日本駐車場開発＜２３５３＞（東１）は駐車場に関する総合コンサルティング企業で、子会社はスキー場再生・運営事業を展開している。株価は悪地合いの影響で軟調展開だが売られ過ぎ感を強めている。１６年７月期は特別利益が一巡して最終減益だが２桁増収・営業増益予想だ。中期成長力を見直して反発展開だろう。

■駐車場事業と子会社のスキー場事業を展開

　駐車場に関する総合コンサルティング企業である。国内および海外において施設型の駐車場を中心に直営・受託運営・コンサルティング事業などを展開している。

　また連結子会社の日本スキー場開発＜６０４０＞は、国内においてスキー場再生・運営事業（１５年７月期末時点で７スキー場）を展開している。

■駐車場に関する総合コンサルティング企業

　駐車場事業では、都心部のオフィスビル、ホテル、商業施設、マンションなどに附置した施設型の機械式立体駐車場を中心に、月極・時間貸し駐車場を有人管理で運営する駐車場運営事業（不稼働駐車スペースを借り上げて運営する直営事業、および運営を受託するマネジメント事業）を主力としている。ビル附置型の月極駐車場は天候などの影響を受けにくく、収益の安定性が特徴だ。

　なお直営事業は中小型駐車場（３０台規模は月極専用、５０台～１００台規模は時間貸し併用）が中心で、１００台超の大型駐車場は受託運営が中心である。受託運営では、丸の内中央パーキング（丸ビル・新丸ビル）、池袋サンシャインシティ、グランフロント大阪などの大型駐車場も受託している。

　またホテルや百貨店などにおけるバレーサービス（施設を利用する顧客の車をエントランスで預かり、車を駐車場まで回送し、鍵を保管し、帰りの際に駐車場から顧客の目の前まで車を届けるサービス）も強化し、ウェスティンホテル東京、伊勢丹新宿本店、ザ・キャピトルホテル東急、セントレジス大阪などから受託している。

　駐車場事業に関しては、不稼働駐車場の収益化など駐車場経営に関するノウハウや、ホスピタリティ溢れる高品質な有人管理の駐車場運営サービスなどに強みを持ち、駐車場オーナーに最適な駐車場運営スタイルを提案して、駐車場オーナーと駐車場利用者の満足を追求するソリューションの提供を基本としている。

　多様化するニーズに対応して、駐車場の経営・収益予測・運営・安全管理・建設・設備メンテナンスなどに関する各種コンサルティングサービス、月極契約者募集代行などで優良顧客を誘致するリーシングサービス、国内最大級の月極駐車場情報検索サイト「日本駐車場検索」や時間貸し駐車場情報検索サイト「ＮＰＤポータル」の運営、カーシェアリングサービス「ｅｃｏｌｏｃａ（エコロカ）」や駐車場付きマンスリーレンタカー、球場やコンサートホール等の近隣の時間貸し駐車場における予約サービスなども展開している。

　さらに、駐車場運営の「現場力」を強化するとともに、業界最多の月極契約数や不動産情報ネットワークなど全国的な事業展開の強みを活かして、全国的に車両を保有する企業向けの駐車場に関する契約事務等一括管理代行など、車両管理業務上流から下流までの総合的なソリューションを開発・提供していく方針だ。

　新サービス展開の一環として、駐輪場やヘルスケア複合型施設などの運営も展開している。環境志向・健康志向の高まりや自転車を通勤手段として推進する企業の動きなどを踏まえて、１１年４月には東京・新丸ビル地下１階で、皇居ランナーや自転車通勤者のための駐輪場を併設したランナーサポート施設「ＭＡＲＵＮＯＵＣＨＩ　Ｂｉｋｅ＆Ｒｕｎ」の運営を開始した。

　また１５年７月には東京メトロ新宿三丁目駅に直結したビルに、当社初となる自転車専用屋内月極駐輪施設「ＳＨＩＮＪＵＫＵ　ＢＩＫＥ」を開設した。高級自転車も安心のセキュリティ設備で、新宿エリアに潜在している自転車通勤のニーズを掘り起こす。

■アジア新興国市場に駐車場事業の展開を加速

　海外については、日本で培ってきた駐車場運営サービスや駐車場活用ノウハウを活かして、アジアの新興国市場への展開を加速している。タイ、中国（上海）、韓国に続いて、１５年３月にはインドネシアに４番目の海外拠点を設立した。中期的にはアジアを中心に海外売上高比率５０％を目標としている。

　なおタイの子会社ＮＰＤタイは、１５年７月期末の運営１７物件・５２６８台で２期連続の最終黒字となった。タイのバンコクではトヨタ自動車＜７２０３＞がリードして渋滞解消プロジェクトが推進されており、ＮＰＤタイも中心メンバーとしてプロジェクトに参画している。

　１５年７月にはＮＰＤタイが、ビルの運営管理を手掛けるラマランド社とともに、日系企業としては最大級規模となるサービスオフィスを開設した。タイに進出を希望する日系企業に対して、会社設立・運営からワンストップで進出時のサポートを行う。

　また９月１日にはＮＰＤ韓国が、設立後初の受注となるサブリース契約を２件締結し、９月から「ドーミーインプレミアムソウルカロスキル駐車場」を、１０月から「ＩＮＧ生命オレンジタワー駐車場」の運営をそれぞれ開始すると発表した。

　アジアの新興国市場おいては経済成長に伴って自動車保有台数が急速に増加し、月極駐車場の単価も上昇傾向を強めている。そして都市部における駐車場の供給台数不足、駐車場運営ノウハウ不足による利便性やサービス品質に対する利用者の不満、違法駐車の取締強化などを背景として、当社の強みである不稼働駐車場の収益化や高品質な駐車場運営サービスへの需要が高まっている。潜在市場規模は大きいだろう。

■駐車場事業の収益はストック型、スキー場事業の収益は季節変動大

　１５年７月期のセグメント別業績は、駐車場事業の売上高が１４年７月期比８．６％増の１１０億８５百万円、全社費用等調整前の営業利益が同９．８％増の２５億８９百万円、全社費用等含む営業利益が同４．５％増の１６億８１百万円、スキー場事業の売上高が同１９．８％増の５８億８２百万円、営業利益が同２４．９％増の９億０５百万円だった。

　四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期（８月～１０月）３２億１８百万円、第２四半期（１１月～１月）５１億２０百万円、第３四半期（２月～４月）５３億３０百万円、第４四半期（５月～７月）３３億３９百万円、営業利益は第１四半期２億３６百万円、第２四半期１０億９１百万円、第３四半期１２億３０百万円、第４四半期１６百万円である。

　駐車場事業は運営物件数や台数の積み上げによるストック型の収益構造である。月極専用駐車場の契約率や契約単価、時間貸し駐車場の稼働率や料金動向も収益変動要因となる。

　スキー場事業は季節要因による収益変動が大きく、ウィンターシーズン（スキー場の営業開始日～営業終了日、通常１１月～４月）にあたる第２四半期と第３四半期の構成比が圧倒的に高く、グリーンシーズン（ウィンターシーズン以外の期間）にあたる第１四半期と第４四半期は赤字となる収益構造だ。また積雪量など天候や自然災害の影響も受けやすい。

　１５年７月期のスキー場来場者数は、ウィンターシーズン（スキー場７施設合計）が１４年７月期比１１．０％増の１５５．０万人、グリーンシーズン（索道稼働４施設合計）が同１３．５％減の２３．８万人だった。

　なお１５年７月期の主要経営指標を見ると、売上高営業利益率は１４年７月期比０．３ポイント低下の１５．１％、ＲＯＥは日本スキー場開発のＩＰＯに伴う特別利益も寄与して同２０．９ポイント上昇の６５．５％、自己資本比率は同０．２ポイント上昇の３８．０％、配当性向は同２５．８ポイント低下の３１．３％だった。

■駐車場事業の運営物件数・台数は国内外とも増加基調

　駐車場事業を見ると１５年７月期は、売上高が同８．６％増の１１０億８５百万円（国内が同６．４％増の１０４億０１百万円、海外が同５６．８％増の６億８３百万円）で、全社費用等を含む営業利益が同４．５％増の１６億８１百万円だった。

　運営物件数・台数が順調に増加し、高収益物件の獲得、月極専用駐車場の契約率向上、契約単価の上昇、時間貸し駐車場の料金体系見直しなどで売上総利益率が同０．１ポイント上昇した。海外事業の収益改善も寄与した。

　国内駐車場事業の事業別売上高は直営が同６．０％増の７２億８０百万円、マネジメントが同５．２％増の２４億７８百万円、その他が同１７．１％増の６億４３百万円だった。

　物件数は新規契約９０、解約６０、純増３０だった。そして１５年７月期末の国内運営物件数は１４年７月期末比２．７％増の１１５０物件（直営月極専用９１２物件、直営時間貸し併用１３６物件、時間貸しマネジメント１０２物件）で、運営総台数は同７．５％増の３万９９８４台（直営月極専用借上台数１万４２２６台、直営時間貸し併用借上台数８９５８台、時間貸しマネジメント管理台数１万６８００台）だった。

　直営月極専用物件の契約率は、１４年７月期末９２．８％（物件数８９０、借上台数１万３４９９台、貸付台数１万２５２７台）から、１５年７月期末の９３．４％（物件数９１２、借上台数１万４２２６台、貸付台数１万３２８７台）に上昇した。

　なお海外駐車場事業（タイと中国の合計）は、１５年７月期末の運営物件数が１４年７月期末比１６．７％増の２１物件、運営総台数が同１４．８％増の６９９９台となった。

■１６年７月期は株式売却益一巡だが２桁増収・営業増益予想

　今期（１６年７月期）の連結業績予想（９月３日公表）は、売上高が前期比１０．０％増の１８７億円、営業利益が同２０．５％増の３１億円、経常利益が同３．０％増の３１億円、純利益が同４７．６％減の１８億５０百万円としている。配当予想は同２０銭増配の年間３円５０銭（期末一括）で予想配当性向は６３．６％となる。

　純利益は日本スキー場開発のＩＰＯに伴う特別利益が一巡して減益だが、駐車場事業における新規物件獲得や既存物件の稼働率上昇、スキー場事業における来場者数増加で２桁増収・営業増益予想だ。

　セグメント別の計画を見ると、駐車場事業は新規契約１８０物件、６０００台で売上高が同９．５％増の１２１億４０百万円、全社費用等含む営業利益が同２３．１％増の２０億７０百万円、スキー場事業は新規スキー場の取得を見込まず、プロモーション効果やインバウンド需要による来場者数の増加で売上高が同１１．５％増の６５億５９百万円、営業利益が同１４．３％増の１０億３５百万円としている。

　駐車場事業に関しては、得意とする大型有人時間貸し物件の新規獲得を目指す。オフィスビル・商業施設・マンションなどに設置された駐車場に対する収益化需要、サービス・安全性向上への需要は高水準である。そして札幌や九州エリアなどの地方中核都市では、競合が減少して新規獲得が好調に推移するようだ。

　また大型商業施設の駐車場運営や、ホテル・百貨店でのバレーサービスのノウハウも活用して、空港や公共施設など未開拓領域の駐車場運営受託も強化する方針だ。９月１８日には中部国際空港セントレアにおいてバレーパーキングサービス業務を受託すると発表した。国内空港初の空港直営バレーパーキングサービスとなる。

　１２年７月期から実施している新卒社員の大量採用・人材育成を継続し、駐車場不稼働情報収集や新規契約獲得などを推進して安定した駐車場運営体制を構築する。社員大量採用に伴う人件費増加などを吸収して増収増益基調だ。

　国内駐車場市場では、消費増税後の新車販売の低迷、少子高齢化や若年層の車離れなどの影響が懸念される可能性もあるが、２０年東京五輪開催に向けて首都圏中心に新たなオフィスビル・ホテル・商業施設が建設されるなど、良質な駐車場運営サービスに対する需要は高水準である。
　
　そして未出店の政令指定都市・中核都市を含めると、全国的に新規運営駐車場の開拓余地は大きい。また機械式立体駐車場の多くが修繕・建て替え時期を迎えていることも追い風となりそうだ。成長力の高い海外駐車場事業も収益寄与が本格化する。そしてスキー場事業もジャパンパウダーを求める世界中のインバウンド需要が追い風だ。中期的に収益拡大基調だろう。

■株価は軟調展開だが売られ過ぎ水準、中期成長力を見直し

　株主優待制度については、毎年７月３１日時点の１０００株以上所有株主に対して実施している。優待内容は、当社が運営・管理している時間貸し駐車場の１日駐車料金３０％割引券５枚、および日本スキー場開発が運営するスキー場リフト１日割引チケット（１枚で４名利用可）３枚を贈呈する。

　株価の動き（１４年２月１日付で株式１００分割）を見ると、軟調展開が続いて９月２９日には１２３円まで調整した。ただし個別の悪材料は見当たらず悪地合いの影響だろう。そして売られ過ぎ感を強めている。１６年７月期は特別利益という一過性要因が一巡して最終減益の形だが、２桁増収・営業増益予想で中期成長力に変化はない。

　９月３０日の終値１２７円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ５円５０銭で算出）は２３近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間３円５０銭で算出）は２．８％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２０円１１銭で算出）は６．３倍近辺である。なお時価総額は約４４１億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線に対するマイナス乖離率が１０％程度と売られ過ぎ感の強い水準だ。また週足チャートで見ると５２週移動平均線を割り込んで調整局面だが、１４年のモミ合いレンジ上限１２０円～１３０円近辺が下値支持線となりそうだ。中期成長力を見直して反発展開だろう。