アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売を主力としている。需要高水準で１６年６月期増収増益・増配予想である。株価は４月の年初来高値圏から反落したが、１桁台の予想ＰＥＲや４％台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整一巡して出直り展開だろう。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴だ。１５年６月期末の役職員数は４３名で、１５年６月期の販管費比率は７．８％だった。

　１５年７月には連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　自社開発物件のブランドは、ワンルームマンションのアジールコート、コンパクトマンションのアジールコフレ、ファミリーマンションのグランアジール、戸建住宅のアジールヴィラである。

■開発物件の分野を拡大方針

　１６年３月には、最近の東京２３区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

　当社グループが展開している開発地域（東京２３区駅１０分以内に特化）の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に積極的に対応するため、従来の投資用ワンルームマンション用地としては取得してこなかった狭小用地についてもアパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

　なお当社グループの役割分担について、アパートならびに戸建住宅に関しては親会社アーバネットコーポレーションが開発し、子会社アーバネットリビングに物件譲渡したうえで、子会社アーバネットリビングから販売する。

■海外投資家への直接販売も強化

　投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など、販売手法の多様化も推進している。

　海外投資家への直接販売は、１４年７月に売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（３９戸、１５年６月期売上計上）が第一弾となり、１４年１１月には投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（３８戸、１６年５月竣工・１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。

　また１５年２月には投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上）を締結した。１５年１０月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番（仮称）」（１６年１２月末竣工・引き渡し予定、５６戸うち店舗１戸）について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

　１５年１２月には投資用ワンルームマンション「錦糸町ＩＶＰＪ（仮称）」（１６年６月竣工・１６年７月引き渡し予定、９６戸）について、国内法人への１棟販売が確定した。売上計上は１７年６月期で本物件取引は信託受益権売買としている。１６年１月には投資用ワンルームマンション「芝公園ＰＪ（仮称）」（１６年１２月竣工・１７年１月引き渡し予定、５６戸）の売却が確定した。国内個人投資家への１棟販売で売上計上は１７年６月期予定である。

　１６年４月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル（台湾台北市）が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「Ｍ．Ｉ．Ｊ．サロン」（台北市）に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績は変動

　１５年６月期の四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１～３月）５３億９１百万円、第４四半期（連結４～６月）１６億８８百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円、第４四半期２億０５百万円だった。

　物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。１５年６月期の売上総利益率は２１．７％（１４年６月期非連結ベースの１８．８％に対して２．９ポイント上昇）だった。ＲＯＥは２１．１％、自己資本比率は３２．６％、配当性向は３１．３％だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３０％を配当するとしていたが、１６年６月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当する。

■１６年６月期第３四半期累計は一過性要因で減益

　今期（１６年６月期）第３四半期累計（７月～３月）連結業績は、売上高が前年同期比８．２％増の１１０億５９百万円、営業利益が同２５．５％減の１０億７８百万円、経常利益が同３２．６％減の８億５０百万円、純利益が同３１．１％減の５億５３百万円だった。自社開発物件の売上計上が減少し、利益率の低い買取再販と用地転売を売上計上したため全体の利益率が低下した。また６月の本社移転による販管費増加も影響した。ただし一過性要因としている。

　自社開発物件は、前期からの継続２棟を含む投資用ワンルームマンション１０棟の戸別決済ならびに１棟販売で、合計４１２戸を売上計上した。また他社物件の買取再販物件を１棟販売含めて合計３２戸、土地転売を１物件売上計上した。前年同期は自社開発物件４８５戸の売上計上だった。

　事業別売上高は不動産開発販売が同６．５％減の９４億５７百万円、不動産仕入販売が１５億１４百万円（前年同期はなし）、その他が同２２．３％減の８７百万円だった。売上総利益は同６．１％減少し、売上総利益率は１７．９％で同２．７ポイント低下した。販管費は同３６．２％増加し、販管費比率は８．２％で同１．７ポイント上昇した。

　四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（７～９月）１７億５５百万円、第２四半期（１０～１２月）６１億０４百万円、第３四半期（１～３月）３２億円で、営業利益は第１四半期９３百万円、第２四半期８億２１百万円、１億６４百万円だった。

■１６年６月期通期は増収増益・増配予想

　今期（１６年６月期）通期の連結業績予想（３月１０日に増額修正）は、売上高が前期（１５年６月期）比４２．７％増の１７０億円、営業利益が同１６．２％増の１９億２０百万円、経常利益が同１６．１％増の１６億２０百万円、そして純利益が同１６．８％増の１０億２０百万円としている。配当予想（３月１０日に増額修正）は前期比２円の増配年間１５円（第２四半期末７円、期末８円）としている。予想配当性向は３６．７％となる。

　通期の売上計上は、投資用ワンルームマンション１５棟・６５７戸および戸建４棟の自社開発物件合計６６１戸（全戸販売契約済）、買取再販物件１棟（３０戸）および戸別販売７戸（販売契約済３２戸、販売中３戸）の予定である。売上総利益率は同３．１ポイント低下の１８．６％、販管費比率は同０．５ポイント低下の７．３％の想定である。第４四半期（４～６月）に国内外投資家への１棟販売が２物件あるため売上総利益率が良化する見込みだ。

　来期（１７年６月期）については、投資用ワンルームマンション１４棟・６５０戸（販売契約済５９８戸、未契約５２戸）、ファミリーマンション１棟・４９戸＋店舗２戸（販売準備中）、アパート１棟・１２戸（未契約）の、自社開発物件合計７１３戸（販売契約済５９８戸、未契約１１５戸）の売上計上を予定している。買取再販物件は検討中である。

　低金利の継続、相続税増税による不動産投資の見直し需要の高まり、さらに海外投資家が加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。増収増益基調が期待される。

■株価は調整一巡して出直り、指標面に割安感

　株価の動きを見ると、４月の年初来高値３６６円から反落し、６月１６日には地合い悪化も影響して２９２円まで調整した。

　６月２０日の終値３０５円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ４０円８４銭で算出）は７～８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１５円で算出）は４．９％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ２０３円４３銭で算出）は１．５倍近辺である。時価総額は約７６億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線近辺で下げ渋る動きだ。１桁台の予想ＰＥＲや４％台後半の高配当利回りと指標面の割安感は強い。調整一巡して出直り展開だろう。（アナリスト水田雅展）