ＡＭＢＩＴＩＯＮ＜３３００＞（東マ）は、マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、東京２３区中心に不動産関連事業を展開している。成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。１９年６月期は管理戸数の着実な伸長やマンション引き渡し戸数の増加で増収増益予想である。好業績が期待される。株価は地合い悪も影響して年初来安値に接近したが売られ過ぎ感を強めている。反発を期待したい。

■東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

　東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業（１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメント）を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

　１８年６月期のセグメント別営業利益構成比（連結調整前）は、プロパティマネジメント事業４５％、賃貸仲介事業５％、インベスト事業５１％、その他マイナス１％だった。

　プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース（転貸）が主力である。東京２３区中心に1人暮らし・ＤＩＮＫＳ向け分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。１９年６月期第１四半期末時点の総管理戸数は前年比１２．４％増の１万７５７８戸、このうちサブリース管理戸数は８．０％増の９６３１戸となった。サブリース管理物件の８割強が東京都内に分布している。入居率は１．４４ポイント上昇して９５．２４％となり、高水準を維持している。

　インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

　なお収益面の特性として、入社・転勤等の転居シーズンとなる３月を含む第３四半期（１～３月）の構成比が高い季節要因があり、インベスト事業における引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する可能性がある。

■管理戸数拡大とＩＴ活用による「不動産テック企業」目指す

　長期ビジョンの目標に売上高１０００億円、営業利益１００億円（１８年６月期実績売上高２３２億７８百万円、営業利益１１億４１百万円）を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。

　プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、１９年４月からの新在留資格運用に伴って外国人入居者受け入れ態勢を強化する。また外出先からでも家電操作できる最新ＩｏＴ機器「ＶＥＲＩＯＴ」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

　さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のＩｏＴ化に向けて、ＰＣやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやＡＩの活用、ナビック社との資本業務提携によるＷｉ－Ｆｉセキュリティサービスなども推進している。

　民泊関連では、近未来のＩｏＴ空間が楽しめる体験型宿泊施設「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ」の展開を計画している。

　Ｍ＆Ａ・アライアンス戦略では、１８年４月アクセルラボとＩｏＴサービス共同開発で合意、１８年５月ＲＰＡテクノロジーズと業務提携して不動産業界の業務効率化を支援するＲＰＡ事業に参入、１８年１０月ビューティ関連サービスのＭ．Ｉ．Ｔホールディングスに資本参加、１８年１１月不動産管理会社向け募集支援・業務改善システムのＧｏｏｄ不動産と業務提携した。１２月２０日には不動産向けシステム開発のＰＣ－ＤＯＣＴＯＲＳの子会社化を発表した。

■１９年６月期増収増益予想

　１９年６月期連結業績予想は売上高が１８年６月期比２０．７％増の２８０億８５百万円、営業利益が１３．９％増の１３億円、経常利益が７．０％増の１０億８８百万円、純利益が６．１％増の６億４８百万円としている。管理戸数の着実な伸長やマンション引き渡し戸数の増加で増収増益予想である。配当予想は１８年６月期と同額の年間１６円５０銭（期末一括）で、予想配当性向は１７．３％となる。

　第１四半期は、売上高が前年同期比９０．７％増の６３億２０百万円、営業利益が２億７２百万円（前年同期は５０百万円の赤字）、経常利益が２億２８百万円（同５３百万円の赤字）、純利益が１億２８百万円（同４１百万円の赤字）だった。管理戸数が着実に伸長し、１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメントも寄与して大幅増収となり、各利益とも黒字化した。

　プロパティマネジメント事業は、売上高が１８．１％増の３３億１７百万円で、営業利益が２．２倍の２億０９百万円だった。管理戸数が着実に伸長し、入居率も高水準だった。賃貸仲介事業は競争激化で売上高が０．４％増の１億８６百万円にとどまり、営業利益が１７百万円の赤字だった。インベスト事業は、売上高が２７億７４百万円（前年同期は３億０８百万円）で、営業利益が４億１２百万円（同１１百万円）だった。物件売却は６９件増の８３件だった。

　第１四半期の進捗率は、通期予想に対して売上高２２．５％、営業利益２０．９％と低水準だが、第２四半期累計に対しては売上高５１．７％、営業利益８７．５％と高水準である。第３四半期の構成比が高い季節要因のため下期偏重の計画である。通期ベースでも好業績を期待したい。

■株価は売られ過ぎ感

　株価（１８年４月２６日付で株式２分割）は１２月２１日に７８３円まで下押す場面があった。地合い悪も影響して１８年２月の年初来安値７２０円に接近したが、売られ過ぎ感を強めている。反発を期待したい。１２月２１日の終値は８１９円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ９５円３６銭で算出）は約９倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１６円５０銭で算出）は約２．０％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２７９円１０銭で算出）は約２．９倍、時価総額は約５６億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）