エストラスト＜３２８０＞（東１）は山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。成長市場である九州主要都市への展開を加速している。１６年２月期はプロジェクト先行費用などで営業微減益予想だが、１７年２月期は増収増益基調が期待される。アベノミクス「地方創生」や日銀のマイナス金利も追い風だ。株価は株主優待制度導入を好感した１月の戻り高値圏から反落したが、調整が一巡して出直り展開だろう。なお４月１２日に１６年２月期決算発表を予定している。

■山口県・福岡県を地盤とする不動産デベロッパー

　山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、およびハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力に、不動産賃貸事業、そして「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業（連結子会社トラストコミュニティ）も展開している。

　１５年２月期末時点で分譲マンション供給数は累計６８棟・３３８９戸となった。１４年のマンション販売実績は九州・山口エリアで５位、山口県では１位（１３年に続いて２年連続）である。

　成長市場である九州主要都市への展開を推進し、特に重点エリアとしている福岡県での事業展開加速に向けて、１３年６月に第三者割当増資によって、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。また１４年３月には山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得して、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

■引き渡し物件数によって四半期収益は変動

　１５年２月期の四半期業績推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）３億６０百万円、第２四半期（６月～８月）４８億８４百万円、第３四半期（９月～１１月）４９億６５百万円、第４四半期（１２月～２月）１７億３２百万円、営業利益は第１四半期２億１２百万円の赤字、第２四半期６億５０百万円、第３四半期７億３２百万円、第４四半期８百万円だった。

　引き渡し物件数によって四半期収益が変動する構造だ。１５年２月期の売上総利益率は２０．９％で１４年２月期比１．７ポイント低下、販管費比率は１１．０％で同２．１ポイント低下、ＲＯＥは２１．３％で同８．７ポイント低下、自己資本比率は２８．５％で同６．３ポイント上昇した。配当性向は９．６％だった。

　なお１５年１月に「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」の各プロジェクト、１５年４月に「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月に「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」の各プロジェクト、１５年６月に「オーヴィジョン舞鶴」プロジェクト、１５年８月に「オーヴィジョン防府駅天神口」プロジェクト、そして１５年１１月には「オーヴィジョン西小倉」プロジェクトが始動している。

■１６年２月期第３四半期累計は引き渡し減少で減収減益

　前期（１６年２月期）第３四半期累計（３月～１１月）の連結業績は、売上高が前年同期比４．１％減の９７億８７百万円で、営業利益が同１７．３％減の９億６７百万円、経常利益が同１４．４％減の８億３６百万円、純利益が同１２．６％減の５億２６百万円だった。

　分譲マンション引き渡し戸数の減少、分譲マンションの建設費上昇、新規分譲マンション販売開始に伴う販売費増加などで減収減益だった。売上総利益率は２０．８％で同０．７ポイント低下、販管費比率は１０．９％で同０．９ポイント上昇した。販管費では人員増に伴って人件費が増加した。営業外費用では前期に計上した固定資産除売却損や、東証１部への市場変更費用が一巡した。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は、分譲マンションが「オーヴィジョン照葉アクアテラス」（福岡市、１１２戸）など４物件２８７戸（前年同期比９１戸減少）、分譲戸建が２７戸（同５戸増加）、合計が３１４戸（同８６戸減少）だった。また分譲マンション開発目的で取得した不動産を売却した。

　セグメント別売上高は、不動産分譲事業が同４．２％減の９４億１９百万円、不動産管理事業が同６．０％減の２億１１百万円、不動産賃貸事業が同５．３％増の１億４８百万円、その他（不動産仲介など）が同２．８％減の８百万円だった。不動産管理事業では、マンション管理戸数が２３５４戸（同２６５戸増加）と順調に増加したが、不動産分譲事業の引き渡しに伴うインテリア販売などが減少した。

　なお四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）１７億０１百万円、第２四半期（６月～８月）４５億１０百万円、第３四半期（９月～１１月）３５億７６百万円、営業利益は第１四半期２億３２百万円、第２四半期３億５２百万円、第３四半期３億８３百万円だった。

■１６年２月期は営業微減益予想だが、１７年２月期は増収増益基調

　前期（１６年２月期）通期の連結業績予想（４月９日公表）は、売上高が前々期比９．７％増の１３１億円、営業利益が同３．３％減の１１億４０百万円、経常利益が同１．７％増の９億７０百万円、純利益が同２．４％増の６億円としている。

　不動産分譲事業における通期引き渡し予定戸数は、分譲マンションが同５９戸減少の３７０戸、分譲戸建が同２９戸増加の６５戸としている。分譲マンション引き渡し戸数の減少、分譲マンション建設費の上昇、プロジェクト先行費用などを考慮して営業微減益予想としている。

　売上高の計画は、マンション分譲が同３．４％増の１０８億７８百万円、戸建が同８４．６％増の１７億２０百万円である。売上総利益率は２０．４％で同０．５ポイント低下、販管費比率は１１．７％で同０．７ポイント上昇の想定としている。

　なお１６年２月には「オーヴィジョン下松ネクステージ」、３月には「オービジョン照葉アクアテラス」が完売したと発表している。

　配当予想は年間８円（第２四半期末４円、期末４円）としている。予想配当性向は８．２％となる。前期比２円減配の形だが、前期の年間１０円には第２四半期末の市場変更記念配当２円を含んでいるため、普通配当ベースでは前期と同額である。

　通期会社予想に対する第３四半期累計の進捗率は売上高が７４．７％、営業利益が８４．８％、経常利益が８６．２％、純利益が８７．７％である。引き渡し物件によって四半期収益が変動する構造のため進捗率は参考程度だが、第３四半期累計の分譲マンション引き渡し戸数２８７戸は、通期引き渡し予定戸数３７０戸に対して進捗率が７７．６％であることを考慮すれば、概ね順調な水準と言えるだろう。

　１６年２月期は営業微減益予想だが、第３四半期累計末時点の契約残高は前年同期比７８戸増加の３１８戸（金額ベースでは同３８．３％増の８２億５８百万円）と高水準である。不動産管理事業の管理戸数増加や不動産賃貸事業のポートフォリオ充実も寄与して、１７年２月期は増収増益基調が予想される。

■九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指す

　中期経営計画では九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

　経営目標値としては、１６年２月期の新築分譲マンション引き渡し戸数４９４戸、売上高１３０億円、営業利益１２億５０百万円、経常利益１２億円、純利益７億２０百万円を掲げている。

　１６年２月期業績の会社予想では、分譲マンション引き渡し戸数および利益が計画未達成の形となるが、約３年分の供給物件（事業用地取得済プロジェクト１７棟、計画戸数１１８６戸、総売上高３０５億円、および分譲開始プロジェクト６棟、分譲中プロジェクト４８８戸、分譲中売上高１２４億円）を確保済みである。中期成長シナリオに変化はないだろう。

　事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として一段と人口増加傾向を強めることが予想される。アベノミクス重点戦略「地方創生」も追い風だ。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

■株主優待制度を導入して積極還元

　１月８日には株主優待制度の導入を発表した。毎年２月末日現在の１単元（１００株）以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。１６年２月末日時点の株主を対象に開始する。

■株価は調整一巡して出直り

　株価の動きを見ると、株主優待制度の導入を好感した１月１８日の戻り高値６６８円から反落したが、急伸前の５００円～５２０円近辺まで下押すことなく、３月以降は概ね５５０円～５７０円近辺で推移している。そして調整一巡感も強めている。

　３月１８日の終値５６０円を指標面で見ると、前期推定連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ９７円２９銭で算出）は５～６倍近辺、前期推定配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．４％近辺、そして前々期実績連結ＰＢＲ（前々期実績の連結ＢＰＳ５５１円０６銭で算出）は１．０倍近辺である。時価総額は約３５億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線を割り込んだが、２６週移動平均線が下値を支える形だ。指標面に割安感があり、調整が一巡して出直り展開だろう。