別に見ると、第１四半期は売上高が３４億１０百万円で営業利益が２億４４百万円、第２四半期は売上高が３６億８８百万円で営業利益が２億８１百万円、第３四半期は売上高が３４億２３百万円で営業利益が１億９５百万円だった。

　通期の連結業績予想は据え置いている。契約件数および転貸借物件数が順調に増加し、先行投資によるコスト増加を吸収して増益予想としている。成約件数は２３年３月期比８８件増の５７０件、期末転貸借物件数は３１１件増加の２５２７件の計画としている。第３四半期累計の進捗率は売上高が７１％、営業利益が５６％、経常利益が５８％、親会社株主帰属当期純利益が５８％と低水準の形だが、不動産売却時期の後ろ倒しという一過性要因によるものであり、ストック収益が順調に積み上がっていることを勘案すれば通期会社予想の達成は可能と考えられる。積極的な事業展開で収益拡大基調に変化はないだろう。

■株主優待制度は毎年３月末対象、優待条件・内容を一部変更

　株主優待制度については毎年３月３１日時点の株主を対象として実施しているが、同社へのロイヤリティの高い株主に対する還元を強化することを目的として、優待条件・内容を一部変更（詳細は会社ＨＰ参照）している。

　変更後は、２４年３月期については２４年３月３１日時点で５００株以上保有し、かつ１年以上継続して１００株以上保有している株主にジェフグルメカード１万円分を贈呈する。２５年３月期以降（２５年３月３１日以降）については毎年３月３１日時点で５００株以上保有し、かつ１年以上継続して５００株以上保有している株主にジェフグルメカード１万円分を贈呈する。

■株価は売り一巡

　株価は昨年来安値を更新する形で軟調だったが売り一巡感を強めている。出直りを期待したい。２月１９日の終値は９４９円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ５２円３７銭で算出）は約１８倍、今期予想配当利回り（会社予想の２０円で算出）は約２．１％、前期実績ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１８７円６９銭で算出）は約５．１倍、そして時価総額は約１６８億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）