アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１８年６月期は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数減少で減益・減配予想だが、株価は調整一巡感を強めている。１８年６月期減益予想の織り込みは完了しているようだ。３％台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　当社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社アーバネットリビングは当社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。人口流入が続くエリアでの投資用ワンルームマンション開発を展開し、今後の取り組みとしてホテル開発事業で１８年中の用地取得を目指している。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当性向の基本方針は当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の３５％を配当するとしている。

■１８年６月期減収減益・減配予想

　今期（１８年６月期）の連結業績予想（８月９日公表）は、売上高が前期（１７年６月期）比１０．１％減の１６０億円、営業利益が３８．０％減の１５億円、経常利益が４２．１％減の１２億５０百万円、純利益が４２．０％減の８億５０百万円としている。

　売上計上の計画は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンションが１２棟・５３７戸、新規分野のアパート・テラスハウスが５棟・３７戸、買い取り再販が５物件・５戸としている。売上総利益率は１棟一括販売が無いため３．１ポイント低下の１８．４％見込み、販管費比率は１．２ポイント上昇の９．１％の見込みとしている。自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が５０戸減少して減収減益予想である。

　第１四半期は、売上高が前年同期比１１．０％増の４４億３０百万円、営業利益が１４．２％増の６億２４百万円、経常利益が１２．６％増の５億６６百万円、純利益が１１．６％増の３億８９百万円だった。売上計上は、自社開発投資用ワンルームマンション・分譲マンション５棟・１２１戸、買い取り再販物件１戸、合計１２２戸（前年同期は合計１１２戸）だった。

　超低金利継続や相続税対策などを背景として、投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛である。今期（１８年６月期）は自社開発投資用ワンルームマンションの売上計上戸数が減少するが、来期（１９年６月期）は自社開発投資用ワンルームマンション１２棟・６５６戸、アパート１棟・１１戸などの売上計上を目指しており、収益の再拡大が期待される。

　配当予想は８円減配の年間１３円（第２四半期末７円、期末６円）としている。予想配当性向は３８．４％である。

■株価は１８年６月期減益・減配予想の織り込み完了

　株価は戻りが鈍く、安値圏３４０円近辺で推移している。ただし１７年８月の昨年来安値３１３円まで下押す動きは見られず調整一巡感を強めている。１８年６月期減益予想の織り込みは完了しているようだ。

　１月１０日の終値３４３円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ３３円８８銭で算出）は１０～１１倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は３．８％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２７５円５４銭で算出）は１．２倍近辺である。時価総額は約８６億円である。

　週足チャートで見ると２６週移動平均線が戻りを抑える形だが、一方では下値を徐々に切り上げている。３％台後半の高配当利回りも見直し材料だろう。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）