イノベーションホールディングス＜３４８４＞（東証プライム）（２４年１０月１日付で旧テンポイノベーションが持株会社体制に移行して商号をイノベーションホールディングスに変更）は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスであり、旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応するため積極的な人材育成と仕入を継続している。２５年３月期は持株会社への移行・商号変更や先行投資に係る費用などを考慮して小幅減益予想としているが、第１四半期が順調だったことを勘案すれば通期会社予想に上振れ余地がありそうだ。積極的な事業展開で収益拡大を期待したい。株価は戻り歩調だ。上値を試す展開を期待したい。なお１１月１３日に２５年３月期第２四半期決算発表を予定している。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産業者とのリレーションシップ強化を主目的とする不動産売買事業、および独自の審査ノウハウを活用した店舗物件専門の家賃保証事業（２２年４月に子会社を設立して事業開始）も展開している。

　２４年１０月１日付で持株会社体制へ移行し、持株会社のイノベーションホールディングスの傘下に、事業会社として店舗転貸借事業の新テンポイノベーション、不動産売買事業のアセットイノベーション、家賃保証事業のセーフティーイノベーションの３社を置く体制とした。

　また２４年４月には、コーポレートガバナンス・コードに対する取り組みの一環として指名・報酬委員会、および支配株主と少数株主との利益が相反する重要な取引・行為について審議・検討を行う特別委員会を設置した。なお同社はクロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

　２４年３月期売上高構成比は店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業含む）が９５％、不動産売買事が５％、営業利益構成比は店舗転貸借事業が８３％、不動産売買事業が１７％で、全社売上高に占める店舗転貸借ランニング収入（賃料収入、更新手数料収入など）の比率は８８．６％（２３年３月期比１．９ポイント上昇）だった。

　不動産売買事業は不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。２４年３月期は１０物件を売却、８物件を取得し、期末時点の保有物件数は４件となった。なお四半期業績は不動産売買事業のイニシャル収入によって変動する可能性があるが、ストック収益となる店舗転貸借事業のランニング収入は順調に拡大している。

■転貸借契約件数は増加基調

　店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２４年３月期の新規契約件数および後継付け件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の転貸借成約件数の合計は２３年３月期比３．３％減の４６６件、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は２２９件増加の２４４５件となった。転貸借契約物件数は着実に増加している。

■中期経営計画

　中期経営計画（ローリング方式、２５年３月期～２８年３月期）では、連結業績目標値として最終年度２８年３月期の売上高２５６億４４百万円、営業利益１６億４５百万円、経常利益１６億８０百万円、親会社株主帰属当期純利益１０億９４百万円、転貸借成約数８２０件、期末転貸借物件数３９９４件などを掲げている。配当性向は２５年３月期５５．９％、２６年３月期５２．９％、２７年３月期と２８年３月期が４０％～４５％とした。また長期的には３１年３月期に転貸借物件数５５００件を目指している。

　基本方針には事業用に特化した店舗転貸借事業・不動産売買事業・家賃保証事業の拡大、重点施策には採用や教育の包括的強化による営業組織のさらなる拡充、各事業の特性を踏まえた顧客獲得の仕組づくりやＩＴ化、各事業間で顧客やノウハウを共有する等の事業シナジー追求、ノウハウのデジタル化や業務のシステム化などＤＸ化の推進、子会社への権限移譲による企業家精神の発揮や迅速な意思決定の実現を掲げている。

　ＣＳＲ活動としては、飲食店舗を活用した「子ども食堂」を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。またＥＳＧ活動として、居抜き物件を活用するビジネススキームにより、産業廃棄物（造作物）の廃棄量削減に貢献している。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

　２２年４月の東京証券取引所の市場再編ではプライム市場へ移行し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示（２１年１２月１５日付）した。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

　具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて流通株式比率向上に向けたテクニカルな取組も検討する。継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化を通じてストック型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

　２３年１１月には自己株式を活用した第三者割当による第３回新株予約権（行使価額修正条項および停止要請条項付、割当先は東海東京証券、下限行使価格は１１９８円、行使期間は２３年１２月７日～２６年１２月７日、２３年１２月に払込完了）を発行した。発行新株予約権数９０００個（１個につき１００株）で、行使に際して交付する株式については同社が保有する自己株式９０万株を活用するため新株発行を行わない。流通株式数の増加により上場維持基準の適合に資することが期待される。

　そして２４年６月には、２４年３月３１日時点における計画進捗状況をリリースした。流通株式時価総額について計画どおり２８年３月末までに上場維持基準を充たすため、引き続き各種取組を推進するとしている。

■２５年３月期小幅減益予想だが上振れ余地

　２５年３月期の連結業績予想は、売上高が２４年３月期比１８．１％増の１６８億４０百万円、営業利益が６．９％減の９億０７百万円、経常利益が６．９％減の９億４２百万円、親会社株主帰属当期純利益が５．３％減の６億３０百万円としている。配当予想は２４年３月期比１円増配の２１円（期末一括）としている。４期連続増配で予想配当性向は５５．９％となる。

　売上面は転貸借物件数が順調に増加して大幅増収（１６期連続増収）だが、持株会社への移行・商号変更や先行投資に係る費用などを考慮している。前提としては、転貸借成約数（新規契約件数および後継付け件数の合計）が１０４件増加の５７０件、期末転貸借物件数が３１２件増加の２７５７件の計画としている。

　第１四半期は、売上高が前年同期比１１．１％増の３７億８８百万円、営業利益が１０．９％増の２億７１百万円、経常利益が１．０％減の２億７４百万円、親会社株主帰属四半期純利益が２．７％減の１億８４百万円だった。

　２桁増収・２桁営業増益と順調だった。転貸借物件数が順調に積み上がり、費用抑制なども寄与した。経常利益と親会社株主帰属四半期純利益については、営業外収益で受取補償金が２３百万円減少したため小幅減益だった。なお持株会社体制への移行に伴って第１四半期より全社費用の配分方法を変更したため、セグメント利益については、従来方法に比べて店舗転貸借事業が９百万円増加、不動産売買事業が９百万円減少している。

　店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業を含む）は売上高が１０．２％増の３５億９６百万円、営業利益が２億７９百万円（前年同期は２億１５百万円）だった。個人・小規模飲食事業者の旺盛な出店需要に対応して店舗物件の積極的な仕入を推進した。転貸借契約件数（新規契約件数＋後継付け件数）は前年同期比１３．４％減の１０３件、期末時点の転貸借物件数は前年同期末比２１５件増加して２４８７件となった。営業組織の構造改革途上のため成約件数が減少したものの、解約数が低位で推移しているため、転貸借物件数は順調に積み上がっている。

　不動産売買事業は売上高が２９．８％増の１億９２百万円、営業利益が８百万円の損失（前年同期は２９百万円の利益）だった。１物件を売却、１物件を取得して期末時点の保有物件数は４件となった。人件費の増加や全社費用配分方法変更の影響で減益だった。

　通期予想は据え置いて、先行投資に係る費用の増加を考慮して小幅減益予想としているが、第１四半期の進捗率は売上高２２％、営業利益３０％、経常利益２９％、当期純利益２９％と順調だった。第１四半期が転貸借物件数の増加などで２桁営業増益と順調だったことを勘案すれば、通期会社予想に上振れ余地がありそうだ。積極的な事業展開で収益拡大を期待したい。

■株主優待制度は毎年３月末対象、優待条件・内容を一部変更

　株主優待制度については毎年３月３１日時点の株主を対象として実施しているが、同社へのロイヤリティの高い株主に対する還元を強化することを目的として、優待条件・内容を一部変更（詳細は会社ＨＰ参照）している。

　変更後は、２４年３月期については２４年３月３１日時点で５００株以上保有し、かつ１年以上継続して１００株以上保有している株主にジェフグルメカード１万円分を贈呈した。２５年３月期以降（２５年３月３１日以降）については毎年３月３１日時点で５００株以上保有し、かつ１年以上継続して５００株以上保有している株主にジェフグルメカード１万円分を贈呈する。

■株価は戻り歩調

　株価はやや小動きだが徐々に水準を切り上げて戻り歩調だ。上値を試す展開を期待したい。１０月８日の終値は９６３円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３７円５８銭で算出）は約２６倍、今期予想配当利回り（会社予想の２１円で算出）は約２．２％、前期実績ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１９７円７３銭で算出）は約４．９倍、そして時価総額は約１７０億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）