【アナリスト水田雅展の銘柄分析】ASIANSTARは財務基盤改善や中期成長に向けた積極投資を評価

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

 ASIANSTAR(エイシアンスター)<8946>(JQS)(15年4月、陽光都市開発から商号変更)は不動産関連事業を展開している。財務基盤が改善して中国でのワンルーム賃貸事業や国内でのリゾート開発事業も推進している。15年12月期は大幅減収減益予想だが中期的に収益改善基調が期待される。株価は戻り歩調の展開であり、財務基盤改善や中期成長に向けた積極投資を評価する動きを強めそうだ。

■国内と中国で不動産事業を展開

 15年4月1日付で、陽光都市開発からASIANSTAR(エイシアンスター)に商号変更した。

 投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売事業を一旦縮小し、国内の不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへ事業構造を転換した。そして13年8月にアパマンショップホールディングス<8889>の子会社アパマンショップネットワークとFC加盟契約締結、13年10月にストライダーズ<9816>と資本業務提携した。

 その後、11年12月の上海徳威グループとの資本提携効果などで財務基盤改善が進展し、さらに国内不動産管理・賃貸・仲介事業の安定的な収益体系が構築できたとして、14年2月に中国における不動産関連事業(サービスアパートメント運営管理事業、ワンルームマンション賃貸事業)へ進出した。

 また15年2月には、一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、一旦縮小した国内不動産販売事業をあらためて拡大する方針を打ち出し、新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。

■中国でワンルーム賃貸事業を推進

 中国における不動産関連事業に関しては、14年2月に香港柏雅および子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理(上海)などベルグラビアグループ3社を連結子会社化した。このうち上海柏雅投資管理は14年6月に売却し、14年7月には香港柏雅の子会社として陽光智寓(香港)を設立した。

 14年11月には15年後半開業予定の世界有数の大型テーマパークから約5km圏内に位置する上海市周浦エリアにおいて、周浦印象春城サービスアパートメント1棟(220戸)の管理受託契約を締結した。そして14年12月には陽光智寓(香港)が中国上海市で新規事業の実務を行うため上海陽光智寓を設立した。

 15年7月には、連結子会社の柏雅酒店管理と東急不動産上海が中国に合弁会社の上海雅東企業発展有限公司を設立(15年8月、柏雅酒店管理の出資比率55%)すると発表した。

 柏雅酒店管理が持つ数多くのサービスアパートメント運営管理実績、中国国内の物件情報開発力および許認可取得交渉力と、東急不動産上海が持つ日本人向けサービスアパートメント運営ノウハウ、東急不動産グループの企画・設計力ならびに信用力・知名度を活用し、両社の強みを融合したサービスアパートメント運営管理事業を展開する。

 15年9月には投資用マンション「グリフィンシリーズ」を視察するため、中国・上海のメディア大手である上海文化広播影視集団有限公司傘下の上海東方明珠房地産有限公司の総経理、および開発担当マネージャー等計5名が当社を訪問した。上海東方明珠房地産有限公司は上海市中心部において住宅、ホテル、オフィスビル等の開発を行っており、今後は小規模住宅の開発にも乗り出す予定のため、今後も継続して協議を行っていくとしている。

 15年11月には中国ワンルーム賃貸事業の進捗状況をリリースした。中国蘇州市人民路所在の中古建物を賃借し、マンション用に内装工事を施して賃貸するワンルーム賃貸事業当該物件の計画(地上4階・地下2階のうち地上2~4階部分を賃貸予定、賃貸部屋数80室予定、投資金額は約56百万円予定)を策定した。そして16年1月の賃貸募集開始に向けて当該物件の内装工事を進めている。

 また中国上海市においてもワンルームマンションの賃貸権を購入し、賃貸事業を開始することになった。当該案件は当社の資本提携先である上海徳威企業発展有限公司の連結子会社である上海布科投資管理有限公司からワンルームマンションの賃貸事業を譲り受ける。

■国内リゾート開発事業を開始方針

 一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、一旦縮小した国内不動産販売事業をあらためて拡大する方針を打ち出し、15年2月には新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。

 日本国内で約70ヶ所合計約46万坪の事業用地を取得し、ログハウスを開発・建設して日本国内および海外セカンドハウス・移住者向け住宅として販売する事業、概ね10年を目途に別荘地として区画分譲する事業、開発や区画分譲を開始するまでの期間を固定資産として賃貸する事業を計画している。事業運営は連結子会社の合同会社TYインベスターズ(15年2月設立)が行う。

■15年12月期第3四半期累計は竣工・販売物件がなく大幅減益

 今期(15年12月期)第3四半期累計(1月~9月)の連結業績は、売上高が前年同期比55.7%減の8億40百万円、営業利益が同80.0%減の30百万円、経常利益が同83.8%減の26百万円、純利益が同89.3%減の15百万円だった。

 セグメント別売上高は、不動産販売事業が同92.7%減の77百万円、不動産管理事業が同6.5%減の3億89百万円、不動産賃貸事業が同8.9%減の2億54百万円、そして不動産仲介事業が同5.1%増の1億18百万円だった。不動産販売事業において竣工・販売物件がなく大幅減収減益だった。売上総利益率は36.8%で同15.2ポイント上昇、販管費比率は33.1%で同19.6ポイント上昇した。

 なお四半期別推移を見ると、売上高は第1四半期(1月~3月)2億77百万円、第2四半期(4月~6月)3億26百万円、第3四半期(7月~9月)2億37百万円、営業利益は第1四半期22百万円、第2四半期15百万円、第3四半期7百万円の赤字だった。

■15年12月期は減収減益予想だが、中期的に収益改善基調

 通期の連結業績予想は前回予想(2月16日公表)を据え置いて売上高が前期比33.2%減の14億44百万円、営業利益が同55.6%減の67百万円、経常利益が同66.2%減の59百万円、純利益が同65.4%減の47百万円としている。配当予想は無配継続としている。

 不動産販売事業において竣工・販売物件の計画がないため大幅減収減益予想だ。ただし不動産管理事業では国内で管理戸数が順調に増加し、中国におけるサービスアパートメント管理事業の収入も加わる。

 通期会社予想に対する第3四半期累計の進捗率は売上高が58.2%、営業利益が44.8%、経常利益が44.1%、純利益が31.9%である。やや低水準の形のため通期業績は下振れに注意が必要だが、第4四半期(10月~12月)に不動産販売事業において土地等の引き渡しを予定しているようだ。

 また15年12月期は期初時点で大幅減収減益予想であり、多少の下振れは特にネガティブ要因とはならないだろう。中期的には不動産管理事業の安定収益に加えて、中国ワンルーム賃貸事業や国内新規リゾート開発事業も寄与して収益改善基調が期待される。

■財務基盤改善も進展

 新株予約権行使や第三者割当増資などで財務面の改善も進展している。自己資本比率は13年12月期末9.0%から14年12月期末46.7%、さらに15年12月期第1四半期末58.5%、第2四半期末59.1%、第3四半期末59.9%に改善した。

 また1株当たり純資産(BPS)は13年12月期末19円92銭から14年12月期末72円12銭、さらに15年12月期第1四半期末100円86銭、第2四半期末102円25銭、第3四半期末101円00銭に改善した。

 なお13年10月21日に第三者割当により発行した第1回新株予約権について、15年10月7日に行った行使指定に基づき、本新株予約権を所有する徳威国際発展有限公司が15年10月16日付で本新株予約権の権利を行使した。行使個数10個(交付株式数50万株)で、本新株予約権の未行使個数は0個となった。

■株価はモミ合い上放れて戻り歩調

 株価の動きを見ると、10月以降は概ね140円~160円近辺でモミ合う展開だったが、11月下旬にモミ合いから上放れて、12月2日には185円まで上伸した。戻り歩調だ。

 12月10日の終値167円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS3円60銭で算出)は46倍近辺、実績連結PBR(第3四半期実績の連結BPS101円00銭で算出)は1.7倍近辺である。時価総額は約28億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線に続いて26週移動平均線を突破した。強基調への転換を確認する形であり、財務基盤改善や中期成長に向けた積極投資を評価する動きを強めそうだ。

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