アンビションＤＸホールディングス＜３３００＞（東証グロース）は不動産デジタルプラットフォーマーとして、賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業、賃貸ＤＸ賃貸仲介事業、売買ＤＸインベスト事業、インキュベーション事業、その他事業を展開している。２５年６月期も大幅増益、そして大幅増配予想としている。中期経営計画の目標値を上方修正しており、積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。株価は急伸して１８年６月の高値に接近している。２５年６月期大幅増益・増配予想を好感した形だ。目先的にはやや過熱感だが、指標面は依然として割安感の強い水準であり、利益確定売りをこなしながら上値を試す展開を期待したい。

■不動産ビジネスを変革するデジタルプラットフォーマー

　同社はビジョンに「ＤＸによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げ、不動産物件サブリースやプロパティマネジメントなどを行う賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業、賃貸物件仲介などを行う賃貸ＤＸ賃貸仲介事業、ハイクオリティ新築デザイナーズマンション開発・販売や買取再販などを行う売買ＤＸインベスト事業、ベンチャー企業投資を行うインキュベーション事業、その他事業（システム開発の海外子会社を含む不動産ＤＸ事業、少額短期保険事業、ＺＥＨ・ライフライン事業、内装事業など）を展開している。

　２４年６月期末時点の主要連結子会社は、神奈川県内で賃貸管理・賃貸仲介を行うアンビション・バロー、システム開発を行うベトナムのＡＭＢＩＴＩＯＮ　ＶＩＥＮＴＮＡＭ、不動産賃借人向け少額短期保険業を行うホープ少額短期保険、東京圏プレミアムエリアを中心に不動産開発・販売等を行うヴェリタス・インベストメント、首都圏で賃貸仲介を行うアンビション・エージェンシー、不動産販売代理を行うＶＩＳＩＯＮ、学生向け賃貸仲介を行うアンビション・レント、法人向け賃貸仲介を行うアンビション・パートナー、ベンチャー企業投資を行うアンビション・ベンチャーズ、太陽光関連など住宅設備環境商材販売を行うＤＲＡＦＴ、内装・リフォーム工事を行うフレンドワークスなどである。なお２４年７月に子会社化した賃貸物件管理業のＤＲＳ、ＳＰＮ、ＬＴＤの３社については２４年１０月１日付で吸収合併する。

　２４年６月期の事業別構成比は、売上高（外部顧客への売上高）が賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業４８％、賃貸ＤＸ賃貸仲介事業２％、売買ＤＸインベスト事業４７％、インキュベーション事業０％、その他３％、営業利益（全社費用等調整前）が賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業４２％、賃貸ＤＸ賃貸仲介事業０％、売買ＤＸインベスト事業５８％、インキュベーション事業１％、その他▲１％だった。

　収益特性として、売買ＤＸインベスト事業は物件によって業績が変動する可能性があるが、ストック型の賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業が安定収益源となる。なお２４年６月期のＡＲＲ（Ａｎｎｕａｌ　Ｒｅｃｕｒｒｉｎｇ　Ｒｅｖｅｎｕｅ＝年間経常収益）は１８１億７１百万円、全社売上高に占める構成比は４３％だった。

■賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業

　賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業は、顧客（不動産所有者）から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース事業、不動産所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行うプロパティマネジメント事業を展開している。

　自社グループのリーシング力や入居者の利便性向上策などによって高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系のサブリース事業者として、自社で賃貸仲介事業部門を保有していない投資用不動産販売会社からの受託も行っている。一般消費者に対しては、敷金・礼金・保証料０円で引越時の初期費用を抑える「ＡＬＬ　ＺＥＲＯ　ＰＬＡＮ」や、敷金・礼金・保証料・初回家賃・香辛料０円の「ＳＵＰＥＲ　ＺＥＲＯ　ＰＬＡＮ」といった賃料プランを設定することで、高入居率を維持している。また電子契約等を活用した高度な賃貸管理によって従業員１人あたり管理戸数増加を図るなど、業務効率化・仲介会社の利便性向上・顧客満足度向上を目指してＤＸ施策を推進している。

　２４年６月期末時点の管理戸数は前期末比１．０％増の２万５２２４戸（うちサブリースが２．８％増の１万４３００戸）となった。また２４年６月期末時点の入居率は９５．５％と、業界平均（８９．４％、出典：タス「賃貸住宅市場レポート」東京都空室率）を大きく上回る水準となっている。管理戸数の増加、高い入居率の維持、家賃改定に加え、クラウド管理システム「ＡＭＢＩＴＩＯＮ　Ｃｌｏｕｄ」を活用した生産性向上が収益を牽引している。

■賃貸ＤＸ賃貸仲介事業

　賃貸ＤＸ賃貸仲介事業は、基本として営業店舗を構え、賃貸物件を探している一般消費者に対して、賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業で管理する物件（自社物件）および他社が管理する物件（他社物件）を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋および当該業務に付随する引越等の業者を斡旋する。

　一般消費者にとって「問合せしやすい」「適切で円滑な進行」をコンセプトに、ＤＸを活用したＷＥＢ集客、リモート接客、ＶＲ内見、電子契約など非対面サービスを強化するとともに、ＡＩ×ＲＰＡツール「ラクテック自動入力」の導入により業務効率化・販管費抑制を推進している。

■売買ＤＸインベスト事業

　売買ＤＸインベスト事業は、主に東京圏のプレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）において、新築投資用ワンルームマンションを中心とするハイクオリティ新築デザイナーズマンションの開発・販売、および買取再販・リノベーション販売を行っている。さらに、一口１万円から投資できる不動産投資クラウドファンディングサービス「Ａ　ｆｕｎｄｉｎｇ」の運営（２０年１月開始）も行っている。

■インキュベーション事業・その他事業

　インキュベーション事業は、同社グループが展開する不動産ＤＸ事業と親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを行っている。投資先企業のＩＰＯによって収益を得るほか、同社の新事業を創出する役割や、同社の業務システムへの先端技術の早期導入につなげる役割なども担っている。２４年６月期末時点の投資企業は累計３１社で、このうち６社が上場した。

　その他事業は、システム開発の海外子会社を含む不動産ＤＸ事業、少額短期保険事業、ＺＥＨ・ライフライン事業、内装事業などを行っている。

■特徴・強みと不動産ＤＸプロダクト

　同社は基本方針に「不動産ビジネスを一気通貫で構築できるＤＸプラットフォームを構築し、快適な住まい体験を提供する」を掲げている。そして全ての不動産業務においてデジタルとリアルを融合し、多彩なＤＸプロダクトを開発・活用することによって、大幅な生産性向上や入居者の顧客満足度向上・ＬＴＶ（顧客生涯価値）最大化を図っていることが特徴・強みである。

　主要な不動産ＤＸプロダクトとしては、不動産賃貸管理業務を網羅したＤＸで生産性向上を実現するクラウド管理システム「ＡＭＢＩＴＩＯＮ　Ｃｌｏｕｄ」、「ＡＭＢＩＴＩＯＮ　Ｃｌｏｕｄ」の中核を担うサービスの一つでブロックチェーン技術を活用した電子契約システム「ＡＭＢＩＴＩＯＮ　Ｓｉｇｎ」、賃貸仲介業務をＤＸ化するＡＩ×ＲＰＡツール「ラクテック自動入力」、鍵の受け渡しから日々の生活サービスまで入居者をサポートするＣｈａｔＧＰＴ搭載アプリ（ＬＩＮＥサービス）の「ＡＭＢＩＴＩＯＮ　Ｍｅ」、お部屋探しユーザーとコンシェルジュ（不動産仲介営業）を繋ぐマッチングアプリ「ルムコン　－Ｒｏｏｍ　Ｃｏｎｃｉｅｒｇｅ－」などがあり、さらなる機能・サービス強化や新プロダクトの開発を推進している。自社の基幹システムについても自前で構築することを目指している。

　なお２４年７月には、次世代ＡＩモデル「Ｇｅｍｉｎｉ　１．５」を介したナレッジデータベースの利活用として、多用途ＲＡＧソリューションを開発し、利用を開始した。２４年９月にはアンビション・ベンチャーズが、不動産業界における革新的なサービスの創出を目的として、ＩｏＴプラットフォーマーであるアクセルラボと資本業務提携した。

■中期経営計画の目標値を上方修正

　中期経営計画（２４年６月期～２６年６月期）の業績目標については、２４年６月期実績が当初目標を大幅に上回ったため、２４年８月１３日付で上方修正して最終年度２６年６月期の目標を売上高６４１億１４百万円、営業利益４２億５０百万円、経常利益３７億３０百万円、親会社株主帰属当期純利益２７億３５百万円とした。

　基本戦略にはトップラインの非連続成長、ＤＸによる利益率の向上、新規事業の創出、経営基盤の抜本的強化を掲げ、トップラインの非連続成長では大型案件獲得に向けたリソース低下、Ｍ＆Ａ・アライアンス・ベンチャー投資の加速・業容拡大、ＤＸによる利益率の向上ではＤＸ推進による業務効率化および中核事業の売上拡大と生産性向上、新規事業の創出では自社グループで開発・実装した外部ニーズの高いデジタルプロダクトの外販、不動産周辺領域への積極的なＭ＆Ａ・アライアンスの推進、経営基盤の抜本的強化ではベトナムでのオフショア開発やアライアンス構築などによるシステム開発体制の強化、人材教育と優秀な人材の採用体制強化を推進する。

■２５年６月期も大幅増益・増配予想

　２５年６月期の連結業績予想は、売上高が２４年６月期比２６．７％増の５３２億９４百万円、営業利益が２９．４％増の３５億２６百万円、経常利益が２３．７％増の３１億０１百万円、親会社株主帰属当期純利益が３９．１％増の２２億７９百万円としている。配当予想は上場１０周年記念配当を含めて２４年６月期比６８円増配の１０５（期末一括＝普通配当５５円＋上場１０周年記念配当５０円）としている。連続大幅増配で予想配当性向は３１．７％となる。

　ストック型ビジネスである賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業が管理戸数増加、高い入居率維持、家賃改定、生産性向上によって堅調に推移するほか、売買ＤＸインベスト事業において回転率の良い買取再販の大幅伸長を見込み、全体として大幅増収増益予想としている。

　重点施策として、賃貸ＤＸプロパティマネジメント事業では関西・中部地方の物件獲得強化、物件ごとのマネジメント強化、ＤＸサービスのバージョンアップ、賃貸ＤＸ賃貸仲介事業では法人契約の増加、付帯サービスの強化、売買仲介件数の増加、ＤＸのさらなる促進、売買ＤＸインベスト事業では１件あたり販売単価の増加、付加価値の高い物件の仕入強化、その他事業ではＤＲＡＦＴにおけるコールセンター活用、ホープ少額短期保険におけるパートナー企業とのタイアップ商品開発や販路拡大などを推進する。積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。

■株価は急伸して１８年６月の高値に接近、上値試す

　株価は急伸して１８年６月の高値に接近している。２５年６月期大幅増益・増配予想を好感した形だ。目先的にはやや過熱感だが、指標面は依然として割安感の強い水準であり、利益確定売りをこなしながら上値を試す展開を期待したい。９月２０日の終値は１８０８円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３２７円８６銭で算出）は約６倍、今期予想配当利回り（会社予想の１０５円で算出）は約５．８％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ８８１円９３銭で算出）は約２．１倍、そして時価総額は約１２６億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）