新日本建物＜８８９３＞（ＪＱＳ）は首都圏地盤の不動産デベロッパーである。事業再生計画を前倒しで達成して新規事業用地の積極的な取得も進め、事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション開発事業にも参入している。１６年３月期増収増益予想である。株価は地合い悪化も影響して昨年来安値を更新したが、収益改善基調を評価して反発展開だろう。

■首都圏地盤の不動産デベロッパー、事業再生計画を前倒しで終結

　首都圏地盤の不動産デベロッパーである。流動化事業（他デベロッパー向けマンション用地販売）、マンション販売事業（自社開発物件の分譲、新築マンションの買取再販）、戸建販売事業（戸建住宅・宅地分譲）、その他事業（不動産賃貸や建築工事請負）を展開している。

　１０年１１月に提出した事業再生計画に基づいて事業の選択と集中を行い、マンション販売事業の買取再販、流動化事業の専有卸、戸建住宅販売事業を主力として経営再建に取り組んだ。

　そして１５年３月期には事業再生計画決定後４期連続の最終黒字を達成し、１５年５月１５日に事業再生計画の終結を発表した。１８年３月末返済予定の事業再生ＡＤＲ債務を、計画より２年度繰り上げて１５年５月１４日付で完済した。

■四半期収益は物件引き渡しで変動

　１５年３月期の四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）１１億３８百万円、第２四半期（７月～９月）２０億３３百万円、第３四半期（１０月～１２月）１４億５１百万円、第４四半期（１月～３月）４６億０８百万円、営業利益は第１四半期１億０７百万円の赤字、第２四半期２１百万円の赤字、第３四半期８７百万円の赤字、第４四半期８億９６百万円の黒字だった。

　四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい構造だ。なお１５年３月期に実施した仕入は合計１６件（流動化事業３件、マンション販売事業４件、戸建販売事業９件）・計画売上高７１億円だった。堅調な需要が見込まれる首都圏において事業規模・事業効率等を勘案し、優良な新規事業用地を選別取得している。

　また１５年３月期の自己資本比率は４４．６％で１４年３月期比１７．１ポイント改善した。有利子負債は１４年３月期末比２３億４１百万円圧縮した。

■１６年３月期第２四半期累計は黒字化

　今期（１６年３月期）第２四半期累計（４月～９月）の非連結業績は、売上高が前年同期比２４．７％増の３９億５４百万円、営業利益が２億０３百万円（前年同期は１億２８百万円の赤字）、経常利益が１億６８百万円（同２億１５百万円の赤字）、純利益が１億６４百万円（同１億８３百万円の赤字）だった。

　既存物件の売却、積極的な新規物件の取得を推進した。この結果、貸借対照表上では１５年３月期末に比べて販売用不動産が減少し、仕掛販売用不動産が増加した。なお売上総利益率は２０．９％で同４．４ポイント上昇、販管費比率は１５．７％で同４．９ポイント低下した。マンション販売事業において自社販売体制へのシフトによる販売費の圧縮も寄与した。

　セグメント別に見ると、流動化事業は他デベロッパー向けマンション用地販売５件（前年同期は０件）で、売上高が１４億１４百万円、営業利益（連結調整前）が２億８４百万円だった。マンション販売事業は販売戸数６０戸（同３６戸）で売上高が同４３．５％増の１９億２９百万円、営業利益が２億０２百万円（前年同期１６百万円の赤字）だった。戸建販売事業は販売棟数１４棟（同５１棟）で売上高が６７．３％減の５億９４百万円、営業利益が５５百万円の赤字（同８９百万円の利益）だった。その他は売上高が１４百万円、営業利益が９百万円だった。

　また事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション開発事業に参入した。進行中プロジェクトには、ルネサンスコート田畑（仮称、東京都荒川区、総戸数２９戸、１６年１０月竣工予定）、ルネコートお花茶屋（仮称、東京都葛飾区、総戸数１０戸、１６年２月竣工予定）、そしてルネコート京成高砂（仮称、東京都葛飾区、総戸数１６戸、１６年２月竣工予定）がある。

　四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）２５億４７百万円、第２四半期（７月～９月）１４億０７百万円、営業利益は第１四半期１億７８百万円、第２四半期２５百万円だった。

■１６年３月期通期も増収増益予想

　今期（１６年３月期）通期の非連結業績予想（５月１５日公表）は、売上高が前期比１４．８％増の１０６億円、営業利益が同４．３％増の７億１０百万円、経常利益が同３．５％増の５億６５百万円、純利益が同６．３％増の５億６０百万円としている。配当予想は無配継続としている。

　新規供給予定のマンション２物件の売上を計画し、相続税対策向けの需要取り込みも寄与して増収増益見込みだ。１５年５月に販売開始した新築分譲マンション「ルネサンス大宮土呂」（さいたま市、総戸数２８戸、３ＬＤＫ＋Ｗ）は８月に完売した。戸建販売事業は物件の竣工・引き渡しが第４四半期に集中するようだ。

　通期会社予想に対する第２四半期累計の進捗率は、売上高が３７．３％、営業利益が２８．６％、経常利益が２９．７％、純利益が２９．３％である。低水準の形だが、四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい収益構造であり、今期は戸建販売の物件竣工・引き渡しが第４四半期に集中する計画だ。通期ベースでも好業績が期待される。

■新規事業用地取得を積極化

　収益拡大に向けて新規事業用地の取得を積極化している。

　１５年８月には西川口プロジェクト（仮称、埼玉県川口市、総戸数４０戸）、９月には蒲田プロジェクト（仮称、東京都大田区、総戸数２６戸）、錦糸町プロジェクト（仮称、東京都墨田区、総戸数３０戸）、１０月には上北沢プロジェクト（仮称、東京都杉並区、総戸数７４戸）を取得した。１５年４月～１０月累計の仕入物件の計画売上高は７７億円（構成比は流動化事業２９％、マンション販売事業５０％、戸建販売事業２１％）となった。

　１５年１１月には資産運用型マンション開発事業の周船寺プロジェクト（仮称、福岡県福岡市、総戸数４９戸、当社保有・運用予定）、１５年１２月には戸建販売事業の武蔵新城プロジェクト（仮称、神奈川県川崎市、１２区画）、資産運用型アパート開発事業の金町プロジェクト（仮称、東京都葛飾区、木造２階建・２棟、総戸数１６戸）の事業用地を取得した。

　１月１５日には資産運用型マンション開発事業の人形町プロジェクト（仮称、東京都中央区、総戸数２６戸）、１月１８日には資産運用型マンション開発事業の大久保プロジェクト（仮称、東京都新宿区、総戸数２６戸）の事業用地取得を発表した。

■１５年１０月１日付で株式併合

　発行済株式総数の適正化を図るため１５年１０月１日付で５株を１株に併合した。理論的には株式併合比率に見合う株価の上昇が見込まれるため、株価変動率が改善される可能性があり、株式市場において一層適正に評価されることが期待される。また投資単位の水準変更によって株主総数が若干減少し、今後の株主数の増加も抑制される可能性があるため、株式関連事務コストを年間数百万円程度削減できる効果も見込まれる。

■株価は調整一巡して切り返し

　株価の動き（１５年１０月１日付で１株を５株に併合）を見ると、地合い悪化も影響して水準を切り下げた。１月２１日には昨年来安値となる１１８円まで下押した。ただし２２日には１２７円まで反発した。調整が一巡したようだ。

　１月２２日の終値１２７円を指標面で見ると、今期予想ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ２８円１２銭で算出）は４～５倍近辺、前期実績ＰＢＲ（前期実績に株式併合を考慮したＢＰＳ１０６円４０銭で算出）は１．２倍近辺である。時価総額は約２５億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線が戻りを押さえる形だが、日足チャートで見ると２５日移動平均線に対するマイナス乖離率が１０％を超えて売られ過ぎ感の強い水準だ。１６年３月期収益改善基調を評価して反発展開だろう。