ＡＳＩＡＮＳＴＡＲ（エイシアンスター）＜８９４６＞（ＪＱ）は不動産関連事業を展開し、中国でのワンルーム賃貸事業も推進している。９月１６日には中期経営計画を発表している。１６年１２月期は特別利益計上も寄与して大幅最終増益予想である。株価は水準を切り下げたがほぼ底値圏だろう。なお１１月１１日に第３四半期累計業績発表を予定している。

■国内と中国で不動産事業を展開

　１５年４月、陽光都市開発からＡＳＩＡＮＳＴＡＲ（エイシアンスター）に商号変更した。投資用マンション「グリフィンシリーズ」企画・販売事業を一旦縮小し、国内の不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへ事業構造を転換した。１３年８月子会社グリフィン・パートナーズがアパマンショップホールディングス＜８８８９＞の子会社アパマンショップネットワークにＦＣ加盟、１３年１０月ストライダーズ＜９８１６＞と資本業務提携した。

　また１１年１２月の上海徳威グループとの資本提携効果で財務基盤が改善し、さらに国内不動産管理・賃貸・仲介事業の安定的な収益体系が構築できたとして、１４年２月中国における不動産関連事業（サービスアパートメント運営管理事業、ワンルームマンション賃貸事業）へ進出した。

■資本提携先を変更

　１６年５月に資本提携先変更を発表した。１１年１２月に上海徳威企業（徳威企業）、思源国際（当社取締役であり徳威企業の薫事長でもある呉文偉氏の個人会社）、およびフィンテックグローバル証券（１３年２月資本提携契約から脱退）の３社と資本提携契約を締結したが、資本提携契約を解消することとなった。

　一方で当社と徳威企業との事業協力関係については変更がないこと、当社の株式を保有しているのは徳威国際（徳威企業の１００％子会社）であることを鑑み、新たに徳威企業および徳威国際の２社との資本提携契約を締結することとなった。

■中国でワンルーム賃貸事業を推進

　中国における不動産関連事業では、１４年２月香港柏雅および子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理（上海）などベルグラビアグループ３社を連結子会社化した。このうち上海柏雅投資管理を１４年６月売却し、１４年７月香港柏雅の子会社として陽光智寓（香港）を設立した。

　１４年１１月世界有数の大型テーマパークから約５ｋｍ圏内に位置する上海市周浦エリアにおいて、周浦印象春城サービスアパートメント１棟（２２０戸）の管理受託契約を締結した。１４年１２月陽光智寓（香港）が上海市で新規事業の実務を行うため上海陽光智寓を設立した。

　１５年８月柏雅酒店管理（上海）と東急不動産上海が、合弁会社の上海雅東企業発展有限公司を設立（柏雅酒店管理の出資比率５５％）した。柏雅酒店管理のサービスアパートメント運営管理実績、中国国内の物件情報開発力および許認可取得交渉力と、東急不動産上海の日本人向けサービスアパートメント運営ノウハウ、東急不動産グループの企画・設計力ならびに信用力・知名度を活用し、両社の強みを融合したサービスアパートメント運営管理事業を展開する。

　また蘇州市人民路所在の中古建物を賃借し、マンション用に内装工事を施して賃貸するワンルーム賃貸事業当該物件の計画（賃貸部屋数８０室予定、投資金額約５６百万円予定）を策定した。上海市においてもワンルームマンション賃貸権を購入して賃貸事業を開始する。当該案件は上海徳威企業の連結子会社である上海布科投資管理有限公司からワンルームマンションの賃貸事業を譲り受ける。

■国内リゾート開発は事業運営の連結子会社を譲渡

　一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、１５年２月新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。日本国内で約７０ヶ所合計約４６万坪の事業用地を取得し、宅地造成後に住宅用建物を建設してセカンドハウスなどとして販売する事業、概ね１０年を目途に別荘地として区画分譲する事業、開発や区画分譲を開始するまでの期間を固定資産として賃貸する事業を計画した。

　その後、別荘地としての土地区画販売については１６年５月までに約２７千平方メートルを販売して７６百万円の売上を計上した。セカンドハウスなどとして販売する事業については白浜事業用地（和歌山県白浜市）を第１段事業と定め、タイムシェア型商品を開発して主に中国の投資家に販売する計画を策定した。

　そして１６年６月連結子会社の持分譲渡と特別利益計上を発表した。リゾート事業運営を行う目的で１５年２月設立した連結子会社の合同会社ＴＹインベスターズの出資持分全てを、上海兆世信息科技有限公司（上海兆世）に譲渡（譲渡実行日１６年８月末予定）する。本件譲渡後は当社自体がリゾート開発事業を推進し、白浜事業用地に次ぐ第２段事業用地の選定等を行っていくとしている。

　なお８月３１日に合同会社ＴＹインベスターズの持分譲渡実行日を「１６年８月末予定」から「１６年１２月末日まで」に変更すると発表した。上海兆世から、中国国外への多額の投資として中国行政への届出が必要であり、その手続等が当初想定以上に時間を要しているため、持分譲渡実行日変更の申し出があったとしている。中国行政への届出等が完了次第、速やかに持分譲渡を実行する。

■中期経営計画を策定

　９月１６日に２カ年（１７年１２月期～１８年１２月期）中期経営計画を発表した。資本提携先である上海徳威企業との協業、および収益不動産の仕入・販売体制をさらに強化することにより、不動産販売事業を拡大する。さらに不動産販売事業と不動産管理事業のシナジー効果が見込めるインバウンド関連の新規事業（インバウンド戦略）を開始することで、グループとしての収益力向上を目指す。

　収益不動産の仕入・販売体制の構築では、積極的な人材の獲得・育成、１棟マンションから区分所有マンションまで収益不動産の商品構成多様化、直接金融を含む多様な資金調達を推進する。上海徳威企業との協業では、インバウンド戦略を活用した新規顧客の獲得、上海徳威企業他と合弁で新設する中国投資家向け不動産販売会社との提携強化を推進する。

　経営目標数値には、１７年１２月期売上高３５億円、営業利益２億５０百万円、純利益２億円、ＲＯＥ９．２％、１８年１２月期売上高５０億円、営業利益４億円、純利益３億円、ＲＯＥ１２．２％を掲げた。そして収益基盤、財務基盤を強固にすることで、配当の再開および株主優待の実施など将来の株主還元に繋げるとしている。

■大型案件で変動しやすい収益構造

　１５年１２月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第１四半期２億７７百万円、第２四半期３億２６百万円、第３四半期２億３７百万円、第４四半期３億４８百万円、営業利益は２２百万円、１５百万円、７百万円の赤字、２６百万円だった。大型案件によって変動しやすい収益構造である。

　１５年１２月期は大型物件がなかったため大幅減収減益だった。売上総利益率は３７．２％で同１４．６ポイント上昇、販管費比率は３２．３％で同１６．６ポイント上昇、ＲＯＥは３．１％で同２１．１ポイント低下、自己資本比率は６０．０％で同１２．３ポイント上昇した。

■１６年１２月期第２四半期累計は為替差損計上で最終赤字

　今期（１６年１２月期）第２四半期累計（１～６月）の連結業績（８月１日に売上高と営業利益を増額、為替差損計上で経常利益と純利益を減額修正）は、売上高が前年同期比１０．５％増の６億６６百万円、営業利益が同７４．６％減の９百万円、経常利益が３６百万円の赤字（前年同期は３０百万円の黒字）、純利益が４４百万円の赤字（同２０百万円の黒字）だった。

　新築戸建て、土地、建物付土地などの引き渡しで売上高は計画を上回ったが、販売に係る業務委託費用が増加して営業減益だった。売上総利益は同３．６％増加したが、売上総利益率は３４．１％で同２．３ポイント低下した。販管費は同１９．７％増加し、販管費比率は３２．７％で同２．５ポイント上昇した。営業外費用では海外子会社における円建て債務の期末換算に伴う為替差損５０百万円を計上（前期は差益６百万円）した。

　セグメント別に見ると、不動産販売事業は売上高が同８０．１％増の１億２７百万円で営業利益（連結調整前）が０百万円の赤字（同１１百万円の黒字）、不動産管理事業は売上高が同２．４％増の２億７４百万円で営業利益が同１．７％減の１億０８百万円、不動産賃貸事業は売上高が同５．０％減の１億６６百万円で営業利益が１百万円の赤字（同２４百万円の黒字）、不動産仲介事業は売上高が同９．７％増の９８百万円で営業利益が同２．１倍の３６百万円だった。その他事業は売上高がなく、経費計上で営業利益が０百万円の赤字（同０百万円の赤字）だった。

　四半期別の推移を見ると、売上高は第１四半期２億９３百万円、第２四半期３億７３百万円、営業利益は２百万円の赤字、１１百万円の黒字だった。

■１６年１２月期通期は増収増益予想、特別利益計上

　今期（１６年１２月期）通期連結業績予想（６月２２日に売上高を据え置き、営業利益と経常利益を減額、特別利益計上で純利益を増額修正）については、売上高が前期（１５年１２月期）比２６．２％増の１５億円、営業利益が同６．１％減の５５百万円、経常利益が同８１．７％減の１０百万円、純利益が同６．０倍の２億５０百万円としている。配当は無配を継続する。

　売上高は順調に推移しているが、人員増によって人件費が増加し、営業外費用で為替差損４０百万円の計上を見込んでいる。一方で合同会社ＴＹインベスターズの持分譲渡によって特別利益約３億円を計上する。

　不動産販売事業は全国リゾート地における土地の販売および首都圏の戸建開発によって収益の積み上げを目指す。安定した収益が見込める不動産管理事業は日本国内および中国においてサービスの向上や管理戸数の増加による収益拡大を図る。不動産賃貸事業は現状の稼働率維持によって収益を確保する。不動産仲介事業は国内顧客および海外投資家に向けた物件斡旋等を積極的に展開して収益拡大を図る。

　なお１０月１４日に販売用不動産（東京都荒川区、共同住宅ＲＣ造５階建て）取得を発表している。取得価格は非開示だが、１５年１２月期連結純資産の３０％以上としている。また引渡・決済は１６年１２月２２日予定で、１６年１２月連結業績に与える影響は軽微としている。

■財務基盤改善

　新株予約権行使、第三者割当増資、そして利益の積み上げで財務基盤改善も進展している。自己資本比率は１３年１２月期末９．０％、１４年１２月期末４６．７％から、１５年１２月期末６０．０％に改善した。また１株当たり純資産（ＢＰＳ）は１３年１２月期末１９円９２銭、１４年１２月期末７２円１２銭から、１５年１２月期末１０４円４５銭に改善した。

■株価はほぼ底値圏で反発期待

　株価の動きを見ると、１７０円～１８０円近辺でのモミ合いから水準を切り下げる形となり、１０月１８日には６月の年初来安値に並ぶ１６５円まで調整した。ただしほぼ底値圏だろう。

　１０月１８日の終値１６５円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ１４円０５銭で算出）は１１～１２倍近辺、実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１０４円４５銭で算出）は１．６倍近辺である。時価総額は約３０億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線が戻りを押さえる形だが、ほぼ底値圏で反発が期待される。
（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）