エストラスト＜３２８０＞（東１）は山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーで、成長市場である九州主要都市への展開を加速している。１７年２月期はプロジェクト先行費用で減益予想だが、分譲マンション引き渡し予定戸数に対する契約進捗率は高水準である。株価は基調転換して出直りの動きが本格化している。減益予想は織り込み済みであり、指標面の割安感にも注目して１月の年初来高値を目指す展開だろう。

■山口県・福岡県を地盤とする不動産デベロッパー

　山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、ハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力として、不動産賃貸事業、そして「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業（連結子会社トラストコミュニティ）も展開している。

　山口県でのマンション販売実績は１３年１位、１４年１位、１５年１位と首位を維持し、九州・山口エリアでのマンション販売実績は１３年６位、１４年５位、１５年３位と順位を上げている。

　成長市場である九州主要都市への展開を推進し、重点エリアとしている福岡県での事業展開加速に向けて、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。１４年３月には山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得し、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

　また不動産開発事業として「オービジョンクラス」シリーズに参入した。第１棟目が新下関駅南で始動し、事業規模約５億円で収益物件として販売する。第２棟目も山口県内で計画中である。

■引き渡し物件数によって四半期収益は変動

　四半期別推移を見ると、１５年２月期は売上高が第１四半期３億６０百万円、第２四半期４８億８４百万円、第３四半期４９億６５百万円、第４四半期１７億３２百万円、営業利益が２億１２百万円の赤字、６億５０百万円、７億３２百万円、８百万円、１６年２月期は売上高が１７億０１百万円、４５億１０百万円、３５億７６百万円、３０億４０百万円、営業利益が２億３２百万円、３億５２百万円、３億８３百万円、１億４８百万円だった。引き渡し物件数によって四半期収益が変動する。

　１６年２月期は分譲マンション開発目的で取得した不動産の売却も寄与して１５年２月期比増収だが、業容拡大に伴う人件費や販売費の増加で営業減益だった。売上総利益は同３．２％増加したが、売上総利益率は２０．０％で同０．９ポイント低下した。販管費は１０．９％増加し、販管費比率は１１．４％で同０．４ポイント上昇した。ＲＯＥは１６．４％で同４．９ポイント低下、自己資本比率は２８．６％で同０．１ポイント上昇した。

　配当は１５年２月期の市場変更記念配当２円を落として年間８円（第２四半期末４円、期末４円）とした。配当性向は８．２％だった。利益配分に関しては、将来の事業展開と経営体質の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や財務状況の推移および今後の事業計画等を十分に勘案しながら配当を行うことを基本方針としている。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は、分譲マンション６物件３９１戸（前々期比３８戸減少）および分譲戸建３８戸（同２戸増加）で、総引き渡し数は４２９戸（同３６戸減少）だった。分譲マンション引き渡し戸数は期初計画３７０戸に対して２１戸上回った。また分譲マンション開発目的で取得した不動産を売却した。

　セグメント別売上高は、不動産分譲事業が同７．７％増の１２３億３３百万円、不動産管理事業が同４．８％増の２億７８百万円、不動産賃貸事業が同４．８％増の１億９９百万円、その他（不動産仲介など）が同４７．５％減の１５百万円だった。不動産管理事業ではマンション管理戸数が２６２７戸（同４８８戸増加）と順調に増加した。

　なお１５年１月「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」プロジェクト、１５年４月「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」プロジェクト、１５年６月「オーヴィジョン舞鶴」プロジェクト、１５年８月「オーヴィジョン防府駅天神口」プロジェクト、１５年１１月「オーヴィジョン西小倉」プロジェクトが始動し、１６年７月に「オーヴィジョン防府駅天神口」が完売している。

■１７年２月期第２四半期累計は減収減益だが計画水準

　今期（１７年２月期）第２四半期累計（３～８月）の連結業績は、売上高が前年同期比１６．３％減の５１億９９百万円、営業利益が同５２．５％減の２億７７百万円、経常利益が同５６．７％減の２億１３百万円、そして純利益が同５７．４％減の１億３１百万円だった。

　分譲マンション開発目的で取得した不動産の売却の一巡、建築コストの上昇、プロジェクト先行費用の増加などで減収減益だった。ただしほぼ計画水準である。売上総利益は同２５．７％減少し、売上総利益率は１８．４％で同２．４ポイント低下した。販管費は同３．７％減少したが、販管費比率は１３．１％で同１．７ポイント上昇した。

　不動産分譲事業における引き渡し戸数は分譲マンション１５９戸（前年同期比７戸減）および分譲戸建１９戸（同１戸減）で総引き渡し数１７８戸（同８戸減）だった。不動産管理事業における管理物件数は２７１６戸（同５７７戸増）だった。セグメント別売上高は不動産分譲事業が同１７．４％減の４９億２８百万円、不動産管理事業が同９．４％増の１億５４百万円、不動産賃貸事業が同８．７％増の１億０７百万円、その他（不動産仲介など）が同２．６倍の１０百万円だった。

　なお四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期２２億８１百万円、第２四半期２９億１８百万円、営業利益は３９百万円、２億３８百万円だった。

■１７年２月期増収減益予想だが契約進捗率は高水準

　今期（１７年２月期）通期の連結業績予想（４月１２日公表）は、売上高が前期（１６年２月期）比１．３％増の１３０億円、営業利益が同２０．２％減の８億９０百万円、経常利益が同２１．４％減の７億５０百万円、純利益が同１６．７％減の５億円としている。配当予想は前期と同額の年間８円（第２四半期末４円、期末４円）で予想配当性向は１０．３％となる。

　建築コストの上昇、プロジェクト先行費用の増加、人件費や販売費の増加などを考慮して営業微減益予想としている。不動産分譲事業における引き渡し予定戸数は分譲マンション４０４戸（前期比１３戸増加）および分譲戸建４５戸（同７戸増加）で総引き渡し戸数は４４９戸（同２０戸増加）である。なお分譲マンション引き渡し予定４０４戸に対して、第２四半期末時点の契約完了３１８戸、契約進捗率７８．７％に達している。不動産管理事業におけるマンション管理戸数は２９６６戸（同３３９戸増加）の計画としている。

　また分譲マンションプロジェクトについては、１６年２月期末時点で、事業用地取得済プロジェクト２０棟・計画戸数１３０９戸・総売上高約３３０億円（山口県内で９棟・５８３戸、福岡・佐賀・大分で８棟・５８１戸、熊本・宮崎で３棟・１４５戸）と、約３年分の供給物件を確保している。

■九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指す

　中期経営戦略としては、九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

　事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として、一段と人口増加傾向を強めることが予想される。アベノミクス「地方創生」戦略や日銀のマイナス金利政策に伴う住宅ローン金利低下も追い風となる。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

■株主優待制度は２月末に実施

　株主優待制度については１６年２月期から開始した。毎年２月末日現在の１単元（１００株）以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。

■株価は出直り本格化、指標面の割安感にも注目

　株価の動きを見ると、１７年２月期減益予想を織り込み、安値圏５００円近辺で下値固めが完了して出直りの動きが本格化している。１１月１日には５８５円まで上伸する場面があった。その後は地合い悪化の影響で反落したが、自律調整の範囲だろう。

　１１月４日の終値５６２円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ８１円０８銭で算出）は６～７倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．４％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ６３８円４４銭で算出）は０．９倍近辺である。時価総額は約３５億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線がサポートラインの形となった。また週足チャートで見ると１３週移動平均線が２６週移動平均線を上抜いて基調転換を確認した形だ。１７年２月期減益予想は織り込み済みであり、指標面の割安感にも注目して１月の年初来高値６６８円を目指す展開だろう。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）