アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１７年６月期２桁増益・増配予想で、１８年６月期も好業績が期待される。株価は年初来高値更新の展開だ。依然として４％台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。１３年５月高値が視野に入りそうだ。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。

　１５年７月連結子会社アーバネットリビングが操業し、当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　収益面では物件売上計上によって変動しやすい特性がある。またアウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っていることも特徴だ。

　配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３０％を配当するとしていたが、１６年６月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとした。

■開発物件の分野を拡大

　１６年３月には東京２３区における事業用地購入の環境、ならびに将来の不動産市場の環境を考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を発表した。

　当社グループが展開している開発地域（東京２３区駅１０分以内に特化）の事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。
　
　こうした環境に対応するため、従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。また川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

　投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となった。

　１６年４月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル（台湾台北市）が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「Ｍ．Ｉ．Ｊ．サロン」（台北市）に当社常設ブースを設置した。

■１７年６月期第３四半期累計大幅増収増益

　今期（１７年６月期）第３四半期累計（７月～３月）連結業績は、売上高が前年同期比１５．４％増の１２７億６８百万円、営業利益が同７７．５％増の１９億１４百万円、経常利益が同２．０倍の１７億２７百万円、純利益が同２．１倍の１１億７９百万円だった。

　不動産開発販売で、自社開発投資用ワンルームマンション１１棟・３７７戸（前期からの繰越物件１棟・１４戸および店舗１戸を含む）および用地転売１物件、不動産仕入販売で買取再販物件４戸を売上計上した。自社開発投資用ワンルームマンション１１棟のうち４棟が国内外法人への一括販売だった。

　売上総利益は同５０．６％増加し、売上総利益率は２３．３％で同５．４ポイント上昇した。販管費は同１８．４％増加し、販管費比率は８．４％で同０．３ポイント上昇した。

　四半期別の業績推移を見ると、売上高は第１四半期３９億９１百万円、第２四半期６６億９９百万円、第３四半期２０億７８百万円、営業利益は５億４６百万円、１２億１５百万円、１億５３百万円だった。

■１７年６月期２桁増益･増配予想

　今期（１７年６月期）通期連結業績予想（４月２０日に売上高を減額、利益を増額修正）は、売上高が前期（１６年６月期）比０．１％増の１７７億３０百万円、営業利益が同１７．２％増の２３億５０百万円、経常利益が同２０．３％増の２０億７０百万円、純利益が同２２．９％増の１４億円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション１３棟・５８７戸、アパート１棟・１２戸の合計５９９戸（１６年６月期の分譲戸建４棟含む合計６６２戸に対して６３戸減少）および買取再販４戸、土地転売１物件である。一括販売は国内法人３棟・１７６戸、国内個人１棟・５６戸である。

　なお５月１８日に販売用不動産の売却を発表している。投資用ワンルームマンション・西巣鴨Ⅱプロジェクト（仮称）で、総戸数１２３戸のうち１１２戸を国内法人へ一括販売する。１８年１０月引き渡し予定で、１９年６月期売上計上となる。

　超低金利継続や相続税対策による不動産投資などを背景として、海外投資家も加わり、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。さらに国内外法人・個人への一括販売が増加して売上総利益率が上昇傾向である。そして来期（１８年６月期）も好業績が期待される。

　配当予想（４月２０日に期末２円増額修正）は同４円増配の年間２０円（第２四半期末９円、期末１１円）としている。予想配当性向は３５．８％である。

■株価は年初来高値更新の展開、依然として４％台の高配当利回りも注目点

　株価の動きを見ると年初来高値更新の展開だ。５月２４日に４４９円まで上伸し、その後も高値圏で堅調に推移している。

　６月７日の終値４４８円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ５５円８８銭で算出）は８倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間２０円で算出）は４．５％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ２３４円６０銭で算出）は１．９倍近辺である。時価総額は約１１２億円である。

　週足チャートで見ると１３週移動平均線がサポートラインとなって上昇トレンドである。依然として４％台の高配当利回りも注目点であり、上値を試す展開が期待される。１３年５月高値５６０円が視野に入りそうだ。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）