エストラスト＜３２８０＞（東１）は、山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーで、成長市場である九州主要都市への展開を加速している。１７年２月期はプロジェクト先行費用などで減益予想だが、分譲マンション引き渡し予定戸数に対する契約進捗率は高水準であり、約３年分の供給物件を確保している。地方創生戦略や住宅ローン金利低下も追い風となる。株価は直近安値圏でモミ合う展開だが、指標面に割安感があり、下値固めが完了して反発のタイミングだろう。

■山口県・福岡県を地盤とする不動産デベロッパー

　山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、ハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力として、不動産賃貸事業、そして「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業（連結子会社トラストコミュニティ）も展開している。

　山口県でのマンション販売実績は１３年１位、１４年１位、１５年１位、そして九州・山口エリアでのマンション販売実績は１３年６位、１４年５位、１５年３位と３位、

　成長市場である九州主要都市への展開を推進し、特に重点エリアとしている福岡県での事業展開加速に向けて、１３年６月に第三者割当増資によって、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。１４年３月には、山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得して、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

　また不動産開発事業として「オービジョンクラス」シリーズにも参入する。第１棟目が新下関駅南で始動した。事業規模約５億円で収益物件として販売する。第２棟目も山口県内で計画中である。

　なお４月１９日に「平成２８年熊本地震」の影響に関するリリースを発表し、当社グループが熊本県内において供給した物件につて、建物の内外および周囲において被害が発生しているが、現時点での重大な被害は報告されていないとしている。

■引き渡し物件数によって四半期収益は変動

　１５年２月期の四半期の業績推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）３億６０百万円、第２四半期（６月～８月）４８億８４百万円、第３四半期（９月～１１月）４９億６５百万円、第４四半期（１２月～２月）１７億３２百万円、営業利益は第１四半期２億１２百万円の赤字、第２四半期６億５０百万円、第３四半期７億３２百万円、第４四半期８百万円だった。

　引き渡し物件数によって四半期収益が変動する構造だ。１５年２月期の売上総利益率は２０．９％で１４年２月期比１．７ポイント低下、販管費比率は１１．０％で同２．１ポイント低下、ＲＯＥは２１．３％で同８．７ポイント低下、自己資本比率は２８．５％で同６．３ポイント上昇した。配当性向は９．６％だった。利益配分に関しては、将来の事業展開と経営体質の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や財務状況の推移および今後の事業計画等を十分に勘案しながら配当を行うことを基本方針としている。

　なお１５年１月に「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」の各プロジェクト、１５年４月に「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月に「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」の各プロジェクト、１５年６月に「オーヴィジョン舞鶴」プロジェクト、１５年８月に「オーヴィジョン防府駅天神口」プロジェクト、１５年１１月に「オーヴィジョン西小倉」プロジェクトが始動している。

■１６年２月期は増収・営業減益

　前期（１６年２月期）連結業績は売上高が前々期（１５年２月期）比７．４％増の１２８億２７百万円、営業利益が同５．４％減の１１億１５百万円、経常利益が同０．１％増の９億５４百万円、純利益が同２．４％増の６億円だった。分譲マンション開発目的で取得した不動産の売却も寄与して増収だったが、業容拡大に伴う人員体制の強化、新規分譲マンション販売開始に伴う販売費の増加などで営業減益だった。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は、分譲マンションが「オーヴィジョン照葉アクアテラス」（福岡市、１３９戸）や「オーヴィジョン山口駅前セントラルスクエア」（山口市、７８戸）など６物件３９１戸（前々期比３８戸減少）、および分譲戸建が３８戸（同２戸増加）で、総引き渡し数は４２９戸（同３６戸減少）だった。また分譲マンション開発目的で取得した不動産を売却した。なお分譲マンション引き渡し戸数は期初計画の３７０戸に対して、実績は２１戸上回った。

　セグメント別売上高は、不動産分譲事業が同７．７％増の１２３億３３百万円、不動産管理事業が同４．８％増の２億７８百万円、不動産賃貸事業が同４．８％増の１億９９百万円、その他（不動産仲介など）が同４７．５％減の１５百万円だった。不動産管理事業ではマンション管理戸数が２６２７戸（同４８８戸増加）と順調に増加した。

　売上総利益は同３．２％増加したが、売上総利益率は２０．０％で同０．９ポイント低下した。販管費は１０．９％増加し、販管費比率は１１．４％で同０．４ポイント上昇した。営業外費用では前々期計上した固定資産除売却損および東証１部への市場変更費用が一巡した。

　またＲＯＥは１６．４％で同４．９ポイント低下、自己資本比率は２８．６％で同０．１ポイント上昇した。配当は年間８円（第２四半期末４円、期末４円）で前々期比２円減配の形だが、前々期の年間１０円には第２四半期末の市場変更記念配当２円を含んでいるため、普通配当ベースでは前々期と同額である。配当性向は８．２％となる。

　なお四半期別業績推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）１７億０１百万円、第２四半期（６月～８月）４５億１０百万円、第３四半期（９月～１１月）３５億７６百万円、第４四半期（１２月～２月）３０億４０百万円、営業利益は第１四半期２億３２百万円、第２四半期３億５２百万円、第３四半期３億８３百万円、第４四半期１億４８百万円だった。

■１７年２月期は増収減益予想

　今期（１７年２月期）の連結業績予想（４月１２日公表）については、売上高が前期（１６年２月期）比１．３％増の１３０億円、営業利益が同２０．２％減の８億９０百万円、経常利益が同２１．４％減の７億５０百万円、純利益が同１６．７％減の５億円としている。配当予想は前期と同額の年間８円（第２四半期末４円、期末４円）としている。予想配当性向は１０．３％となる。分譲マンション建設費の上昇、プロジェクト先行費用の増加、人件費や販売費の増加などを考慮して営業微減益予想としている。

　不動産分譲事業における引き渡し予定戸数は、分譲マンションが４０４戸（前期比１３戸増加）、分譲戸建が４５戸（同７戸増加）で、総引き渡し戸数は４４９戸（同２０戸増加）としている。分譲マンション引き渡し予定戸数４０４戸に対して、契約完了は２２９戸で、契約進捗率５６．７％と高水準である。１６年４月には「オーヴィジョン夢咲西」（佐賀市）が完売した。不動産管理事業におけるマンション管理戸数は２９６６戸（同３３９戸増加）の計画としている。

　また分譲マンションプロジェクトについては、１６年２月期末時点で、事業用地取得済プロジェクト２０棟・計画戸数１３０９戸・総売上高約３３０億円（山口県内で９棟・５８３戸、福岡・佐賀・大分で８棟・５８１戸、熊本・宮崎で３棟・１４５戸）と、約３年分の供給物件を確保している。

■九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指す

　中期経営戦略としては、九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

　事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として、一段と人口増加傾向を強めることが予想される。アベノミクス「地方創生」戦略や日銀のマイナス金利政策に伴う住宅ローン金利低下も追い風となる。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

■株主優待制度を開始して積極還元

　株主優待制度については１６年２月期から開始した。毎年２月末日現在の１単元（１００株）以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。

■株価は下値固め完了して反発のタイミング、指標面に割安感

　株価の動きを見ると、安値圏５００円台でモミ合う展開だが、大きく下押す動きは見られず下値固め完了感を強めている。

　６月６日の終値５３４円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ８１円０８銭で算出）は６～７倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．５％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ６３８円４４銭で算出）は０．８倍近辺である。時価総額は約３３億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線を割り込んだが、大きく下押す動きは見られず、５００円台半ばが下値支持線の形だ。指標面に割安感があり、下値固めが完了して反発のタイミングだろう。