エストラスト＜３２８０＞（東１）は山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。成長市場である九州主要都市への展開を加速している。１７年２月期はプロジェクト先行費用などで減益予想だが、分譲マンション引き渡し予定戸数に対する契約進捗率は高水準である。株価は安値圏だが指標面の割安感が強い。下値固めが完了して反発展開だろう。

■山口県・福岡県を地盤とする不動産デベロッパー

　山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、ハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力として、不動産賃貸事業、そして「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業（連結子会社トラストコミュニティ）も展開している。

　山口県でのマンション販売実績は１３年１位、１４年１位、１５年１位と首位を維持し、九州・山口エリアでのマンション販売実績は１３年６位、１４年５位、１５年３位と順位を上げている。

　成長市場である九州主要都市への展開を推進し、重点エリアとしている福岡県での事業展開加速に向けて、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。１４年３月には山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得し、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

　不動産開発事業として「オービジョンクラス」シリーズに参入した。第１棟目が新下関駅南で始動し、事業規模約５億円で収益物件として販売する。第２棟目も山口県内で計画中である。

■引き渡し物件数によって四半期収益は変動

　四半期別推移を見ると、１５年２月期は売上高が第１四半期３億６０百万円、第２四半期４８億８４百万円、第３四半期４９億６５百万円、第４四半期１７億３２百万円、営業利益が２億１２百万円の赤字、６億５０百万円、７億３２百万円、８百万円、１６年２月期は売上高が１７億０１百万円、４５億１０百万円、３５億７６百万円、３０億４０百万円、営業利益が２億３２百万円、３億５２百万円、３億８３百万円、１億４８百万円だった。

　引き渡し物件数によって四半期収益が変動する。１６年２月期は分譲マンション開発目的で取得した不動産の売却も寄与して１５年２月期比増収が、業容拡大に伴う人件費や販売費の増加で営業減益だった。売上総利益は同３．２％増加したが、売上総利益率は２０．０％で同０．９ポイント低下した。販管費は１０．９％増加し、販管費比率は１１．４％で同０．４ポイント上昇した。ＲＯＥは１６．４％で同４．９ポイント低下、自己資本比率は２８．６％で同０．１ポイント上昇した。

　配当は１５年２月期の市場変更記念配当２円を落として年間８円（第２四半期末４円、期末４円）とした。配当性向は８．２％だった。利益配分に関しては、将来の事業展開と経営体質の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や財務状況の推移および今後の事業計画等を十分に勘案しながら配当を行うことを基本方針としている。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は、分譲マンション６物件３９１戸（前々期比３８戸減少）および分譲戸建３８戸（同２戸増加）で、総引き渡し数は４２９戸（同３６戸減少）だった。分譲マンション引き渡し戸数は期初計画３７０戸に対して２１戸上回った。また分譲マンション開発目的で取得した不動産を売却した。

　セグメント別売上高は、不動産分譲事業が同７．７％増の１２３億３３百万円、不動産管理事業が同４．８％増の２億７８百万円、不動産賃貸事業が同４．８％増の１億９９百万円、その他（不動産仲介など）が同４７．５％減の１５百万円だった。不動産管理事業ではマンション管理戸数が２６２７戸（同４８８戸増加）と順調に増加した。

　なお１５年１月に「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」の各プロジェクト、１５年４月に「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月に「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」の各プロジェクト、１５年６月に「オーヴィジョン舞鶴」プロジェクト、１５年８月に「オーヴィジョン防府駅天神口」プロジェクト、１５年１１月に「オーヴィジョン西小倉」プロジェクトが始動している。

■１７年２月期第１四半期は増収減益

　今期（１７年２月期）第１四半期（３～５月）の連結業績は、売上高が前年同期比３４．１％増の２２億８１百万円、営業利益が同８２．９％減の３９百万円、経常利益が同９７．３％減の５百万円、純利益が８百万円の赤字（前年同期は１億１３百万円の黒字）だった。

　分譲マンション引き渡しで大幅増収だが、建築コスト上昇や分譲マンション早期完売に向けた販売費増加などで大幅減益だった。売上総利益は同２８．０％減少し、売上総利益率は１７．０％で同１４．７ポイント低下した。販管費は同１３．４％増加したが、販管費比率は１５．３％で同２．８ポイント低下した。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は、分譲マンション７２戸（同７２戸増）および分譲戸建１０戸（同１戸増）で、総引き渡し数は８２戸（同７３戸増）だった。不動産管理事業における管理物件数は２６２７戸（同４８８戸増）となった。セグメント別売上高は、不動産分譲事業が同３４．６％増の２１億６２百万円、不動産管理事業が同３９．０％増の６１百万円、不動産賃貸事業が同９．５％増の５３百万円、その他（不動産仲介など）が同６７．１％増の３百万円だった。

■１７年２月期増収減益予想だが契約進捗率は高水準

　今期（１７年２月期）通期の連結業績予想については、前回予想（４月１２日公表）を据え置いて、売上高が前期（１６年２月期）比１．３％増の１３０億円、営業利益が同２０．２％減の８億９０百万円、経常利益が同２１．４％減の７億５０百万円、純利益が同１６．７％減の５億円としている。配当予想は前期と同額の年間８円（第２四半期末４円、期末４円）で予想配当性向は１０．３％となる。

　建築コストの上昇、プロジェクト先行費用の増加、人件費や販売費の増加などを考慮して営業微減益予想としている。不動産分譲事業における引き渡し予定戸数は分譲マンション４０４戸（前期比１３戸増加）および分譲戸建４５戸（同７戸増加）で、総引き渡し戸数は４４９戸（同２０戸増加）である。なお分譲マンション引き渡し予定４０４戸に対して、第１四半期末時点の契約完了２７８戸、契約進捗率６８．８％に達している。不動産管理事業におけるマンション管理戸数は２９６６戸（同３３９戸増加）の計画としている。

　また分譲マンションプロジェクトについては、１６年２月期末時点で、事業用地取得済プロジェクト２０棟・計画戸数１３０９戸・総売上高約３３０億円（山口県内で９棟・５８３戸、福岡・佐賀・大分で８棟・５８１戸、熊本・宮崎で３棟・１４５戸）と、約３年分の供給物件を確保している。

■九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指す

　中期経営戦略としては、九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

　事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として、一段と人口増加傾向を強めることが予想される。アベノミクス「地方創生」戦略や日銀のマイナス金利政策に伴う住宅ローン金利低下も追い風となる。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

■株主優待制度は２月末に実施

　株主優待制度については１６年２月期から開始した。毎年２月末日現在の１単元（１００株）以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。

■株価は下値固め完了して反発、指標面に割安感

　株価の動きを見ると、年初来安値圏５００円近辺でモミ合う展開だが、下値固め完了感を強めている。

　７月２７日の終値５０７円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ８１円０８銭で算出）は６～７倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．６％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ６３８円４４銭で算出）は０．８倍近辺である。時価総額は約３１億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線が戻りを押さえる形だが、５００円近辺が下値支持線の形だ。指標面の割安感は強い。下値固めが完了して反発展開だろう。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）