イノベーションホールディングス＜３４８４＞（東証プライム）は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスであり、旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応するため積極的な人材育成と仕入を継続している。２５年３月期は大幅増益予想（２４年１１月１３日付で利益予想を上方修正）としている。第３四半期累計は大幅増収増益と順調だった。店舗転貸借事業において転貸借物件数が順調に増加し、不動産売買事業の大型物件売却なども寄与した。通期利益予想に再上振れ余地があり、積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。株価は調整一巡してボックスレンジから上放れの動きを強めている。戻りを試す展開を期待したい。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産業者とのリレーションシップ強化を主目的とする不動産売買事業、および独自の審査ノウハウを活用した店舗物件専門の家賃保証事業（２２年４月に子会社を設立して事業開始）も展開している。

　２４年１０月１日付で持株会社体制へ移行し、持株会社である同社（イノベーションホールディングス）の傘下に、事業会社として店舗転貸借事業のテンポイノベーション、不動産売買事業のアセットイノベーション、家賃保証事業のセーフティーイノベーションの３社を置く体制としている。なお同社はクロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

　２４年３月期売上高構成比は店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業含む）が９５％、不動産売買事が５％、営業利益構成比は店舗転貸借事業が８３％、不動産売買事業が１７％で、全社売上高に占める店舗転貸借ランニング収入（賃料収入、更新手数料収入など）の比率は８８．６％（２３年３月期比１．９ポイント上昇）だった。

　不動産売買事業は不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。２４年３月期は１０物件を売却、８物件を取得し、期末時点の保有物件数は４件となった。なお四半期業績は不動産売買事業のイニシャル収入によって変動する可能性があるが、ストック収益となる店舗転貸借事業のランニング収入は順調に拡大している。

■転貸借契約件数は増加基調

　店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２４年３月期の新規契約件数および後継付け件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の転貸借成約件数の合計は２３年３月期比３．３％減の４６６件、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は２２９件増加の２４４５件となった。転貸借契約物件数は着実に増加している。

■中期経営計画

　中期経営計画（ローリング方式、２５年３月期～２８年３月期）では、連結業績目標値として最終年度２８年３月期の売上高２５６億４４百万円、営業利益１６億４５百万円、経常利益１６億８０百万円、親会社株主帰属当期純利益１０億９４百万円、転貸借成約数８２０件、期末転貸借物件数３９９４件などを掲げている。配当性向は２５年３月期５５．９％、２６年３月期５２．９％、２７年３月期と２８年３月期が４０％～４５％とした。また長期的には３１年３月期に転貸借物件数５５００件を目指している。

　基本方針には事業用に特化した店舗転貸借事業・不動産売買事業・家賃保証事業の拡大、重点施策には採用や教育の包括的強化による営業組織のさらなる拡充、各事業の特性を踏まえた顧客獲得の仕組づくりやＩＴ化、各事業間で顧客やノウハウを共有する等の事業シナジー追求、ノウハウのデジタル化や業務のシステム化などＤＸ化の推進、子会社への権限移譲による企業家精神の発揮や迅速な意思決定の実現を掲げている。

　ＣＳＲ活動としては、飲食店舗を活用した「子ども食堂」を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。またＥＳＧ活動として、居抜き物件を活用するビジネススキームにより、産業廃棄物（造作物）の廃棄量削減に貢献している。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

　２２年４月の東京証券取引所の市場再編ではプライム市場へ移行し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示（２１年１２月１５日付）した。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

　具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて流通株式比率向上に向けたテクニカルな取組も検討する。継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化を通じてストック型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

　２３年１１月には自己株式を活用した第三者割当による第３回新株予約権（行使価額修正条項および停止要請条項付、割当先は東海東京証券、下限行使価格は１１９８円、行使期間は２３年１２月７日～２６年１２月７日、２３年１２月に払込完了）を発行した。発行新株予約権数９０００個（１個につき１００株）で、行使に際して交付する株式については同社が保有する自己株式９０万株を活用するため新株発行を行わない。流通株式数の増加により上場維持基準の適合に資することが期待される。

　そして２４年６月には、２４年３月３１日時点における計画進捗状況をリリースした。流通株式時価総額について計画どおり２８年３月末までに上場維持基準を充たすため、引き続き各種取組を推進するとしている。

■２５年３月期大幅増益予想、さらに再上振れ余地

　２５年３月期の連結業績予想（２４年１１月１３日付で売上高を下方修正、各利益を上方修正）は、売上高が２４年３月期比１６．８％増の１６６億５７百万円、営業利益が２６．１％増の１２億２８百万円、経常利益が２３．６％増の１２億５０百万円、親会社株主帰属当期純利益が２４．９％増の８億３２百万円としている。配当予想は２４年３月期比１円増配の２１円（期末一括）としている。連続増配で予想配当性向は４２．５％となる。

　第３四半期累計は、売上高が前年同期比１８．４％増の１２４億６２百万円、営業利益が４６．８％増の１０億５７百万円、経常利益が４２．５％増の１０億８４百万円、親会社株主帰属四半期純利益が３９．５％増の７億２４百万円だった。大幅増収増益だった。店舗転貸借事業において転貸借物件数が順調に増加し、不動産売買事業の大型物件売却なども寄与した。なお持株会社体制への移行に伴って各報告セグメントの費用の配分方法を変更している。

　店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業を含む）は、売上高が１１．２％増の１１１億７１百万円、営業利益が４４．９％増の９億２６百万円だった。売上面では営業組織構造改革の成果や仕入物件の対象拡大などにより転貸借物件数が順調に増加し、利益面では転貸借物件仕入コスト（空家賃等）の抑制や、新規成約・既存契約の家賃更新なども寄与した。転貸借契約件数（新規契約件数＋後継付け件数）は３４４件で前年同期比１．７％減少したものの、期末時点の転貸借物件数は２４年３月期末比１８０件純増の２６２５件となった。解約数は低位で推移しており、転貸借物件数が順調に積み上がっている。

　不動産売買事業は売上高が２．７倍の１２億９０百万円、営業利益が６１．２％増の１億３０百万円だった。６物件を売却、８物件を取得して期末時点の保有物件数は６件となった。

　全社ベースの業績を四半期別に見ると、第１四半期は売上高が３７億８８百万円で営業利益が２億７１百万円、第２四半期は売上高が４４億９９百万円で営業利益が４億１３百万円、第３四半期は売上高が４１億７３百万円で営業利益が３億７３百万円だった。四半期業績は不動産売買事業の大型案件によって変動するが、店舗転貸借事業のランニング収入は第１四半期が３３億７３百万円、第２四半期が３４億５２百万円、第３四半期が３５億４２百万円と拡大基調である。

　通期連結業績予想は据え置いている。前提としては、転貸借成約数（新規契約件数および後継付け件数の合計）が３４件増加の５００件、期末転貸借物件数が２４４件増加の２６８９件の計画としている。通期予想に対する第３四半期累計の進捗率は売上高が７５％、営業利益が８６％、経常利益が８７％、当期純利益が８７％と順調だった。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスであることを勘案すれば、通期利益予想に再上振れ余地があり、積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。

■株主優待制度は毎年３月末対象、優待条件・内容を一部変更

　株主優待制度は毎年３月３１日時点の株主を対象として実施している。同社へのロイヤリティの高い株主に対する還元を強化することを目的として、２５年３月期以降（２５年３月３１日以降）については優待条件・内容を一部変更（詳細は会社ＨＰ参照）し、毎年３月３１日時点で５００株以上保有し、かつ１年以上継続して５００株以上保有している株主にジェフグルメカード１万円分を贈呈する。

■株価は戻り試す

　株価は調整一巡してボックスレンジから上放れの動きを強めている。戻りを試す展開を期待したい。２月２１日の終値は９７０円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４９円４２銭で算出）は約２０倍、今期予想配当利回り（会社予想の２１円で算出）は約２．２％、前期実績ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１９７円７３銭で算出）は約４．９倍、そして時価総額は約１７１億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）