新日本建物＜８８９３＞（ＪＱＳ）は首都圏地盤の不動産デベロッパーである。事業再生計画を前倒しで終結した。新規事業用地取得を積極推進し、資産運用型マンション・アパート開発事業にも参入している。１６年３月期は営業微減益だったが、１７年３月期は大幅増収増益予想である。株価は下値を切り上げて戻り歩調だ。好業績を評価して戻りを試す展開だろう。

■首都圏地盤の不動産デベロッパー、事業再生計画を前倒しで終結

　首都圏地盤の不動産デベロッパーである。流動化事業（他デベロッパー向けマンション用地販売）、マンション販売事業（自社開発物件の分譲、新築マンションの買取再販）、戸建販売事業（戸建住宅・宅地分譲）、その他事業（不動産賃貸や建築工事請負）を展開している。

　１０年１１月に提出した事業再生計画に基づいて事業の選択と集中を行い、マンション販売事業の買取再販、流動化事業の専有卸、戸建住宅販売事業を主力として経営再建に取り組んだ。そして１５年３月期に事業再生計画決定後４期連続の最終黒字を達成し、１５年５月に事業再生計画を終結した。１８年３月末返済予定の事業再生ＡＤＲ債務を計画より２年度繰り上げて１５年５月に完済した。

■四半期収益は物件引き渡しで変動

　１５年３月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）１１億３８百万円、第２四半期（７月～９月）２０億３３百万円、第３四半期（１０月～１２月）１４億５１百万円、第４四半期（１月～３月）４６億０８百万円、営業利益は第１四半期１億０７百万円の赤字、第２四半期２１百万円の赤字、第３四半期８７百万円の赤字、第４四半期８億９６百万円の黒字だった。

　四半期収益は物件引き渡しによって変動しやすい構造である。なお１５年３月期に実施した仕入は合計１６件（流動化事業３件、マンション販売事業４件、戸建販売事業９件）・計画売上高７１億円だった。堅調な需要が見込まれる首都圏において事業規模・事業効率等を勘案し、優良な新規事業用地を選別取得している。また１５年３月期の自己資本比率は４４．６％で１４年３月期比１７．１ポイント改善した。有利子負債は１４年３月期末比２３億４１百万円圧縮した。

■１６年３月期は営業微減益

　５月９日発表した前期（１６年３月期）の非連結業績は、売上高が前々期（１５年３月期）比４．３％増の９６億２７百万円、営業利益が同２．１％減の６億６６百万円、経常利益が同１０．１％増の６億０１百万円、そして純利益が同４．２％増の５億５０百万円だった。戸建販売事業の一部物件引き渡しが今期（１７年３月期）にズレ込んだが、流動化事業とマンション販売事業が好調に推移した。

　セグメント別に見ると、流動化事業は他デベロッパー向け開発用地・収益物件販売１２件（前々期２件）で、売上高が同２８．５％増の４０億９５百万円、営業利益（連結調整前）が同１９．３％減の８億３１百万円だった。下丸子プロジェクト（東京都大田区）や篠崎プロジェクト（東京都江戸川区）などを販売した。

　マンション販売事業は、自社開発物件の堀切菖蒲園プロジェクト（３８戸、東京都葛飾区）１棟売却など販売戸数１１３戸（同６５戸）で、売上高が同５７．３％増の３６億９５百万円、営業利益が２億９２百万円（同６百万円）だった。

　戸建販売事業は、宅地販売を含む販売棟数が３５棟（同９７棟）で、売上高が同５０．７％減の１８億１３百万円、営業利益が同４３．３％減の７５百万円だった。ルネタウン南町田（東京都町田市）やルネタウン瀬谷（神奈川県横浜市）、および資産運用型アパートのルネコート西大島（東京都江東区）やルネコート京成高砂（東京都葛飾区）などを販売した。その他事業は売上高が同３７．４％増の２３百万円、営業利益が同１３．８％増の１４百万円だった。

　売上総利益は同５．８％減少し、売上総利益率は２０．４％で同２．２ポイント低下した。販管費は同７．５％減少し、販管費比率は１３．５％で同１．７ポイント低下した。販管費では広告宣伝費が減少し、マンション販売事業における自社販売体制へのシフトによって販売手数料が減少した。

　営業外収益では受取地代家賃が減少（前々期８４百万円計上、前期１６百万円計上）したが、償却債権取立益１１百万円を計上した。営業外費用では支払利息が減少（前々期２億０６百万円計上、前期９５百万円計上）した。また特別利益では前々期計上の受取損害賠償金３５百万円が一巡した。なお配当は無配を継続した。ＲＯＥは１８．４％で同３．１ポイント低下、自己資本比率は４０．５％で同４．１ポイント低下した。

　需要が堅調に推移し、既存物件の売却、積極的な新規物件の取得を推進した。この結果、貸借対照表上では１５年３月期末に比べて販売用不動産が１５億６８百万円減少して３億２９百万円となり、仕掛販売用不動産が３０億０７百万円増加して４２億１５百万円となった。また財務基盤の健全化に伴って資金調達力が向上し、有利子負債残高は１１億８５百万円増加して４２億０３百万円となった。

　四半期別の業績推移を見ると、売上高は第１四半期（４月～６月）２５億４７百万円、第２四半期（７月～９月）１４億０７百万円、第３四半期（１０月～１２月）１４億０５百万円、第４四半期（１月～３月）４２億６８百万円、営業利益は第１四半期１億７８百万円、第２四半期２５百万円、第３四半期７８百万円の赤字、第４四半期５億６１百万円だった。

■１７年３月期大幅増収増益予想で収益改善基調期待

　今期（１７年３月期）の非連結業績予想（５月９日公表）については、売上高が前期（１６年３月期）比２３．６％増の１１９億円、営業利益が同２１．５％増の８億１０百万円、経常利益が同１８．０％増の７億１０百万円、純利益が同２７．２％増の７億円としている。配当予想は無配継続としている。

　新規供給予定マンション５物件、および開発用不動産に対する旺盛な需要を取り込んで、大幅増収増益予想としている。進行中プロジェクトには、ルネサンスコート田畑（東京都荒川区、資産運用型マンション２９戸、１６年１０月竣工予定）、ルネサンスコート西川口（埼玉県川口市、資産運用型マンション４０戸、１６年１１月竣工予定）、ルネタウン多摩（東京都府中市、戸建３棟、１６年６月竣工予定）、ルネコート金町（東京都葛飾区、資産運用型アパート２棟合計１６戸、１６年７月竣工予定）などがある。

■新規事業用地取得を積極推進

　収益拡大に向けて新規事業用地取得を積極推進している。１５年３月期の仕入は件数１６件・計画売上高７１億円（流動化事業３件・１５億円、マンション販売事業４件・３４億円、戸建販売事業９件・２２億円）だった。そして１６年３月期の仕入は件数３６件・計画売上高１３０億円（流動化事業１６件・５５億円、マンション販売事業６件・５３億円、戸建販売事業１４件・２２億円）となった。１６年３月期のエリア別構成比は東京都区内が約６割を占めている。

　１５年８月に西川口プロジェクト（埼玉県川口市、４０戸）、１５年９月に蒲田プロジェクト（東京都大田区、２６戸）、錦糸町プロジェクト（東京都墨田区、３０戸）、１５年１０月に上北沢プロジェクト（東京都杉並区、７４戸）、１５年１１月に資産運用型マンション開発事業の周船寺プロジェクト（福岡県福岡市、４９戸、当社保有予定）、１５年１２月に戸建販売事業の武蔵新城プロジェクト（神奈川県川崎市、１２区画）、資産運用型アパート開発事業の金町プロジェクト（東京都葛飾区、１６戸）を取得した。

　１６年１月に資産運用型マンション開発事業の人形町プロジェクト（東京都中央区、２６戸）、資産運用型マンション開発事業の大久保プロジェクト（東京都新宿区、２６戸）、１６年２月に資産運用型マンション開発事業の両国プロジェクト（東京都墨田区、２８戸）、１６年３月に資産運用型アパート開発事業の千住大橋プロジェクト（東京都足立区、１２戸）、１６年４月に資産運用型マンション開発事業の三軒茶屋プロジェクト（東京都世田谷区、１６戸）、資産運用型マンション開発事業の石川町プロジェクト（横浜市中区、６９戸）を取得した。

■Ａ種優先株式の一部の取得と消却を実施予定

　発行済株式総数の適正化を図るため、１５年１０月１日付で５株を１株に併合した。理論的には株式併合比率に見合う株価の上昇が見込まれるため、株価変動率が改善される可能性があり、株式市場において一層適正に評価されることが期待される。また投資単位の水準変更によって株主総数が若干減少し、今後の株主数の増加も抑制される可能性があるため、株式関連事務コストを年間数百万円程度削減できる効果も見込まれる。

　５月９日にはＡ種優先株式の一部（５０％）の取得（強制償還）および消却を発表した。取得株式数３０１株、取得価額総額３億０１百万円、取得日１６年７月２９日予定、消却効力発生日１６年７月２９日予定としている。これによりＡ種優先株式の未取得数は２９８株となる。残るＡ種優先株式についても早期に買い戻し、より柔軟な資本政策の実現を目指すとしている。

■株価は下値を切り上げて戻り歩調

　株価の動きを見ると、徐々に下値を切り上げて、１４０円～１５０円近辺のモミ合いから上放れの動きを強めている。５月１０日には１６４円まで上伸する場面があった。戻り歩調の展開だ。

　５月１８日の終値１５０円を指標面で見ると、今期予想ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ３５円１５銭で算出）は４～５倍近辺、前期実績ＰＢＲ（前期実績のＢＰＳ１３４円０２銭で算出）は１．１倍近辺である。時価総額は約３０億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線を突破し、１３週移動平均線が２６週移動平均線を上抜く形だ。強基調に転換したようだ。好業績を評価して戻りを試す展開だろう。