アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。株価は１８年６月期減収減益・減配予想で急落したが、売り一巡して反発が期待される。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　１５年７月連結子会社アーバネットリビングが操業し、当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業とする。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。収益面では物件売上計上によって変動しやすい特性がある。

　配当性向についての基本方針は、従来は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３０％を配当するとしていたが、１６年６月期より当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとした。

■開発物件の分野を拡大

　東京２３区における事業用地については、都心への人口流入や開発の一極集中による価格上昇もあり、優良事業用地の確保が難しい状況となっている。
　
　さらに将来の不動産市場の環境も考慮し、これらへの積極対応として開発物件の分野拡大を推進している。従来は投資用ワンルームマンション用地として取得しなかった狭小用地についても、アパートや戸建住宅として開発する。また川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策に加えて、開発物件分野拡大による業績の向上を目指す方針だ。

■海外投資家への直接販売強化

　投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化も推進している。１４年７月売買契約締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」が海外投資家への直接販売第一弾となった。

　１６年４月には台湾投資家への当社の浸透を図ることを目的として、アンビシャス・コンサルタント・インターナショナル（台湾台北市）が台湾在住の投資家を対象に日本の不動産を紹介する拠点として開設する「Ｍ．Ｉ．Ｊ．サロン」（台北市）に当社常設ブースを設置した。

■１７年６月期は２桁増益

　前期（１７年６月期）の連結業績は、売上高が前々期（１６年６月期）比０．５％増の１７７億８８百万円、営業利益が２０．６％増の２４億１９百万円、経常利益が２５．５％増の２１億５８百万円、純利益が２８．６％増の１４億６５百万円だった。

　売上高は不動産開発販売が９．２％増の１７１億９８百万円だった。自社開発の投資用ワンルームマンション１２棟・５８７戸、アパート１棟・１２戸、および用地転売１物件を売上計上した。不動産仕入販売は８６．５％減の２億３９百万円だった。買い取り再販物件５戸を売上計上した。その他は２．０倍の３億５１百万円だった。自社開発投資用ワンルームマンションのうち４棟が国内外法人への一括販売だった。

　売上総利益は１５．５％増加し、売上総利益率は２１．５％で２．８ポイント上昇した。１棟一括販売が寄与した。また販管費は７．６％増加し、販管費比率７．９％で０．５ポイント上昇した。ＲＯＥは２３．０％で２．２ポイント上昇した。自己資本比率は２９．３％で１．６ポイント低下した。配当は５円増配の年間２１円（第２四半期末９円、期末１２円）とした。配当性向は３５．８％である。

　四半期別の業績推移を見ると、売上高は第１四半期３９億９１百万円、第２四半期６６億９９百万円、第３四半期２０億７８百万円、第４四半期５０億２０百万円、営業利益は５億４６百万円、１２億１５百万円、１億５３百万円、５億０５百万円だった。

■１８年６月期は減収減益・減配予想

　今期（１８年６月期）の連結業績予想（８月９日公表）は、売上高が前期（１７年６月期）比１０．１％減の１６０億円、営業利益が３８．０％減の１５億円、経常利益が４２．１％減の１２億５０百万円、純利益が４２．０％減の８億５０百万円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンションが５１戸減少の１１棟・５３６戸、新規分野のアパート・テラスハウスが１３戸増加の４棟・２５戸、および買い取り再販が２戸としている。売上総利益率は１棟一括販売が無いため３．０ポイント低下の１８．４％見込みとしている。

　今期（１８年６月期）は売上計上戸数が減少するが、超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛であり、来期（１９年６月期）は収益の再拡大が期待される。

　配当予想は、第２四半期末に会社設立２０周年記念配当１円を実施するが、前期との比較では８円減配の年間１３円（第２四半期末７円、期末６円）としている。予想配当性向は３８．４％である。

■株価は急落したが売り一巡感

　株価は１８年６月期の減収減益・減配予想で、４４０円近辺でのモミ合いから急落した。８月１４日には３１３円まで下押した。ただし８月１６日には３５３円まで戻す場面があり、売り一巡感を強めている。

　８月１７日の終値３４５円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３３円８８銭で算出）は１０～１１倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は３．８％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２７５円５４銭で算出）は１．３倍近辺である。時価総額は約８７億円である。

　日足チャートで見ると２５日移動平均線に対するマイナス乖離率が１０％を超えている。また週足チャートで見ると一気に５２週移動平均線まで割り込んだが、安値圏で陽線を立てて底打ち感を強めている。売り一巡して反発展開が期待される。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）