ＡＳＩＡＮＳＴＡＲ（エイシアンスター）＜８９４６＞（ＪＱ）は不動産関連事業を展開し、中国でのワンルーム賃貸事業も推進している。１７年１２月期は大幅増収増益予想で収益改善基調だ。株価は水準を切り下げて年初来安値圏だが売られ過ぎ感を強めている。収益改善を見直して反発展開が期待される。

■国内と中国で不動産事業を展開

　１５年４月、陽光都市開発からＡＳＩＡＮＳＴＡＲ（エイシアンスター）に商号変更した。投資用マンション「グリフィンシリーズ」企画・販売事業を一旦縮小し、国内の不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへ事業構造を転換した。１３年８月子会社グリフィン・パートナーズがアパマンショップホールディングス＜８８８９＞の子会社アパマンショップネットワークにＦＣ加盟、１３年１０月ストライダーズ＜９８１６＞と資本業務提携した。

　１１年１２月の上海徳威グループとの資本提携効果で財務基盤が改善し、国内不動産管理・賃貸・仲介事業の安定的な収益体系が構築できたとして、１４年２月中国における不動産関連事業（サービスアパートメント運営管理事業、ワンルームマンション賃貸事業）へ進出した。

　なお１６年５月に資本提携先変更を発表した。１１年１２月締結した上海徳威企業（徳威企業）、思源国際（当社取締役であり徳威企業の薫事長でもある呉文偉氏の個人会社）、およびフィンテックグローバル証券（１３年２月資本提携契約から脱退）との資本提携契約を解消した。ただし当社と徳威企業との事業協力関係については変更がないこと、当社の株式を保有しているのは徳威国際（徳威企業の１００％子会社）であることを鑑み、新たに徳威企業および徳威国際の２社との資本提携契約を締結することとなった。

■中国でワンルーム賃貸事業を推進

　中国における不動産関連事業では、１４年２月香港柏雅および子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理（上海）などベルグラビアグループ３社を連結子会社化した。このうち上海柏雅投資管理を１４年６月売却し、１４年７月香港柏雅の子会社として陽光智寓（香港）を設立した。

　１４年１１月世界有数の大型テーマパークから約５ｋｍ圏内に位置する上海市周浦エリアにおいて、周浦印象春城サービスアパートメント１棟（２２０戸）の管理受託契約を締結した。１４年１２月陽光智寓（香港）が上海市で新規事業の実務を行うため上海陽光智寓を設立した。

　１５年８月柏雅酒店管理（上海）と東急不動産上海が、合弁会社の上海雅東企業発展有限公司を設立（柏雅酒店管理の出資比率５５％）した。柏雅酒店管理のサービスアパートメント運営管理実績、中国国内の物件情報開発力および許認可取得交渉力と、東急不動産上海の日本人向けサービスアパートメント運営ノウハウ、東急不動産グループの企画・設計力ならびに信用力・知名度を活用し、両社の強みを融合したサービスアパートメント運営管理事業を展開する。

　また蘇州市人民路所在の中古建物を賃借し、マンション用に内装工事を施して賃貸するワンルーム賃貸事業当該物件の計画（賃貸部屋数８０室予定、投資金額約５６百万円予定）を策定した。上海市においてもワンルームマンション賃貸権を購入して賃貸事業を開始する。当該案件は上海徳威企業の連結子会社である上海布科投資管理有限公司からワンルームマンションの賃貸事業を譲り受ける。

■国内リゾート開発は事業運営の連結子会社を譲渡

　一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、１５年２月新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。日本国内で約７０ヶ所合計約４６万坪の事業用地を取得し、宅地造成後に住宅用建物を建設してセカンドハウスなどとして販売する事業、概ね１０年を目途に別荘地として区画分譲する事業、開発や区画分譲を開始するまでの期間を固定資産として賃貸する事業を計画した。

　その後、別荘地としての土地区画販売については１６年５月までに約２７千平方メートルを販売して７６百万円の売上を計上した。セカンドハウスなどとして販売する事業については白浜事業用地（和歌山県白浜市）を第１段事業と定め、タイムシェア型商品を開発して主に中国の投資家に販売する計画を策定した。

　そして１６年６月連結子会社の持分譲渡と特別利益計上を発表した。リゾート事業運営を行う目的で１５年２月設立した連結子会社の合同会社ＴＹインベスターズの出資持分全てを、上海兆世信息科技有限公司（上海兆世）に譲渡する。本件譲渡後は当社自体がリゾート開発事業を推進し、白浜事業用地に次ぐ第２段事業用地の選定等を行っていくとしている。

　１６年１２月には合同会社ＴＹインベスターズの持分譲渡手続が完了した。合同会社ＴＹインベスターズは連結範囲から除外され、関係会社出資金売却益約２．６億円を計上する見込みだ。

■中期経営計画で１８年１２月期営業利益４億円目指す

　１６年９月に２カ年（１７年１２月期～１８年１２月期）中期経営計画を発表した。資本提携先である上海徳威企業との協業、および収益不動産の仕入・販売体制をさらに強化することにより、不動産販売事業を拡大する。さらに不動産販売事業と不動産管理事業のシナジー効果が見込めるインバウンド関連の新規事業（インバウンド戦略）を開始することで、グループとしての収益力向上を目指す。

　収益不動産の仕入・販売体制の構築では、積極的な人材の獲得・育成、１棟マンションから区分所有マンションまで収益不動産の商品構成多様化、直接金融を含む多様な資金調達を推進する。上海徳威企業との協業では、インバウンド戦略を活用した新規顧客の獲得、上海徳威企業他と合弁で新設する中国投資家向け不動産販売会社との提携強化を推進する。

　経営目標数値には、１７年１２月期売上高３５億円、営業利益２億５０百万円、純利益２億円、ＲＯＥ９．２％、１８年１２月期売上高５０億円、営業利益４億円、純利益３億円、ＲＯＥ１２．２％を掲げた。そして収益基盤、財務基盤を強固にすることで、配当の再開および株主優待の実施など将来の株主還元に繋げるとしている。

■大型案件で変動しやすい収益構造

　四半期別の業績推移を見ると、１５年１２月期は売上高が第１四半期２億７７百万円、第２四半期３億２６百万円、第３四半期２億３７百万円、第４四半期３億４８百万円、営業利益が２２百万円、１５百万円、７百万円の赤字、２６百万円、１６年１２月期は売上高が２億９３百万円、３億７３百万円、３億８３百万円、３億６１百万円、営業利益が２百万円の赤字、１１百万円の黒字、７百万円の黒字、１０百万円の赤字だった。四半期業績は大型案件によって変動しやすい収益構造である。

　１６年１２月期連結業績は売上高が１５年１２月期比１８．６％増の１４億１０百万円、営業利益が同８９．１％減の６百万円、経常利益が３百万円の赤字（１５年１２月期は５４百万円の黒字）、純利益が同４．１倍の１億６９百万円だった。

　第４四半期に見込んでいた不動産販売事業の販売件数が計画を下回ったことに加えて、中国における不動産賃貸事業の収益悪化も影響した。純利益については中国の上海陽光智寓における不動産賃貸プロジェクトの一部に関する減損損失４０百万円を計上したことや、法人税等調整額が増加したことも影響して計画を下回ったが、特別利益計上が寄与して大幅増益だった。

　売上総利益は同１．８％増加したが、売上総利益率は３１．９％で同５．３ポイント低下した。販管費は同１５．７％増加し、販管費比率は３１．５％で同０．８ポイント低下した。特別利益では関係会社出資金売却益２億５１百万円を計上した。ＲＯＥは８．９％で同５．８ポイント上昇、自己資本比率は５３．１％で同６．９ポイント低下した。配当は無配を継続した。

　セグメント別に見ると、不動産販売事業は売上高が同８７．６％増の３億１９百万円で営業利益（連結調整前）が同８１．２％減の３百万円、不動産管理事業は売上高が同２．０％増の５億３５百万円で営業利益が同７．３％減の１億９９百万円、不動産賃貸事業は売上高が同１０．２％増の３億６５百万円で営業利益が同７０．１％減の１１百万円、不動産仲介事業は売上高が同１７．３％増の１億９０百万円で営業利益が同５６．４％増の６３百万円だった。その他事業は売上高がなく、経費計上で営業利益が０百万円の赤字（同０百万円の赤字）だった。

■１７年１２月期大幅増収増益予想で収益改善期待

　今期（１７年１２月期）連結業績予想（２月１６日公表）は売上高が前期（１６年１２月期）比２．６倍の３６億３３百万円で、営業利益が同４３倍の２億５９百万円、経常利益が２億４４百万円（前期は３百万円の赤字）、純利益が同２１．１％増の２億０５百万円としている。配当は無配を継続する。

　不動産販売事業は横浜エリアを中心とした戸建販売戸数の増加および都内収益不動産の販売を図る。不動産仲介事業は投資用物件の積極的な斡旋により収益獲得を目指すとしている。

■株価は売られ過ぎ感、収益改善見直して反発期待

　株価の動きを見ると、２月の戻り高値圏１９０円台から反落し、その後は水準を切り下げる展開だ。４月１２日には年初来安値となる１４０円まで調整した。ただし売られ過ぎ感を強めている。

　４月１２日の終値１４０円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ１１円４４銭で算出）は１２～１３倍近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１１６円２２銭で算出）は１．２倍近辺である。時価総額は約２５億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線に対するマイナス乖離率が１０％を超えて売られ過ぎ感を強めている。収益改善を見直して反発展開が期待される。（日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展）