【アナリスト水田雅展の銘柄分析】新日本建物の16年3月期第3四半期累計は黒字化、通期も収益改善基調

【アナリスト水田雅展の銘柄分析

 新日本建物<8893>(JQS)は首都圏地盤の不動産デベロッパーである。事業再生計画を前倒しで達成して新規事業用地の積極的な取得も進め、事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション開発事業にも参入している。16年3月期第3四半期累計は2桁増収で各利益とも黒字化した。通期も増収増益予想で収益改善基調ある。株価は地合い悪化の影響で昨年来安値を更新したが切り返しの動きを強めている。調整が一巡して反発展開だろう。

■首都圏地盤の不動産デベロッパー、事業再生計画を前倒しで終結

 首都圏地盤の不動産デベロッパーである。流動化事業(他デベロッパー向けマンション用地販売)、マンション販売事業(自社開発物件の分譲、新築マンションの買取再販)、戸建販売事業(戸建住宅・宅地分譲)、その他事業(不動産賃貸や建築工事請負)を展開している。

 10年11月に提出した事業再生計画に基づいて事業の選択と集中を行い、マンション販売事業の買取再販、流動化事業の専有卸、戸建住宅販売事業を主力として経営再建に取り組んだ。

 そして15年3月期には事業再生計画決定後4期連続の最終黒字を達成し、15年5月15日に事業再生計画の終結を発表した。18年3月末返済予定の事業再生ADR債務を、計画より2年度繰り上げて15年5月14日付で完済した。

■四半期収益は物件引き渡しで変動

 15年3月期の四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期(4月~6月)11億38百万円、第2四半期(7月~9月)20億33百万円、第3四半期(10月~12月)14億51百万円、第4四半期(1月~3月)46億08百万円、営業利益は第1四半期1億07百万円の赤字、第2四半期21百万円の赤字、第3四半期87百万円の赤字、第4四半期8億96百万円の黒字だった。

 四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい構造だ。なお15年3月期に実施した仕入は合計16件(流動化事業3件、マンション販売事業4件、戸建販売事業9件)・計画売上高71億円だった。堅調な需要が見込まれる首都圏において事業規模・事業効率等を勘案し、優良な新規事業用地を選別取得している。

 また15年3月期の自己資本比率は44.6%で14年3月期比17.1ポイント改善した。有利子負債は14年3月期末比23億41百万円圧縮した。

■16年3月期第3四半期累計は黒字化

 2月5日発表の今期(16年3月期)第3四半期累計(4月~12月)の非連結業績は、売上高が前年同期比16.0%増の53億59百万円、営業利益が1億25百万円(前年同期は2億15百万円の赤字)、経常利益が80百万円(同3億06百万円の赤字)、純利益が75百万円(同2億73百万円の赤字)だった。

 需要が堅調に推移し、既存物件の売却、積極的な新規物件の取得を推進した。この結果、貸借対照表上では15年3月期末に比べて販売用不動産が5億51百万円減少して13億46百万円となり、仕掛販売用不動産が19億90百万円増加して31億99百万円となった。また財務基盤の健全化に伴って資金調達力が向上し、有利子負債残高は10億79百万円増加して40億96百万円となった。

 売上総利益率は19.2%で同3.2ポイント上昇、販管費比率は16.9%で同3.7ポイント低下した。マンション販売事業において自社販売体制へのシフトによる販売費の圧縮も寄与した。営業外収益では受取地代家賃が減少(前期は81百万円計上、今期は8百万円計上)した。また償却債権取立益11百万円を計上した。営業外費用では支払利息が減少(前期は1億75百万円計上、今期は68百万円計上)した。特別利益では前期計上の受取損害賠償金35百万円が一巡した。

 セグメント別に見ると、流動化事業は他デベロッパー向けマンション用地販売6件(前年同期は0件)で、売上高が19億85百万円、営業利益(連結調整前)が3億20百万円となった。マンション販売事業は販売戸数78戸(同46戸)で、売上高が同46.4%増の25億35百万円、営業利益が2億21百万円(前年同期は32百万円の赤字)となった。戸建販売事業は販売棟数19棟(同75棟)で、売上高が同71.5%減の8億19百万円、営業利益が76百万円の赤字(同1億20百万円の黒字)となった。その他は売上高が同49.8%増の19百万円で、営業利益が同14.6%増の11百万円だった。

 また事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション開発事業に参入した。進行中プロジェクトには、ルネサンスコート田畑(仮称、東京都荒川区、総戸数29戸、16年10月竣工予定)、ルネコートお花茶屋(仮称、東京都葛飾区、総戸数10戸、16年2月竣工予定)、そしてルネコート京成高砂(仮称、東京都葛飾区、総戸数16戸、16年2月竣工予定)がある。

 なお四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期(4月~6月)25億47百万円、第2四半期(7月~9月)14億07百万円、第3四半期(10月~12月)14億05百万円、営業利益は第1四半期1億78百万円、第2四半期25百万円、第3四半期78百万円の赤字だった。

■16年3月期通期も増収増益予想

 今期(16年3月期)通期の非連結業績予想は前回予想(5月15日公表)を据え置いて、売上高が前期比14.8%増の106億円、営業利益が同4.3%増の7億10百万円、経常利益が同3.5%増の5億65百万円、純利益が同6.3%増の5億60百万円としている。配当予想は無配継続としている。

 新規供給予定のマンション2物件の売上を計画し、相続税対策向けの需要取り込みも寄与して増収増益見込みだ。15年5月に販売開始した新築分譲マンション「ルネサンス大宮土呂」(さいたま市、総戸数28戸、3LDK+W)は8月に完売した。戸建販売事業は物件の竣工・引き渡しが第4四半期に集中するようだ。なお第3四半期から資産運用型アパート物件の竣工・引き渡しを開始し、通期では9棟の竣工を予定している。

 通期会社予想に対する第3四半期累計の進捗率は、売上高が50.6%、営業利益が17.6%、経常利益が14.2%、純利益が13.4%である。低水準の形だが、四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい収益構造であり、今期は戸建販売の物件竣工・引き渡しが第4四半期に集中する計画だ。通期ベースでも好業績が期待される。

■新規事業用地取得を積極化

 収益拡大に向けて新規事業用地の取得を積極化している。

 15年8月には西川口プロジェクト(仮称、埼玉県川口市、総戸数40戸)、9月には蒲田プロジェクト(仮称、東京都大田区、総戸数26戸)、錦糸町プロジェクト(仮称、東京都墨田区、総戸数30戸)、10月には上北沢プロジェクト(仮称、東京都杉並区、総戸数74戸)を取得した。

 15年11月には資産運用型マンション開発事業の周船寺プロジェクト(仮称、福岡県福岡市、総戸数49戸、当社保有・運用予定)、15年12月には戸建販売事業の武蔵新城プロジェクト(仮称、神奈川県川崎市、12区画)、資産運用型アパート開発事業の金町プロジェクト(仮称、東京都葛飾区、木造2階建・2棟、総戸数16戸)の事業用地を取得した。

 16年3月期第3四半期累計における仕入物件の計画売上高は108億円(構成は流動化事業43億円、マンション販売事業45億円、戸建販売事業20億円)となった。

 16年1月には資産運用型マンション開発事業の人形町プロジェクト(仮称、東京都中央区、総戸数26戸)、資産運用型マンション開発事業の大久保プロジェクト(仮称、東京都新宿区、総戸数26戸)の事業用地を取得した。

 さらに2月4日には、資産運用型マンション開発事業の両国プロジェクト(仮称、東京都墨田区、総戸数28戸)の事業用地取得を発表した。

■15年10月1日付で株式併合

 発行済株式総数の適正化を図るため15年10月1日付で5株を1株に併合した。理論的には株式併合比率に見合う株価の上昇が見込まれるため、株価変動率が改善される可能性があり、株式市場において一層適正に評価されることが期待される。また投資単位の水準変更によって株主総数が若干減少し、今後の株主数の増加も抑制される可能性があるため、株式関連事務コストを年間数百万円程度削減できる効果も見込まれる。

■株価は調整一巡感

 株価の動きを見ると、2月1日に178円まで急伸する場面があったが反落し、地合い悪化の影響で2月12日に昨年来安値109円まで調整した。その後は130円台に戻している。調整が一巡したようだ。

 2月24日の終値130円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想のEPS28円12銭で算出)は4~5倍近辺、前期実績PBR(前期実績に株式併合を考慮したBPS106円40銭で算出)は1.2倍近辺である。時価総額は約26億円である。

 週足チャートで見ると13週移動平均線が戻りを押さえる形だが、日足チャートで見ると25日移動平均線突破の動きを強めている。調整が一巡して反発展開だろう。

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