アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区を中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。需要が高水準で１７年６月期２桁増益予想、そして連続増配予想である。株価は年初来高値を更新した。今期予想配当利回り４．９％と指標面の割安感も強く、１５年４月高値３９２円を試す展開だろう。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。徹底したアウトソーシングで固定費を極小化していることが特徴である。１６年６月期末の役職員総数は５０名で１５年６月期末比７名増加、１６年６月期の販管費比率は７．４％で同０．４ポイント低下した。

　１５年７月連結子会社アーバネットリビングが操業した。当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

■開発物件の分野を拡大

　１６年３月には、最近の東京２３区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

　当社グループが展開している開発地域（東京２３区駅１０分以内に特化）の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

　また投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。

　１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となり、１４年１１月投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」の売買契約を締結、１５年２月投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」店舗１戸の売買契約を締結した。１５年１０月には投資用ワンルームマンション「アジールコート麻布十番」（仮称、１６年１２月末竣工予定、５６戸うち店舗１戸）について、東急リバブルソリューションン事業本部の仲介で海外法人との売買契約が成立した。

　また１５年１２月、投資用ワンルームマンション「錦糸町ＩＶＰＪ」（仮称、１６年６月竣工、９６戸）について国内法人への１棟販売が確定した。売上計上は１７年６月期予定で本物件取引は信託受益権売買としている。１６年１月には投資用ワンルームマンション「芝公園ＰＪ」（仮称、１６年１２月竣工予定、５６戸）売却が確定した。国内個人投資家への１棟販売で売上計上は１７年６月期予定である。

　１６年４月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル（台湾台北市）が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「Ｍ．Ｉ．Ｊ．サロン」（台北市）に当社常設ブースを設置した。

■物件売上計上で四半期業績が変動する収益構造

　四半期別業績推移を見ると、１５年６月期の売上高は第１四半期（非連結）２９億４７百万円、第２四半期（非連結）１８億８４百万円、第３四半期（連結）５３億９１百万円、第４四半期（連結）１６億８８百万円、営業利益は３億６３百万円、１億３３百万円、９億５１百万円、２億０５百万円で、１６年６月期の売上高は１７億５５百万円、６１億０４百万円、３２億円、６６億４５百万円、営業利益は９３百万円、８億２１百万円、１億６４百万円、９億２７百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造である。また固定費比率が低いため、利益の出やすい収益構造である。

　１６年６月期連結業績は１５年６月期比４８．６％増収、２１．３％営業増益、２３．３％経常増益、３０．５％最終増益だった。事業別売上高は不動産開発販売が同３５．０％増の１５７億５５百万円、不動産仕入販売が１７億７６百万円（前々期は９６百万円）、その他が同２０．６％増の１億７２百万円だった。なお１５年７月操業の連結子会社アーバネットリビングは黒字だった。

　自社開発物件は前々期からの繰越物件２棟・１０７戸を含む投資用ワンルームマンション１５棟・６５８戸（前々期は投資用ワンルームマンション１１棟・５０７戸およびコンパクトマンション１棟・４７戸）と分譲戸建物件４棟の合計６６２戸を売上計上した。さらに用地転売２物件、他社物件買取再販１棟・３０戸と戸別７戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち２棟・６７戸が海外法人、１棟・４１戸が国内法人への一括販売だった。また前々期取得したアリシアコート八丁畷（３２戸）に続き、自社開発物件であるアジールコート品川中延（６４戸）およびアリシアコート多摩川（１９戸）を自社保有収益物件として取得した。

　売上総利益は同２８．４％増加したが、売上総利益率は１８．７％で同３．０ポイント低下した。粗利益率の低い土地転売や買取再販の大幅増収が影響した。販管費は同４１．１％増加したが、販管費比率は７．４％で同０．４ポイント低下した。増収効果で販管費増加を吸収した。ＲＯＥは２０．８％で同０．３ポイント低下、自己資本比率は３０．９％で同１．７ポイント低下した。営業外費用では支払手数料が減少（前々期８３百万円、前期５９百万円）したが、投資有価証券売却損３１百万円を計上した。

　配当は同３円増配の年間１６円（第２四半期末７円、期末９円）で、配当性向は３５．１％だった。配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３０％を配当するとしていたが、１６年６月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとした。

■需要高水準で１７年６月期第１四半期大幅増収増益

　今期（１７年６月期）第１四半期（７～９月）の連結業績は、売上高が前年同期比２．３倍の３９億９１百万円、営業利益が同５．８倍の５億４６百万円、経常利益が同５７倍の５億０２百万円、純利益が同５０倍の３億４９百万円だった。

　不動産開発販売で前期からの繰越物件１棟・１４戸を含む自社開発投資用ワンルームマンション２棟・１１０戸および用地転売１物件、不動産仕入販売で買取再販２戸を売上計上（前年同期は不動産開発販売で投資用ワンルームマンション３棟・８０戸を売上計上）した。自社開発投資用ワンルームマンションのうち１棟が国内法人への一括販売だった。売上総利益は同２．６倍となり、売上総利益率は２２．８％で同３．３ポイント上昇した。販管費は証券代行変更に伴う手数料増加などが影響して同４５．２％増加したが、販管費比率は９．１％で同５．１ポイント低下した。

■１７年６月期通期も２桁増益・連続増配予想

　今期（１７年６月期）の連結業績予想（８月９日公表）は売上高が前期（１６年６月期）比１．７％増の１８０億円、営業利益が同１４．７％増の２３億円、経常利益が同１０．４％増の１９億円、そして純利益が同１１．５％増の１２億７０百万円としている。配当予想は同２円増配の年間１８円（第２四半期末９円、期末９円）で予想配当性向は３５．４％となる。

　売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション１２棟・５８７戸を含む合計５９９戸（１６年６月期の分譲戸建４棟含む合計６６２戸に対して６３戸減少）および買取再販１戸、土地転売１物件の計画である。当初は１５棟・７１３戸を予定していたが、うち２物件（６２戸）が工期長期化で１８年６月期の売上計上に後ズレし、１物件（５２戸）を自社保有収益物件とすることにした。ただし１２棟のうち４棟が国内外法人ならびに個人への一括直接販売のため、売上高は前期比微増となる見込みだ。

　売上総利益率は同２．７ポイント上昇の２１．４％、販管費比率は同１．２ポイント上昇の８．６％の想定である。国内外法人ならびに個人への一括直接販売が増加するため売上総利益率が上昇し、販管費の増加を吸収して２桁増益予想である。

　物件売上計上で四半期収益は変動しやすいため参考数値だが、通期予想に対する第１四半期の進捗率は売上高２２．２％、営業利益２３．７％、経常利益２６．４％、純利益２７．５％と順調である。低金利継続や相続税対策による不動産投資見直しなどを背景に、海外投資家も加わって投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。通期ベースでも好業績が期待される。

■株価は年初来高値更新して１５年４月高値試す

　株価の動きを見ると、４月高値３６６円を突破して年初来高値更新の展開となった。そして１２月８日には３８０円まで上伸した。

　１２月１３日の終値３６４円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ５０円８５銭で算出）は７～８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１８円で算出）は４．９％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２３４円６０銭で算出）は１．６倍近辺である。時価総額は約９１億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線、週足チャートで見ると１３週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドだ。今期予想配当利回り４．９％と指標面の割安感も強く、１５年４月高値３９２円を試す展開だろう。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）