アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売を主力としている。株価は８月安値で底打ちしたようだ。１６年６月期増収増益基調、１桁台の予想ＰＥＲ、そして４％台の高配当利回りを評価して出直り展開だろう。

■投資用マンションの開発・販売が主力

　東京２３区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、１５年３月に子会社アーバネットリビングを設立（７月操業）した。

　当社は投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売や分譲マンションの開発などのＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接販売については、１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（３９戸、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（３８戸、１６年５月竣工・１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　また１５年２月に投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上）を締結した。

■１６年６月期増収増益基調

　１５年６月期の四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、第４四半期（連結４月～６月）１６億８８百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円、第４四半期２億０５百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。

　また１５年６月期の売上総利益率は２１．７％（１４年６月期非連結ベースの１８．８％に対して２．９ポイント上昇）だった。ＲＯＥは２１．１％、自己資本比率は３２．６％で、配当性向は３１．３％だった。配当性向については約３０％を目安としている。

　今期（１６年６月期）の連結業績予想（８月６日公表）は、売上高が前期比３４．３％増の１６０億円、営業利益が同６．５％増の１７億６０百万円、経常利益が同３．２％増の１４億４０百万円、純利益が同３．１％増の９億円としている。

　売上面では投資用ワンルームマンション６６１戸（前期は投資用ワンルームマンション１１棟５０７戸、コンパクトマンション１棟４７戸）、および建売４戸、買取再販４４戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。

　売上総利益率の想定は同３．３ポイント低下の１８．４％としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、１７年６月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

　低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

　なお配当予想（８月６日公表）は同１円増配の年間１４円（第２四半期末７円、期末７円）としている。予想配当性向は３８．８％となる。

■株価は徐々に下値を切り上げ、８月安値で底打ち

　株価の動きを見ると、悪地合いの影響で８月２５日に１月の年初来安値に並ぶ２６７円まで急落する場面があったが、その後は２９０円～３００円近辺に戻して徐々に下値を切り上げている。８月安値で底打ちしたようだ。

　９月２５日の終値２９５円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３６円０６銭で算出）は８～９倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１４円で算出）は４．８％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２０３円４３銭で算出）は１．５倍近辺である。なお時価総額は約７４億円である。

　週足チャートで見ると５２週移動平均線を割り込んで調整局面だが、８月急落に長い下ヒゲをつけ、その後は下値を切り上げる動きだ。８月安値で底打ちした可能性があり、１６年６月期増収増益基調、１桁台の予想ＰＥＲ、そして４％台の高配当利回りを評価して出直り展開だろう。