エストラスト＜３２８０＞（東１）は山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。１６年２月期の分譲マンション引き渡し計画に対して第２四半期末時点の契約進捗率は９６．２％に達している。株価は安値圏でモミ合う展開だが、アベノミクス「地方創生戦略」も追い風として中期成長シナリオに変化はなく、指標面の割安感も強い。下値固めが完了して反発展開だろう。

■山口県・福岡県を地盤とする不動産デベロッパー

山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、およびハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力に、不動産賃貸事業、そして「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業（連結子会社トラストコミュニティ）も展開している。

１５年２月期末時点で分譲マンション供給数は累計６８棟・３３８９戸となった。そして１４年のマンション販売実績は九州・山口エリアで５位、山口県では１位（１３年に続いて２年連続）である。

重点エリアとしている福岡県での事業展開加速に向けて、１３年６月に第三者割当増資によって、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。また１４年３月には山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得して、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

■引き渡し物件によって四半期収益は変動

１５年２月期の四半期推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）３億６０百万円、第２四半期（６月～８月）４８億８４百万円、第３四半期（９月～１１月）４９億６５百万円、第４四半期（１２月～２月）１７億３２百万円で、営業利益は第１四半期２億１２百万円の赤字、第２四半期６億５０百万円、第３四半期７億３２百万円、第４四半期８百万円だった。

引き渡し物件によって四半期収益が変動する構造だ。また１５年２月期のＲＯＥは１４年２月期比８．７ポイント低下して２１．３％、自己資本比率は同６．３ポイント上昇して２８．５％、配当性向は９．６％だった。

なお１５年１月に「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」の各プロジェクト、１５年４月に「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月に「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」の各プロジェクト、１５年６月に「オーヴィジョン舞鶴」プロジェクト、１５年８月に「オーヴィジョン防府駅天神口」プロジェクト、そして１５年１１月には「オーヴィジョン西小倉」プロジェクトが始動した。

■１６年２月期営業微減益の会社予想だが、契約進捗率は高水準

今期（１６年２月期）第２四半期累計（３月～８月）の連結業績は、売上高が前年同期比１８．５％増の６２億１１百万円で、営業利益が同３３．３％増の５億８４百万円、経常利益が同８１．９％増の４億９３百万円、純利益が同８５．３％増の３億０７百万円だった。

不動産事業における引き渡し戸数は分譲マンション３物件１６６戸（前年同期比１８戸減少）、分譲戸建２０戸（同４戸増加）、合計１８６戸（同１８戸減少）だったが、分譲マンション開発目的で取得した不動産の売却が寄与して大幅増収だった。

セグメント別の売上高は、不動産分譲事業が同１９．２％増の５９億６８百万円、不動産管理事業が同１．７％増の１億４０百万円、不動産賃貸事業が同８．１％増の９８百万円、その他（不動産仲介など）が同３２．０％減の３百万円だった。不動産管理事業のマンション管理戸数は２１３９戸（同２４０戸増加）で順調に増加している。

利益面では、増収効果などで売上総利益率（２０．８％）が同０．３ポイント上昇、販管費比率（１１．４％）が同０．８ポイント低下した。さらに前年同期の営業外費用に計上した固定資産除売却損や、東証１部への市場変更費用が一巡したことも寄与して大幅増益だった。

なお四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）１７億０１百万円、第２四半期（６月～８月）４５億１０百万円、営業利益は第１四半期２億３２百万円、第２四半期３億５２百万円だった。

今期（１６年２月期）の連結業績予想（４月９日公表）は、売上高が前期比９．７％増の１３１億円、営業利益が同３．３％減の１１億４０百万円、経常利益が同１．７％増の９億７０百万円、純利益が同２．４％増の６億円としている。

配当予想は年間８円（第２四半期末４円、期末４円）としている。予想配当性向は８．２％となる。前期比２円減配の形だが、前期の年間１０円には第２四半期末の市場変更記念配当２円を含んでいるため、普通配当ベースでは前期と同額である。

通期ベースでの不動産販売事業における引き渡し予定戸数は、分譲マンションが同５９戸減少の３７０戸、分譲戸建が同２９戸増加の６５戸としている。そして分譲マンション引き渡し予定戸数３７０戸に対して、第２四半期末時点で３５６戸が契約済みで契約進捗率は９６．２％に達している。

売上高の計画はマンション分譲が同３．４％増の１０８億７８百万円、戸建が同８４．６％増の１７億２０百万円である。なお９月には分譲戸建「オーヴィジョンガーデンフォーラス王司２」（下関市）全１０邸が完売した。

通期会社予想に対する第２四半期累計の進捗率は売上高が４７．４％、営業利益が５１．２％、経常利益が５０．８％、純利益が５１．１％である。引き渡し物件によって四半期収益が変動する構造のため進捗率は参考程度だが、第２四半期累計の分譲マンション引き渡し戸数１６６戸は、通期引き渡し予定戸数３７０戸に対して進捗率が４４．９％であることを考慮すれば、概ね順調な水準と言えるだろう。

１６年２月期は分譲マンション引き渡し戸数の減少、分譲マンション建設費の上昇、プロジェクト先行費用などを考慮して、会社予想は増収ながら営業利益は微減益としている。ただし分譲マンションの契約進捗率は高水準である。契約済みの分譲マンションおよび戸建住宅の引き渡しが順調に進み、不動産管理事業の管理戸数増加や不動産賃貸事業のポートフォリオ充実も寄与する。会社予想は保守的な印象も強く増額余地があるだろう。

■九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指す

中期経営計画では九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

目標値としては１６年２月期の新築分譲マンション引き渡し戸数４９４戸、売上高１３０億円、営業利益１２億５０百万円、経常利益１２億円、純利益７億２０百万円を掲げている。

１６年２月期業績の会社予想では、分譲マンション引き渡し戸数および利益が計画未達成の形となるが、約３年分の供給物件（事業用地取得済プロジェクト１７棟、計画戸数１１８６戸、総売上高３０５億円、および分譲開始プロジェクト６棟、分譲中プロジェクト４８８戸、分譲中売上高１２４億円）を確保済みである。中期成長シナリオに変化はないだろう。

事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として、一段と人口増加傾向を強めることが予想される。日銀の金融緩和やアベノミクス重点戦略「地方創生」も追い風だ。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

■株価は下値固め完了感、指標面の割安感も見直し

株価の動き（１０月２１日付で貸借銘柄）を見ると、９月安値４９５円からの反発力がやや鈍く、概ね安値圏５００円～５５０円近辺でモミ合う展開だ。ただし９月安値を割り込む動きは見られず、下値固め完了感を強めている。

１１月１７日の終値５２３円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ９７円２９銭で算出）は５～６倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．５％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ５５１円０６銭で算出）は０．９倍近辺である。時価総額は約３２億円である。

週足チャートで見ると１３週移動平均線が戻りを押さえる形だが、５００円近辺が下値支持線のようだ。アベノミクス「地方創生戦略」も追い風として中期成長シナリオに変化はなく、指標面の割安感も強い。下値固めが完了して反発展開だろう。