ＡＭＢＩＴＩＯＮ＜３３００＞（東マ）は東京２３区中心に不動産関連事業を展開している。マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。１９年６月期増収増益予想で、２月４日に第２四半期累計予想を上方修正した。通期も上振れの可能性が高いだろう。株価は１２月安値から急反発している。さらに上方修正を好感して戻りを試す展開が期待される。なお２月１４日に第２四半期決算発表を予定している。

■東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

　東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業（１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメント）を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

　１８年６月期のセグメント別営業利益構成比（連結調整前）は、プロパティマネジメント事業４５％、賃貸仲介事業５％、インベスト事業５１％、その他マイナス１％だった。

　プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース（転貸）が主力である。東京２３区中心に1人暮らし・ＤＩＮＫＳ向け分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。１９年６月期第１四半期末時点の総管理戸数は前年比１２．４％増の１万７５７８戸、このうちサブリース管理戸数は８．０％増の９６３１戸となった。サブリース管理物件の８割強が東京都内に分布している。入居率は１．４４ポイント上昇して９５．２４％となり、高水準を維持している。

　インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

　なお収益面の特性として、入社・転勤等の転居シーズンとなる３月を含む第３四半期（１～３月）の構成比が高い季節要因があり、インベスト事業における引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する可能性がある。

■管理戸数拡大とＩＴ活用による「不動産テック企業」目指す

　長期ビジョンの目標に売上高１０００億円、営業利益１００億円（１８年６月期実績売上高２３２億７８百万円、営業利益１１億４１百万円）を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。

　プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、１９年４月からの新在留資格運用に伴って外国人入居者受け入れ態勢を強化する。また外出先からでも家電操作できる最新ＩｏＴ機器「ＶＥＲＩＯＴ」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

　さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のＩｏＴ化に向けて、ＰＣやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやＡＩの活用、ナビック社との資本業務提携によるＷｉ－Ｆｉセキュリティサービスなども推進している。

　民泊関連では、ａｎｄ　ｆａｃｔｏｒｙ＜７０３５＞と事業協力しているＩｏＴスマートホステル「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ」を展開する。なお民泊物件「セジョリ池上」は世界最大の宿泊予約サイト「Ｂｏｏｋｉｎｇ．ｃｏｍ」主催の「クチコミアワード２０１８」を受賞した。２０１６年度に続き２度目の受賞である。

　Ｍ＆Ａ・アライアンス戦略では、１８年４月アクセルラボとＩｏＴサービス共同開発で合意、１８年５月ＲＰＡテクノロジーズと業務提携して不動産業界の業務効率化を支援するＲＰＡ事業に参入、１８年１０月ビューティ関連サービスのＭ．Ｉ．Ｔホールディングスに資本参加、１８年１１月不動産管理会社向け募集支援・業務改善システムのＧｏｏｄ不動産と業務提携、１８年１２月不動産向けシステム開発のＰＣ－ＤＯＣＴＯＲＳを子会社化した。

■１９年６月期増収増益予想、２Ｑ累計上方修正して通期上振れの可能性

　１９年６月期連結業績予想は売上高が１８年６月期比２０．７％増の２８０億８５百万円、営業利益が１３．９％増の１３億円、経常利益が７．０％増の１０億８８百万円、純利益が６．１％増の６億４８百万円としている。管理戸数の着実な伸長やマンション引き渡し戸数の増加で増収増益予想である。配当予想は１８年６月期と同額の年間１６円５０銭（期末一括）で、予想配当性向は１７．３％となる。

　なお２月４日に第２四半期累計予想を上方修正した。売上高は１２億２１百万円増額して前年同期比４８．５％増の１３４億４３百万円、営業利益は２億５７百万円増額して５億６８百万円（前年同期は９百万円）、経常利益は２億６２百万円増額して４億８７百万円（同３５百万円の赤字）、純利益は１億５５百万円増額して２億６４百万円（同４８百万円の赤字）とした。

　期初計画に比べて増収増益幅が拡大した。連結子会社ヴェリタス・インベストメントの新築投資用デザイナーズマンションの販売が計画よりも早期に完売し、プロパティマネジメント事業の管理戸数も着実に伸長した。

　なお１月３１日には、ＩｏＴスマートホテルのサブリース契約第２弾として、西浅草ホステル物件「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ　ＡＳＡＫＵＳＡ」の売却およびサブリース契約締結を発表している。第２四半期累計が好調に推移し、通期も上振れの可能性が高いだろう。

■株価は戻り試す

　株価（１８年４月２６日付で株式２分割）は地合い悪が影響した１２月安値７１２円から急反発し、１月３１日には１２１５円まで上伸した。さらに上方修正を好感して戻りを試す展開が期待される。２月４日の終値は１０９８円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ９５円３６銭で算出）は約１２倍、今期予想配当利回り（会社予想の年間１６円５０銭で算出）は約１．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ２７９円１０銭で算出）は約３．９倍、時価総額は約７５億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）