ファーストコーポレーション＜１４３０＞（東１）は分譲マンション建設に特化したゼネコンである。１２月２６日付で東証マザーズから東証１部に市場変更した。１７年５月期は豊富な受注残高も背景として大幅増収増益予想である。強みを持つ造注方式を核としたアグレッシブな事業展開で中期成長期待も高まる。株価は１０月の戻り高値圏から一旦反落したが、４％近辺の高配当利回りも注目材料であり、自律調整が一巡して上値を試す展開が期待される。なお１月１０日に第２四半期累計の業績発表を予定している。

■東京圏の分譲マンション建設に特化したゼネコン

　東京圏（１都３県）の分譲マンション建設に特化したゼネコンである。２０１１年６月設立からスピード成長で２０１５年３月東証マザーズに新規上場、２０１６年１２月２６日東証１部に市場変更した。

■造注方式を核とした事業展開でスピード成長

　特徴として、造注方式を核としたアグレッシブな事業展開によるスピード成長、品質へのこだわりによる安心・安全なマンション供給、大手を中心とする優良なマンション・デベロッパーからの特命受注などが挙げられる。

　当社がマンション用地を開発し、マンション・デベロッパーに対して土地・建物を一体とする事業プランを提案し、マンション・デベロッパーから特命で建築を請け負うという造注方式を核として事業展開している。当社がマンション・デベロッパーを選定して条件を交渉するため、入札方式に比べてより良い条件での請負が可能となる。

　造注方式に関しては、ゼネコンとして土地開発の専任部隊を有していることが強みであり、スピーディーな決裁プロセスも競争優位性となり、新規顧客の開拓、取引条件や収益性の向上、適正な工期の設定、ＪＶ案件の成約などに繋がる。分譲マンション建設のスペシャリストとして、造注方式を核としたアグレッシブな事業展開がスピード成長を可能にしている。

　品質へのこだわりに関しては「安全と品質の最優先」を掲げて、施工品質管理標準・マニュアル類の整備、階層別研修会の実施、施工検討会による安全で堅実な施工計画の策定、巡回検査による正確性の担保など、良質で均一な品質を維持するための取り組みを推進している。また第三者機関による検査導入については、施主が第三者機関による検査を実施しない場合でも、建造物の安全性を確保するために重要な杭工事、配筋工事、レディーミクストコンクリートを対象として、当社が自前で第三者機関による検査を導入するなど、安心・安全なマンション供給に向けた体制を整備している。

　建設請負先は、飯田グループ、タカラレーベン、ＮＴＴ都市開発、三井不動産レジデンシャル、阪急不動産など、大手を中心とする優良なマンション・デベロッパーである。より良い条件となる特命受注も特徴となる。造注方式を核としたアグレッシブな事業展開に加えて、品質へのこだわりに対する評価も高まり、新規顧客開拓が進展している。また企画提案型案件が増加し、案件大型化も進展している。

■不動産売上によって四半期業績が変動する可能性

　四半期別の業績推移を見ると、１６年５月期は売上高が第１四半期３４億９６百万円、第２四半期４４億０５百万円、第３四半期３５億１６百万円、第４四半期４８億５１百万円、営業利益が３億５１百万円、４億１４百万円、３億５９百万円、４億７６百万円だった。

　完成工事高の収益認識は工事進行基準だが、不動産売上（マンション用地販売）によって四半期業績が変動する可能性がある。１６年５月期は不動産売上として第２四半期に６億円、第４四半期に１６億９０百万円を計上した。

　また受注額・件数・総戸数の期別推移を見ると、１４年５月期１４０億６８百万円・１４件・７６７戸、１５年５月期１６７億２６百万円・１０件・８０３戸、１６年５月期１１２億７７百万円・７件・５５８戸で、受注高に占める造注比率は１４年５月期２６．１％、１５年５月期３０．８％、１６年５月期２８．７％だった。なお１６年５月期末の受注残高は１３９億８５百万円だった。

■１７年５月期第１四半期は大幅増収増益

　今期（１７年５月期）第１四半期（６～８月）の非連結業績は、売上高が前年同期比２．３倍の７９億９２百万円、営業利益が同９１．９％増の６億７４百万円、経常利益が同９６．０％増の６億６８百万円、純利益が同２．１倍の４億６４百万円だった。

　不動産売上の計上も寄与して大幅増収増益だった。売上高の内訳は、完成工事高３５億６４百万円、不動産売上４３億１７百万円、その他１億１０百万円だった。売上総利益は同７０．６％増加したが、売上総利益率は１０．９％となり同３．８ポイント低下した。完成工事総利益率は１４．３％で概ね前年同期並みだったが、不動産売上の影響で全体の売上総利益率が低下した。販管費は同２３．４％増加したが、販管費比率は２．５％で同２．１ポイント低下した。

　受注実績は、阪急不動産の仮称：新宿区若松町計画（戸数１２３戸、工期１８年５月）、オスタラ・ヘルスケア・ワン特定目的会社の仮称：佐島１丁目老人ホーム計画（６２戸、１８年４月）、中央住宅の仮称：ルピアコート西大宮計画（１２４戸、１８年３月）、ＮＴＴ都市開発・安田不動産の仮称：ウエリス西早稲田（１８６戸、１８年８月）の４件・合計１２３億６１百万円だった。うち造注方式による受注高は１０１億２９百万円で、受注高に占める造注比率は８１．９％だった。

　マンション建設用地の確保は、東京都文京区（１６年６月デベロッパーとの土地売買契約締結、１６年１０月譲渡予定）、東京都江戸川区（１８年６月土地購入契約締結、複数デベロッパーと事業化検討中）の２件だった。

■１７年５月期通期も増収増益予想

　今期（１７年５月期）通期の非連結業績予想（７月８日公表）は、売上高が前期（１６年５月期）比３４．２％増の２１８億４２百万円、営業利益が同１９．１％増の１９億０８百万円、経常利益が同２１．３％増の１８億３６百万円、そして純利益が同２３．４％増の１２億７０百万円としている。豊富な受注残高を背景として大幅増収増益予想である。

　売上高の内訳は完成工事高が同３．６％増の１４２億７６百万円、不動産売上が同４．２倍の７２億８１百万円、その他が同４１．７％増の２億３８百万円、売上総利益率は同１．６ポイント低下の１２．０％、販管費比率は同０．５ポイント低下の３．３％としている。不動産売上が大幅に増加するため全体の売上総利益率は低下するが、完成工事総利益率は１３．９％で同０．８ポイント上昇を見込んでいる。

　受注高の計画は同６１．４％増の２６９億８８百万円（１５件）で、うち造注方式による受注高が１７６億３３百万円（受注高に占める造注比率６５．３％）としている。通期受注計画に対する第１四半期の進捗率は４５．８％と順調である。また期末受注残高は同２．１倍の２９１億９９百万円となる見込みだ。

　１６年１０月にはアーネストワンの仮称：サンクレイドル日本橋小伝馬町（戸数３０戸、工期１８年７月）、１１月には三栄建築設計の仮称：横浜市青葉区千草台計画（７９戸、１８年５月）を受注している。

　配当予想は１２月６日に増額修正した。期末に市場変更記念配当６円を実施して年間３７円（期末一括）とする。前期との比較では１１円増配となる。また今期予想ＥＰＳを１６年１２月実施の公募増資後の発行済株式総数で算出した９６円８８銭とすると、予想配当性向は３８．２％となる。

■中期経営計画で１９年５月期経常利益３０億９０百万円目標

　１７年５月期を初年度とする中期経営計画「Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ　２０１６」では、３ヶ年を永続的な繁栄を目指すための基盤づくりの期間と位置づけて、営業・開発部門のさらなる強化による造注方式の拡大、新規顧客開拓による東京圏（１都３県）での市場シェアの拡大、施工能力の量的・質的な拡充、内部管理体制強化を含めた業容拡大を支える体制の構築、施工品質を保ちながらの生産性向上、投下資本の効率運用による高収益体質の追求などを推進する方針だ。

　目標数値としては、１９年５月期の売上高３５０億６０百万円、経常利益３０億９０百万円、受注高３１０億４０百万円、期末受注残高３９８億５６百万円を掲げている。戸当たり受注単価および完成工事総利益率は概ね横這い推移を見込み、受注面積の拡大で中期成長を目指す方針だ。

　また財務面の目標数値としては、自己資本比率４０％超、ＲＯＡ２０％超、ＲＯＥ４０％を超える水準の維持を掲げている。財務体質の改善による企業価値の向上を目指す方針だ。利益還元については配当性向３０％維持を基本方針として、新たに株主優待制度も導入（１６年１１月３０日から開始）した。さらに内部留保の状況により、可能な範囲で配当性向の向上を検討するとしている。

■事業環境良好で中期成長余地大きい

　東京圏（１都３県）の分譲マンション建設市場に関しては、杭施工問題発覚後の供給抑制も影響して２０１６年上半期の供給戸数が前年比減少したが、好立地物件を中心に着工戸数ベースでは好調が続いている。

　また大手ゼネコンは、大型都市再開発事業や２０２０年東京五輪関連工事などで手持ち工事が豊富なこともあり、マンション建設請負に消極的である。このため当社にとって大手ゼネコンとの競争が大幅に緩和されている状況だ。さらに１６年５月期における当社の施工実績５５１戸は市場シェア１．３６％に過ぎず、市場シェアアップ余地が大きい。

　建設コストに関しては、都市別建設資材価格指数（建築）で見ると、２０１５年５月の指数が１０６．６だったの対して、２０１６年５月は１０１．５と下落傾向にある。また国土交通省による２０１６年９月の主要建設資材需給・価格動向調査では「全ての資材が横這い」としており、当面のマンション建設コスト上昇懸念は低下している。

　こうした状況を考慮すれば、当社にとっては市場規模よりも、市場シェア拡大による中期的な成長余地が大きいと言えるだろう。

■株主優待制度は毎年１１月末に実施

　株主優待制度については１６年１１月３０日から開始した。毎年１１月３０日現在で、１００単元（１万株）未満保有株主に対してクオカード１０００円分、１００単元以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。

■株価は自律調整一巡して上値試す

　なお１６年１２月、公募による新株式発行（１００万株）、株式売り出し（１１４万６０００株）、およびオーバーアロットメントによる株式売り出し（上限３１万株）を実施している。公募増資後の発行済株式総数は１３１０万９０４０株となる。

　株価の動き（１６年１２月２６日付で東証マザーズから東証１部に市場変更）を見ると、１０月の戻り高値圏１０００円近辺から一旦反落したが、大きく下押す動きは見られず、９００円台で推移して自律調整一巡感を強めている。

　１２月２２日の終値９０１円を指標面で見ると、今期予想ＰＥＲ（公募増資後の発行済株式総数を考慮した予想ＥＰＳ９６円８８銭で算出）は９～１０倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間３７円で算出）は４．１％近辺である。時価総額は約１１８億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線が接近してきた。４％近辺の高配当利回りも注目材料であり、自律調整が一巡して上値を試す展開が期待される。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）