アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準で１６年６月期も増収増益基調が期待される。１桁台の予想ＰＥＲ、４％台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。下値支持線から反発のタイミングだろう。

■東京２３区中心に投資用マンションの開発・販売

　東京２３区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて、１５年３月に連結子会社アーバネットリビングを設立（１５年７月操業）した。

　当社は投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売や分譲マンションの開発などのＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　なお１５年１１月に連結子会社アーバネットリビングの増資を全額引き受けると発表した。同社の体制が整い、本格的に他社物件の買取再販事業を開始すするにあたり、潤沢な資金による効率的かつ戦略的な物件購入を可能とするために行う。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接販売については、１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（３９戸、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（３８戸、１６年５月竣工・１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　１５年２月には、投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上）を締結した。

　１５年１０月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番（仮称）」（１６年１２月末竣工・引き渡し予定、５６戸うち店舗１戸）の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。なお売却価格は非公表だが１５年６月期売上高の１０％以上に相当する額としている。

　また１２月１０日には、投資用ワンルームマンション「錦糸町ＩＶＰＪ（仮称）」（１６年６月竣工・１６年７月引き渡し予定、９６戸）について、国内法人への１棟販売が確定したと発表した。売上計上は１７年６月期で、売却価格は１５年６月期売上高の１０％相当額以上としている。なお本物件の取引は信託受益権売買としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

　１５年６月期の四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、第４四半期（連結４月～６月）１６億８８百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円、第４四半期２億０５百万円だった。

　物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。１５年６月期の売上総利益率は２１．７％（１４年６月期非連結ベースの１８．８％に対して２．９ポイント上昇）だった。ＲＯＥは２１．１％、自己資本比率は３２．６％で、配当性向は３１．３％だった。配当性向については約３０％を目安としている。

■１６年６月期増収増益基調

　今期（１６年６月期）第１四半期（７月～９月）の連結業績は売上高が１７億５５百万円、営業利益が９３百万円、経常利益が１４百万円、純利益が７百万円だった。

　前期からの継続物件２件を含む投資用ワンルームマンション３棟の一部戸別決済８０戸を売上計上した。なお前年同期（１５年６月期第１四半期、非連結決算）は、投資用ワンルームマンション４棟の一部戸別決済１６２戸の売上計上だった。

　通期連結業績予想（８月６日公表）は売上高が前期比３４．３％増の１６０億円、営業利益が同６．５％増の１７億６０百万円、経常利益が同３．２％増の１４億４０百万円、純利益が同３．１％増の９億円としている。

　売上面では投資用ワンルームマンション６６１戸（１５年６月期は投資用ワンルームマンション１１棟５０７戸、コンパクトマンション１棟４７戸）、および建売４戸、買取再販４４戸の販売を予定して大幅増収見込みだ。

　売上総利益率の想定は同３．３ポイント低下の１８．４％としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、１７年６月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

　通期会社予想に対する第１四半期の進捗率は売上高が１１．０％、営業利益が５．３％、経常利益が１．０％、純利益が０．８％と低水準の形だが、物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造であり、第１四半期は会社計画水準のようだ。

　低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

　なお配当予想（８月６日公表）は同１円増配の年間１４円（第２四半期末７円、期末７円）としている。予想配当性向は３８．８％である。

■株価は調整の最終局面

　株価の動きを見ると、反発力がやや鈍く安値圏で推移している。１２月２８日には１２月中間期末の配当権利落ちも影響して２８１円まで調整する場面があった。ただし８月の直近安値２６７円に接近して調整の最終局面だろう。

　１２月２８日の終値２８８円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３６円０６銭で算出）は８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１４円で算出）は４．９％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２０３円４３銭で算出）は１．４倍近辺である。なお時価総額は約７２億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線が戻りを押さえる形だが、２８０円近辺が下値支持線のようだ。投資用マンションの需要は高水準であり１６年６月期も増収増益基調が期待される。１桁台の予想ＰＥＲ、４％台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。下値支持線から反発のタイミングだろう。