ロードスターキャピタル＜３４８２＞（東証プライム）は、不動産投資領域のコーポレートファンディング事業（オフィスビル等を対象とする不動産投資・賃貸）とアセットマネジメント事業、およびＦｉｎｔｅｃｈ領域の不動産特化型クラウドファンディング事業を展開している。２４年１２月期は大幅増収増益、そして大幅増配予想としている。下期も大型オフィスビル売却を決済済、アセットマネジメント事業の複数案件の受託契約を締結済である。ひらまつ＜２７６４＞から取得したリゾートホテル６物件も寄与する見込みだ。積極的な事業展開で収益拡大基調であり、２５年１２月期からスタートする次期中期経営計画の成長戦略にも期待が高まるだろう。株価は地合い悪化も影響して上値を切り下げる形となったが、高配当利回りも評価材料であり、調整一巡して出直りを期待したい。

■不動産投資領域とＦｉｎｔｅｃｈ領域に事業展開

　同社は、ミッションに「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」を掲げ、不動産投資領域のコーポレートファンディング事業（オフィスビル等を対象とする不動産投資・賃貸）とアセットマネジメント事業、およびＦｉｎｔｅｃｈ領域の不動産特化型クラウドファンディング事業を展開している。

　２３年１２月期末時点でグループは同社、連結子会社のロードスターインベストメンツ、ロードスターファンディングの３社で構成されている。なお２４年６月にＬＤ１合同会社を連結子会社とした。不動産・ＩＴ・バックオフィスの各領域で実務経験豊富な人材が多数在籍し、不動産投資の専門性とＩＴ技術の融合を強みとするプロフェッショナル集団である。

　２４年１２月期第２四半期累計の事業別売上高構成比は、コーポレートファンディング事業の不動産投資が８４％、コーポレートファンディング事業の不動産賃貸が９％、アセットマネジメント事業が５％、クラウドファンディング事業が２％、その他事業が０％だった。なお収益特性として、四半期別の売上高と利益は不動産投資物件売却等によって変動する可能性があり、不動産賃貸利益率は大型リニューアル工事の有無で変動する可能性がある。

■コーポレートファンディング事業

　コーポレートファンディング事業は、自己資金によるオフィスビル等への不動産投資および不動産賃貸を展開している。バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、改修工事や適切なリーシング（空室へのテナント誘致、周辺賃料に比した適正賃料への契約改定など）を行うことよって、稼働率の向上、収益性の向上、管理コストの低減を図り、物件価値を高める。取得したオフィスビル等は賃貸によって運用するほか、マーケットの状況を鑑みながら売却する。

　主な投資対象は、東京２３区内の数億円から数十億円程度の中規模オフィスビルのうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件などである。中規模ビルは資金力や費用対効果の面で富裕層やＲＥＩＴ等との競争が起きにくい一方で、特に事業会社保有の場合はバリューアップ余地が大きいという面もある。こうした物件のバリューアップに、同社の強みである２０年超の不動産投資業界の経験とネットワークが活かされる。２４年１２月期第２四半期末時点の売却累計物件数は６９物件で、トラックレコードとして物件売却に伴う利益率（諸経費・減価償却費を除くベースの「売却価格／仕入価格」）は、概ね１５０％前後という高い水準で推移している。

　さらに、市場の流動性と効率的な物件の運営を意識し、投資対象とする物件規模の引き上げも推進している。平均物件取得単価は２２年１２月期が２２．２億円、２３年１２月期が３０．２億円、２４年１２月期中間期が４１．６億円と増加している。

　２４年１２月期第２四半期末時点の代表的な自社保有物件には、ＣＯＲＮＥＳ　ＨＯＵＳＥ　Ⅱ（建築時期０１年４月、取得時期１６年４月、店舗・事務所・駐車場等の複合ビル）、グレイス麹町（建築時期２１年１２月、取得時期２３年５月、店舗・事務所ビル）、目黒ヴィラガーデン（建築時期９２年２月、取得時期２１年１２月、事務所ビル）などがある。

　また、投資対象として従来はオフィスビルを中心としていたが、近年はインバウンド需要回復等に対応するためホテルの取得も強化している。２４年７月には、ひらまつ＜２７６４＞およびＮＴＴ都市開発より、ひらまつが運営するリゾートホテル６件を取得（ひらまつに運営委託）し、当該物件を取得するために組成したＬＤ１合同会社を連結子会社とした。

■アセットマネジメント事業

　アセットマネジメント事業は子会社のロードスターインベストメンツが、主に機関投資家向けに、投資用不動産の取得から管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイスや、投資用不動産を運用するアセットマネジメントを行い、ＡＵＭ（受託資産残高）に応じたアセットマネジメント報酬を得る。なお２３年１２月期末時点のＡＵＭは前期末比２５％増の１０００億円だった。

　また、コーポレートファンディング事業における自社保有物件を売却し、売却先からアセットマネジメント業務を受託して継続的なアセット収益も確保するという、コーポレートファンディング事業とのシナジーも創出している。

　２４年１２月期第２四半期末時点の代表的な受託物件には、プライム銀座通りビル（受託時期２２年２月、複合ビル）、蒲田プライム（受託時期２１年１２月、店舗・事務所・駐車場等の複合ビル）、プライム新横浜ビル（受託時期２３年６月、店舗・事務所・駐車場等の複合ビル）などがある。

■クラウドファンディング事業

　クラウドファンディング事業は、不動産特化型クラウドファンディングのプラットフォームとしてＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ（オーナーズブック）を運営している。ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋは、インターネット上で一口１万円からの資金で不動産投資を行うことを可能にした資産運用サービスである。１４年９月に国内初の不動産特化型クラウドファンディングとしてサービス開始し、２４年９月にはサービス開始１０周年に合わせて複数のキャンペーンを開催している。

　ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋには貸付型とエクイティ型という２種類の商品がある。同社は貸付型を主力としているが、今後はエクイティ型の展開にも力を入れたいとしている。

　貸付型商品は、子会社のロードスターインベストメンツが投資家会員から集めた資金を原資として、子会社のロードスターファンディングが法人（不動産保有会社）向けに不動産担保融資を行っている。貸付先から手数料を受領するほか、利息の支払や元本の返済を受け、投資家会員に利息の配当と元本の返還を行う。

　エクイティ型商品は、投資家会員から特別目的会社（ＳＰＣ）のエクイティ部分への出資を受け、当該ＳＰＣが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元する。ロードスターインベストメンツは当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、ロードスターインベストメンツがアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得る。

　２４年１２月期第２四半期末時点で、ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ累計投資額は約５１０億円、投資家会員数は２万８０７８名、実行済案件数は３２３件、実績年利回りは約３．３％～５．６％となっている。２４年４月にはＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋの累計配当総額が２０億円を突破した。また１案件当たりの投資実行額は増加基調である。投資家会員数については、２２年１２月期末以降は概ね横ばいでの推移となっているが、この背景には、近年は新規会員獲得よりも既存会員の満足度を高めることに注力していることなどがある。

■中期経営計画（２２年１２月期～２４年１２月期）

　中期経営計画（２２年１２月期～２４年１２月期）では目標数値に、２４年１２月期の売上高３００億円、税前利益１００億円、ＲＯＥ３０％以上、配当性向１５％以上、自己保有資産残高７５０億円、ＡＵＭ２０００億円、ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ投資額２００億円（２１年１２月期実績は売上高１７９億円、税前利益５０億円、ＲＯＥ３２％、配当性向１５％、自己保有資産残高４２０億円、ＡＵＭ２９０億円、ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ投資額７６億円）を掲げている。なお配当については、２１年１２月期までは配当性向１５％、２２年１２月期以降は配当性向１７％を目安として配当を行っている。

　基本方針には「コーポレートファンディング事業を経営基盤とし、アセットマネジメント事業とクラウドファンディング事業の規模拡大による企業価値向上を目指す」を掲げ、重点事業戦略は自己保有資産残高の積み上げ、アセットマネジメント事業におけるＡＵＭ拡大、ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ案件の多様化および積み上げ、ＥＳＧへの取組強化としている。

　自己保有資産残高の積み上げについては、将来の収益基盤となる不動産に年４００億円前後（計画策定時の２００億円から上方修正）の投資を継続し、不動産賃貸による利益でグループの固定費を賄うべく、自己保有資産残高を２４年１２月期末時点で７５０億円程度（帳簿価格ベース）まで積み上げる。都内の中規模オフィスビルを中心に、ホテル、物流施設、再開発案件などにもチャンスがあれば参入していく。

　アセットマネジメント事業におけるＡＵＭ拡大については、国内投資家の東京の不動産需要が高い状況が続いているため、年間数百億円のＡＵＭ積み上げを図り、２４年１２月末時点でＡＵＭ２０００億円を目指す。

　クラウドファンディング事業のＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋ案件の多様化および積み上げについては、多様化する個人投資家ニーズに対応して案件の大型化、株主優待案件や抽選型案件の拡充、ノンリコース型や金利入札案件など、商品の多様化を推進するとともに、投資家に過度なリスクを負担させないことを優先し、マーケット状況を見定めながら事業拡大を図る。エクイティ型商品については個人投資家向けファンドの組成を推進し、自社投資物件のファンドへの売却、さらにオープンエンドファンド（発行者が証券の買い戻しを保証しているファンドで、いつでも換金可能な特徴を持つ）や、ＳＴＯ（Ｓｅｃｕｒｉｔｙ　Ｔｏｋｅｎ　Ｏｆｆｅｒｉｎｇ）を用いたファンドの組成なども推進する方針だ。

　ＥＳＧへの取組強化では、２４年までに自社保有物件を再生可能エネルギーに切り替えること（テナント都合などにより同社主導で切り替えできない物件を除く）を目指すほか、健康経営の推進、コンプライアンス体制の強化などに取り組む。なお２４年２月には、経済産業省が定めるＤＸ認定制度に基づく「ＤＸ認定事業者」に認定された。

■２４年１２月期大幅増収増益予想

　２４年１２月期連結業績予想については、売上高が前期比３１．１％増の３７６億５８百万円、営業利益が４０．２％増の１１５億６７百万円、経常利益が４０．７％増の１０４億９０百万円、親会社株主帰属当期純利益が４１．２％増の６８億９５百万円としている。配当予想は前期比１７円５０銭増配の７０円（期末一括）としている。配当性向は１６．７％となる。

　第２四半期累計（中間期）は、売上高が前年同期比４．６％増の１５２億１２百万円、営業利益が１３．１％増の４８億７０百万円、経常利益が２８．６％増の４７億０７百万円、税前利益が２４．０％増の４３億３９百万円、親会社株主帰属中間純利益が２４．０％増の２９億５５百万円だった。

　全事業が好調に推移し、不動産賃貸の利益率改善なども寄与して大幅増益だった。事業別売上高はコーポレートファンディング事業の不動産投資が前年同期比０．１％増の１２８億２０百万円、不動産賃貸が１１．８％増の１３億５８百万円、アセットマネジメント事業が１６９．８％増の７億１４百万円、クラウドファンディング事業が２８．４％増の３億０６百万円、その他事業が９６．６％増の１２百万円だった。営業外では、金利スワップ契約に関するデリバティブ評価損益が差引４億４９百万円改善（前年同期は評価損２億４６百万円計上、当期は評価益２億０３百万円を計上）した。特別損失には、ひらまつが運営するホテル６件の売買に関連して取得したひらまつ株の株価下落等により、投資有価証券評価損１億２５百万円を計上した。

　コーポレートファンディング事業の不動産投資における販売用不動産は取得が４物件、売却が４物件で、期末時点の保有物件数は１９物件（オフィスビル１３物件、商業施設１物件、住宅１物件、ホテル４物件）となり、帳簿価格ベース期末残高は１９件合計で２３年１２月期末比１４．２％増の６２９億４４百万円となった。不動産賃貸では、同社４件目となるビジネスホテル（ホテルリブマックス新宿歌舞伎町、建築時期１９年８月）を取得し、ホテル賃貸収益が計画を上回った。また大規模リニューアル工事が減少したため、賃貸利益率が大幅に改善（前年同期は３３．０％、当期は４９．３％）した。

　アセットマネジメント事業のＡＵＭは１０００億円だった。複数物件の新規受託と売却により２３年１２月期末比横ばいだったが、売上面は大幅増収となった。なお下期にも複数の案件受託が予定されている。

　クラウドファンディング事業では案件組成が順調に推移し、匿名組合出資預り金は２３年１２月期末比２２．９％増の１００億９５百万円、営業貸付金は３４．９％増の９３億５４百万円となった。また投資金額は前年同期比１９億円増の６６億円だった。投資家会員数は２万８０７８人で２３年１２月期末比横ばいだったが、数億円の案件も数分で募集完了するなど需要は非常に高い状態が続いている。

　なお全社ベースの業績を四半期別に見ると、第１四半期は売上高が８１億６８百万円で営業利益が２６億４１百万円、第２四半期は売上高が７０億４４百万円で営業利益が２２億２９百万円だった。

　通期予想は据え置いている。各事業とも伸長して大幅増収増益予想としている。中間期の進捗率は売上高４０．４％、営業利益４２．１％、税前利益４３．０％、当期純利益４２．９％とやや低水準の形だが、下期もコーポレートファンディング事業では２４年８月に大型オフィスビル１物件（東京都千代田区、利益総額は２３年１２月期営業利益の３０％相当額以上、２４年１２月期業績予想に織り込み済）を決済済、２４年１０月にもオフィスビル１物件（東京都新宿区、売却価格は２３年１２月期連結売上高の１０％相当額以上、２４年１２月期業績予想に織り込み済）を決済予定、アセットマネジメント事業では複数案件の受託契約を締結済である。また２４年７月にひらまつから取得したリゾートホテル６物件も寄与する見込みだ。

　積極的な事業展開で収益拡大基調であり、２５年１２月期からスタートする次期中期経営計画の成長戦略にも期待が高まるだろう。

■株主優待制度は毎年６月末と１２月末の年２回

　株主優待制度（詳細は会社ＨＰ参照）は、毎年６月３０日および１２月３１日時点で１０００株以上かつ半年以上継続保有した株主を対象に、ＯｗｎｅｒｓＢｏｏｋの株主優待用投資枠（有効期間半年）を提供する。

■株価は調整一巡

　２４年８月には、ＪＰＸ総研と日本経済新聞社が共同で算出する「ＪＰＸ日経中小型株指数」の２４年度（２４年８月３０日～２５年８月２８日）の構成銘柄に選定された。２０年度より５年連続の選定である。

　株価は地合い悪化も影響して上値を切り下げる形となったが、高配当利回りも評価材料であり、調整一巡して出直りを期待したい。９月１７日の終値は２２８７円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４１９円１０銭で算出）は約５倍、今期予想配当利回り（会社予想の７０円で算出）は約３．１％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１１５２円４８銭で算出）は約２．０倍、時価総額は約４９０億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）