新日本建物＜８８９３＞（ＪＱＳ）は首都圏地盤の不動産デベロッパーである。事業再生計画を前倒しで達成し、新規事業用地取得を積極推進している。事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション・アパート開発事業にも参入し、４月７日には資産運用型アパート開発事業２件の新規事業用地取得を発表している。１７年３月期も収益改善基調が期待される。株価は戻り一服の形だが、調整が一巡して出直り展開だろう。

■首都圏地盤の不動産デベロッパー、事業再生計画を前倒しで終結

　首都圏地盤の不動産デベロッパーである。流動化事業（他デベロッパー向けマンション用地販売）、マンション販売事業（自社開発物件の分譲、新築マンションの買取再販）、戸建販売事業（戸建住宅・宅地分譲）、その他事業（不動産賃貸や建築工事請負）を展開している。

　１０年１１月に提出した事業再生計画に基づいて事業の選択と集中を行い、マンション販売事業の買取再販、流動化事業の専有卸、戸建住宅販売事業を主力として経営再建に取り組んだ。そして１５年３月期に事業再生計画決定後４期連続の最終黒字を達成し、１５年５月１５日に事業再生計画の終結を発表した。１８年３月末返済予定の事業再生ＡＤＲ債務を計画より２年度繰り上げて１５年５月１４日付で完済した。

■四半期収益は物件引き渡しで変動

　１５年３月期の四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）１１億３８百万円、第２四半期（７月～９月）２０億３３百万円、第３四半期（１０月～１２月）１４億５１百万円、第４四半期（１月～３月）４６億０８百万円、営業利益は第１四半期１億０７百万円の赤字、第２四半期２１百万円の赤字、第３四半期８７百万円の赤字、第４四半期８億９６百万円の黒字だった。

　四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい構造だ。なお１５年３月期に実施した仕入は合計１６件（流動化事業３件、マンション販売事業４件、戸建販売事業９件）・計画売上高７１億円だった。堅調な需要が見込まれる首都圏において事業規模・事業効率等を勘案し、優良な新規事業用地を選別取得している。

　また１５年３月期の自己資本比率は４４．６％で１４年３月期比１７．１ポイント改善した。有利子負債は１４年３月期末比２３億４１百万円圧縮した。

■１６年３月期第３四半期累計は黒字化

　前期（１６年３月期）第３四半期累計（４月～１２月）の非連結業績は、売上高が前年同期比１６．０％増の５３億５９百万円、営業利益が１億２５百万円（前年同期は２億１５百万円の赤字）、経常利益が８０百万円（同３億０６百万円の赤字）、純利益が７５百万円（同２億７３百万円の赤字）だった。

　需要が堅調に推移し、既存物件の売却、積極的な新規物件の取得を推進した。この結果、貸借対照表上では１５年３月期末に比べて販売用不動産が５億５１百万円減少して１３億４６百万円となり、仕掛販売用不動産が１９億９０百万円増加して３１億９９百万円となった。また財務基盤の健全化に伴って資金調達力が向上し、有利子負債残高は１０億７９百万円増加して４０億９６百万円となった。

　売上総利益率は１９．２％で同３．２ポイント上昇、販管費比率は１６．９％で同３．７ポイント低下した。マンション販売事業において自社販売体制へのシフトによる販売費の圧縮も寄与した。営業外収益では受取地代家賃が減少（前々期８１百万円計上、前期８百万円計上）した。また償却債権取立益１１百万円を計上した。営業外費用では支払利息が減少（前々期１億７５百万円計上、前期６８百万円計上）した。特別利益では前々期計上の受取損害賠償金３５百万円が一巡した。

　セグメント別に見ると、流動化事業は他デベロッパー向けマンション用地販売６件（前年同期は０件）で、売上高が１９億８５百万円、営業利益（連結調整前）が３億２０百万円となった。マンション販売事業は販売戸数７８戸（同４６戸）で、売上高が同４６．４％増の２５億３５百万円、営業利益が２億２１百万円（前年同期は３２百万円の赤字）となった。戸建販売事業は販売棟数１９棟（同７５棟）で、売上高が同７１．５％減の８億１９百万円、営業利益が７６百万円の赤字（同１億２０百万円の黒字）となった。その他は売上高が同４９．８％増の１９百万円で、営業利益が同１４．６％増の１１百万円だった。

　事業ポートフォリオ拡充策として資産運用型マンション開発事業に参入した。進行中プロジェクトには、ルネサンスコート田畑（仮称、東京都荒川区、総戸数２９戸、１６年１０月竣工予定）、ルネコートお花茶屋（仮称、東京都葛飾区、総戸数１０戸、１６年２月竣工予定）、そしてルネコート京成高砂（仮称、東京都葛飾区、総戸数１６戸、１６年２月竣工予定）がある。

　なお四半期別業績推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）２５億４７百万円、第２四半期（７月～９月）１４億０７百万円、第３四半期（１０月～１２月）１４億０５百万円、営業利益は第１四半期１億７８百万円、第２四半期２５百万円、第３四半期７８百万円の赤字だった。

■１６年３月期通期増収増益予想、１７年３月期も収益改善基調期待

　前期（１６年３月期）通期の非連結業績予想（５月１５日公表）は、売上高が前々期（１５年３月期）比１４．８％増の１０６億円で、営業利益が同４．３％増の７億１０百万円、経常利益が同３．５％増の５億６５百万円、純利益が同６．３％増の５億６０百万円としている。配当予想は無配継続としている。

　新規供給予定のマンション２物件の売上を計画し、相続税対策向けの需要取り込みも寄与して増収増益見込みだ。１５年５月に販売開始した新築分譲マンション「ルネサンス大宮土呂」（さいたま市、総戸数２８戸、３ＬＤＫ＋Ｗ）は８月に完売した。戸建販売事業は物件の竣工・引き渡しが第４四半期に集中するようだ。なお第３四半期から資産運用型アパート物件の竣工・引き渡しを開始し、通期では９棟の竣工を予定している。

　通期会社予想に対する第３四半期累計の進捗率は、売上高が５０．６％、営業利益が１７．６％、経常利益が１４．２％、純利益が１３．４％である。低水準の形だが、四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい収益構造であり、今期は戸建販売の物件竣工・引き渡しが第４四半期に集中する計画だ。通期ベースでも好業績が期待される。

■新規事業用地取得を積極推進

　収益拡大に向けて新規事業用地取得を積極推進している。

　１５年８月西川口プロジェクト（仮称、埼玉県川口市、総戸数４０戸）、９月蒲田プロジェクト（仮称、東京都大田区、総戸数２６戸）、錦糸町プロジェクト（仮称、東京都墨田区、総戸数３０戸）、１０月上北沢プロジェクト（仮称、東京都杉並区、総戸数７４戸）を取得した。

　１５年１１月には資産運用型マンション開発事業の周船寺プロジェクト（仮称、福岡県福岡市、総戸数４９戸、当社保有・運用予定）、１５年１２月には戸建販売事業の武蔵新城プロジェクト（仮称、神奈川県川崎市、１２区画）、資産運用型アパート開発事業の金町プロジェクト（仮称、東京都葛飾区、木造２階建・２棟、総戸数１６戸）の事業用地を取得した。

　１６年３月期第３四半期累計における仕入物件の計画売上高は１０８億円（構成は流動化事業４３億円、マンション販売事業４５億円、戸建販売事業２０億円）となった。

　１６年１月には資産運用型マンション開発事業の人形町プロジェクト（仮称、東京都中央区、総戸数２６戸）、資産運用型マンション開発事業の大久保プロジェクト（仮称、東京都新宿区、総戸数２６戸）、１６年２月には資産運用型マンション開発事業の両国プロジェクト（仮称、東京都墨田区、総戸数２８戸）、１６年３月には資産運用型アパート開発事業で千住大橋プロジェクト（仮称、東京都足立区、総戸数１２戸）の新規事業用地取得を発表した。

　また４月７日には資産運用型マンション開発事業の三軒茶屋プロジェクト（仮称、東京都世田谷区、総戸数１６戸）、資産運用型マンション開発事業の石川町プロジェクト（仮称、横浜市中区、総戸数６９戸）の新規事業用地取得を発表した。

　財務基盤健全化や積極的な事業展開で、今期（１７年３月期）も収益改善基調が期待される。

■１５年１０月１日付で株式併合

　発行済株式総数の適正化を図るため１５年１０月１日付で５株を１株に併合した。理論的には株式併合比率に見合う株価の上昇が見込まれるため、株価変動率が改善される可能性があり、株式市場において一層適正に評価されることが期待される。また投資単位の水準変更によって株主総数が若干減少し、今後の株主数の増加も抑制される可能性があるため、株式関連事務コストを年間数百万円程度削減できる効果も見込まれる。

■株価は調整一巡して出直り

　株価の動きを見ると、戻り一服となって１４０円～１５０円近辺でのモミ合い展開だが、下押す動きは見られず調整一巡感を強めている。

　４月１４日の終値１４５円を指標面で見ると、前期推定ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ２８円１２銭で算出）は５～６倍近辺、前々期実績ＰＢＲ（前々期実績に株式併合を考慮したＢＰＳ１０６円４０銭で算出）は１．４倍近辺である。時価総額は約２９億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線が戻りを押さえる形だが、下値は１３週移動平均線がサポートしている。そして１３週移動平均線が上向きに転じてきた。調整が一巡して出直り展開だろう。