ファーストコーポレーション＜１４３０＞（東１）は分譲マンション建設に特化したゼネコンである。強みを持つ造注方式でスピード成長を実現し、高利益率を特徴としている。１７年５月期は豊富な受注残高を背景として大幅増収増益予想である。事業基盤強化に向けてＭ＆Ａも積極活用する方針だ。アグレッシブな事業展開で中期成長期待が高まる。４％近辺の高配当利回りも注目点であり、株価は調整一巡してモミ合い上放れの展開が期待される。

■東京圏の分譲マンション建設に特化したゼネコン

　東京圏（１都３県）の分譲マンション建設に特化したゼネコンである。２０１１年６月設立からスピード成長で２０１５年３月東証マザーズに新規上場、２０１６年１２月２６日東証１部に市場変更した。

■造注方式で高利益率が特徴、アグレッシブな事業展開でスピード成長

　造注方式で大手マンション・デベロッパーからの特命受注による高利益率、品質へのこだわりによる安心・安全なマンション供給を特徴としている。そしてアグレッシブな事業展開でスピード成長を実現している。

　造注方式というのは、当社がマンション用地を開発し、マンション・デベロッパーに対して土地・建物を一体とする事業プランを提案し、マンション・デベロッパーから特命で建築を請け負うという受注方式である。当社がマンション・デベロッパーを選定して条件を交渉するため、入札方式に比べてより良い条件での請負が可能となる。

　造注方式に関しては、ゼネコンとして土地開発の専任部隊を有していることが強みであり、スピーディーな決裁プロセスも競争優位性となり、新規顧客の開拓、取引条件や収益性の向上、適正な工期の設定、ＪＶ案件の成約などに繋がる。分譲マンション建設のスペシャリストとして、造注方式を核としたアグレッシブな事業展開がスピード成長を可能にしている。

　品質へのこだわりに関しては「安全と品質の最優先」を掲げて、施工品質管理標準・マニュアル類の整備、階層別研修会の実施、施工検討会による安全で堅実な施工計画の策定、巡回検査による正確性の担保など、良質で均一な品質を維持するための取り組みを推進している。また第三者機関による検査導入については、施主が第三者機関による検査を実施しない場合でも、建造物の安全性を確保するために重要な杭工事、配筋工事、レディーミクストコンクリートを対象として、当社が自前で第三者機関による検査を導入するなど、安心・安全なマンション供給に向けた体制を整備している。

　建設請負先は、飯田グループ、タカラレーベン、ＮＴＴ都市開発、三井不動産レジデンシャル、阪急不動産など、大手を中心とする優良なマンション・デベロッパーである。より良い条件となる特命受注も特徴となる。造注方式を核としたアグレッシブな事業展開に加えて、品質へのこだわりに対する評価も高まり、新規顧客開拓が進展している。また企画提案型案件が増加し、案件大型化も進展している。

■不動産売上によって四半期業績が変動する可能性

　四半期別の業績推移を見ると、１６年５月期は売上高が第１四半期３４億９６百万円、第２四半期４４億０５百万円、第３四半期３５億１６百万円、第４四半期４８億５１百万円、営業利益が３億５１百万円、４億１４百万円、３億５９百万円、４億７６百万円だった。

　完成工事高の収益認識は工事進行基準だが、不動産売上（マンション用地販売）によって四半期業績が変動する可能性がある。１６年５月期は不動産売上として第２四半期に６億円、第４四半期に１６億９０百万円を計上した。

　また受注額・件数・総戸数の期別推移を見ると、１４年５月期１４０億６８百万円・１４件・７６７戸、１５年５月期１６７億２６百万円・１０件・８０３戸、１６年５月期１１２億７７百万円・７件・５５８戸で、受注高に占める造注比率は１４年５月期２６．１％、１５年５月期３０．８％、１６年５月期２８．７％だった。なお１６年５月期末の受注残高は１３９億８５百万円だった。

■１７年５月期第２四半期累計は大幅増収増益

　今期（１７年５月期）第２四半期累計（６～１１月）の非連結業績は、売上高が前年同期比６４．２％増の１２９億７２百万円、営業利益が同３２．７％増の１０億１６百万円、経常利益が同３８．２％増の９億９９百万円、純利益が同４３．２％増の６億８８百万円だった。

　不動産売上の計上も寄与して大幅増収増益だった。売上高の内訳は、完成工事高が同１．７％減の７１億２７百万円、不動産売上が同９．４倍の５６億５８百万円、その他は同３．４倍の１億８５百万円だった。

　売上総利益は同２９．５％増加したが、売上総利益率は１０．６％で同２．８ポイント低下した。完成工事総利益率は１３．７％で同横ばいだったが、不動産売上が大幅に増加したため全体の売上総利益率が低下した。販管費は同２１．０％増加したが、販管費比率は２．８％で同０．９ポイント低下した。

　受注実績は阪急不動産の仮称：新宿区若松町計画（戸数１２３戸、竣工予定１８年５月）、オスタラ・ヘルスケア・ワン特定目的会社の仮称：佐島１丁目老人ホーム計画（６２戸、１８年４月）、中央住宅の仮称：ルピアコート西大宮計画（１２４戸、１８年３月）、ＮＴＴ都市開発・安田不動産の仮称：ウエリス西早稲田（１８６戸、１８年８月）、アーネストワンの仮称：サンクレイドル日本橋小伝馬町（３０戸、１８年７月）、三栄建築設計の仮称：横浜市青葉区千草台計画（７９戸、１８年５月）の６件・合計１５２億７７百万円だった。このうち造注方式による受注高は１１９億８１百万円で、受注高に占める造注比率は７８．４％だった。

　マンション建設用地の確保は、東京都文京区（１６年９月譲渡済）、東京都江戸川区（１８年６月土地購入契約締結、デベロッパーへ１７年１月譲渡予定）の２件だった。

　四半期別の業績推移を見ると、売上高は第１四半期７９億９２百万円、第２四半期４９億８０百万円、営業利益は６億７４百万円、３億４２百万円だった。

■１７年５月期通期も増収増益予想

　今期（１７年５月期）通期の非連結業績予想（７月８日公表）は、売上高が前期（１６年５月期）比３４．２％増の２１８億４２百万円、営業利益が同１９．１％増の１９億０８百万円、経常利益が同２１．３％増の１８億３６百万円、そして純利益が同２３．４％増の１２億７０百万円としている。豊富な受注残高を背景として大幅増収増益予想である。

　売上高の内訳は完成工事高が同１．２％増の１３９億４４百万円、不動産売上が同４．３倍の７６億２５百万円、その他が同３５．６％増の２億７１百万円、売上総利益率は同１．６ポイント低下の１２．０％、販管費比率は同０．５ポイント低下の３．３％としている。不動産売上が大幅に増加するため全体の売上総利益率は低下するが、完成工事総利益率は１３．９％で同０．８ポイント上昇を見込んでいる。

　受注高の計画は同２．４倍の２６９億８８百万円（１５件）で、うち造注方式の受注高が同５．５倍の１７６億３３百万円（受注高に占める造注比率６５．３％）としている。なお通期受注計画に対する第２四半期累計の進捗率は５６．６％と概ね順調である。また期末受注残高は同２．１倍の２９１億９９百万円となる見込みだ。

　なお１７年１月に日本エスコンのレ・ジェイド川崎（７９戸、竣工予定１８年３月）を受注し、１７年５月期の累計受注額は１７０億２０百万円となった。また２月９日にはマンション用地取得（千葉県柏市）を発表した。仕入価格は非公表だが１６年５月期純資産額の３０％を超過する内容としている。

　配当予想は１２月６日に増額修正した。期末に市場変更記念配当６円を実施して年間３７円（期末一括）とする。前期との比較では１１円増配となる。予想配当性向は３６．５％となる。

■中期経営計画で１９年５月期経常利益３０億８９百万円目標

　１７年５月期を初年度とする中期経営計画「Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ　２０１６」では、３ヶ年を永続的な繁栄を目指すための基盤づくりの期間と位置づけて、営業・開発部門のさらなる強化による造注方式の拡大、新規顧客開拓による東京圏（１都３県）での市場シェアの拡大、施工能力の量的・質的な拡充、内部管理体制強化を含めた業容拡大を支える体制の構築、施工品質を保ちながらの生産性向上、投下資本の効率運用による高収益体質の追求などを推進する。事業基盤強化に向けてＭ＆Ａも積極活用する方針だ。

　目標数値としては、１９年５月期の売上高３５０億５９百万円、経常利益３０億８９百万円、受注高３１０億４０百万円、期末受注残高３９８億５６百万円を掲げている。戸当たり受注単価および完成工事総利益率は概ね横這い推移を見込み、受注面積の拡大で中期成長を目指す方針だ。

　また財務面の目標数値としては、自己資本比率４０％超、ＲＯＡ２０％超、ＲＯＥ４０％を超える水準の維持を掲げている。財務体質の改善による企業価値の向上を目指す方針だ。利益還元については配当性向３０％維持を基本方針として、新たに株主優待制度も導入（１６年１１月３０日から開始）した。さらに内部留保の状況により、可能な範囲で配当性向の向上を検討するとしている。

■事業環境良好で中期成長余地大きい

　東京圏（１都３県）の分譲マンション建設市場に関しては、杭施工問題発覚後の供給抑制も影響して２０１６年の供給戸数が前年比減少したが、好立地物件を中心に着工戸数ベースでは好調が続いている。

　また大手ゼネコンは、大型都市再開発事業や２０２０年東京五輪関連工事などで手持ち工事が豊富なこともあり、マンション建設請負に消極的である。このため当社にとって大手ゼネコンとの競争が大幅に緩和されている状況だ。さらに１６年５月期における当社の施工実績５５１戸は市場シェア１．３６％に過ぎず、市場シェアアップ余地が大きい。

　建設コストに関しては、都市別建設資材価格指数（建築）で見ると、２０１５年５月の指数が１０６．６だったの対して、２０１６年５月は１０１．５と下落傾向にある。また国土交通省による２０１６年９月の主要建設資材需給・価格動向調査では「全ての資材が横這い」としており、当面のマンション建設コスト上昇懸念は低下している。

　こうした状況を考慮すれば、当社にとっては市場規模よりも、市場シェア拡大による中期的な成長余地が大きいと言えるだろう。

■株主優待制度は毎年１１月末に実施

　株主優待制度については１６年１１月３０日から開始した。毎年１１月３０日現在で、１００単元（１万株）未満保有株主に対してクオカード１０００円分、１００単元以上保有株主に対してクオカード２０００円分を贈呈する。

■株価は調整一巡してモミ合い上放れ期待

　株価の動き（１６年１２月２６日付で東証マザーズから東証１部に市場変更）を見ると、９００円近辺でモミ合う展開だが、徐々に下値を切り上げて調整一巡感を強めている。

　２月２２日の終値９１８円を指標面で見ると、今期予想ＰＥＲ（会社予想ＥＰＳ１０１円２７銭で算出）は９倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間３７円で算出）は４．０％近辺である。時価総額は約１２０億円である。

　週足チャートで見ると５２週移動平均線が下値を支える形だ。そして２６週移動平均線が上向きに転じて先高感を強めている。４％近辺の高配当利回りも注目点であり、モミ合い上放れの展開が期待される。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）