アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は、投資用マンションの開発・販売を主力としている。投資用マンションの需要は高水準で１６年６月期第２四半期累計は売上高、利益とも計画を上回った。通期も増収増益基調が期待され、上ブレ余地がありそうだ。株価は地合い悪化の影響を受ける場面があったが切り返しの動きを強めている。１桁台の予想ＰＥＲや５％台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整が一巡して出直り展開だろう。

■東京２３区中心に投資用マンションの開発・販売

　東京２３区を中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。収益基盤強化に向けて１５年３月に連結子会社アーバネットリビングを設立（１５年７月操業）した。

　当社は投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売や分譲マンションの開発などのＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などのＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　自社開発物件のブランドは、アジールコート（ワンルームマンション）、アジールコフレ（コンパクトマンション）、グランアジール（ファミリーマンション）、アジールヴィラ（戸建住宅）である。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

■海外投資家への直接販売も強化

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接販売については、１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（３９戸、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（３８戸、１６年５月竣工・１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　１５年２月には、投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上）を締結した。

　１５年１０月には、投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番（仮称）」（１６年１２月末竣工・引き渡し予定、５６戸うち店舗１戸）の売却を発表した。東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。なお売却価格は非公表だが１５年６月期売上高の１０％以上に相当する額としている。

　１５年１２月には、投資用ワンルームマンション「錦糸町ＩＶＰＪ（仮称）」（１６年６月竣工・１６年７月引き渡し予定、９６戸）について、国内法人への１棟販売が確定したと発表した。売上計上は１７年６月期で、売却価格は１５年６月期売上高の１０％相当額以上としている。なお本物件の取引は信託受益権売買としている。

　また１６年１月には、投資用ワンルームマンション「芝公園ＰＪ（仮称）」（１６年１２月竣工・１７年１月引き渡し予定、５６戸）の売却確定を発表した。売上計上は１７年６月期の予定である。国内個人投資家への１棟販売で、売却価格は１５年６月期売上高の１０％以上に相当する額としている。

■物件売上計上で四半期業績は変動

　１５年６月期の四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、第４四半期（連結４月～６月）１６億８８百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円、第４四半期２億０５百万円だった。

　物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。１５年６月期の売上総利益率は２１．７％（１４年６月期非連結ベースの１８．８％に対して２．９ポイント上昇）だった。ＲＯＥは２１．１％、自己資本比率は３２．６％だった。また配当性向は３１．３％だった。

　なお配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３０％を配当するとしていたが、１６年６月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１６年６月期第２四半期累計は売上高、利益とも計画超

　２月９日発表した今期（１６年６月期）第２四半期累計（７月～１２月）連結業績は、売上高が７８億５９百万円、営業利益が９億１４百万円、経常利益が７億３９百万円、純利益が４億８６百万円だった。期初計画に対して売上高は１億０９百万円、営業利益は６４百万円、経常利益は５９百万円、純利益は８６百万円、それぞれ上回った。

　自社開発物件に関しては、前期からの継続２件を含む投資用ワンルームマンション８棟の戸別決済、ならびに１棟販売で、合計２８８戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を、１棟販売含めて合計３１戸売上計上した。前年同期（１５年６月期第２四半期累計、非連結決算）は投資用ワンルームマンション７棟の一部戸別決済２６７戸の売上計上だった。

　事業別売上高は不動産開発販売が６３億２１百万円、不動産仕入販売が１４億８２百万円、その他が５５百万円だった。売上総利益率は１９．４％（前年同期の非連結ベースは１８．７％）で想定を１％程度上回ったようだ。販管費比率は７．７％（同８．４％）だった。

　なお四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期（７月～９月）１７億５５百万円、第２四半期（１０月～１２月）６１億０４百万円、営業利益は第１四半期９３百万円、第２四半期８億２１百万円だった。

■１６年６月期通期増収増益基調

　今期（１６年６月期）通期の連結業績予想については前回予想（８月６日公表）を据え置いて、売上高が前期（１５年６月期）比３４．３％増の１６０億円、営業利益が同６．５％増の１７億６０百万円、経常利益が同３．２％増の１４億４０百万円、純利益が同３．１％増の９億円としている。配当予想（８月６日公表）は同１円増配の年間１４円（第２四半期末７円、期末７円）で予想配当性向は３８．８％となる。

　投資用ワンルームマンション６６１戸（１５年６月期は投資用ワンルームマンション１１棟５０７戸、コンパクトマンション１棟４７戸）、建売４戸、買取再販４４戸の販売を予定している。売上総利益率の想定は同３．３ポイント低下の１８．４％としている。前期に利益率の高い物件が含まれていたことに加えて、１７年６月期売上計上予定の分譲マンション販売に係る販売促進費を計上するため、利益の伸び率は小幅にとどまるとしている。

　通期の会社予想に対する第２四半期累計の進捗率は、売上高が４９．１％、営業利益が５１．９％、経常利益が５１．３％、純利益が５４．０％である。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第２四半期累計の売上総利益率が想定以上だったことを考慮すると、通期会社予想に上ブレ余地がありそうだ。

　低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、そして円安に伴って海外投資家が加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

　株価の動きを見ると、地合い悪化も影響して２月１２日に昨年来安値２４４円まで調整する場面があったが、その後は切り返しの動きを強めている。２３日には２７５円まで上伸した。調整が一巡したようだ。

　２月２３日の終値２７１円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３６円０６銭で算出）は７～８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１４円で算出）は５．２％近辺、そして前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２０３円４３銭で算出）は１．３倍近辺である。時価総額は約６８億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線を突破した。そして週足チャートで見ると１３週移動平均線突破の動きを強めている。投資用マンションの需要は高水準であり１６年６月期も増収増益基調が期待される。１桁台の予想ＰＥＲや５％台の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整が一巡して出直り展開だろう。