ＡＭＢＩＴＩＯＮ＜３３００＞（東マ）は東京２３区中心に不動産関連事業を展開している。マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。１９年６月期大幅増収増益・増配予想である。第３四半期累計は順調だった。通期も好業績を期待したい。株価はモミ合い展開だが、調整一巡して上放れを期待したい。

■東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

　東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業（１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメント）を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

　１８年６月期のセグメント別営業利益構成比（連結調整前）は、プロパティマネジメント事業４５％、賃貸仲介事業５％、インベスト事業５１％、その他マイナス１％だった。

　プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース（転貸）が主力である。東京２３区中心に分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。１９年６月期第３四半期末時点のサブリース管理戸数は前年同期比１１．８％増の１万１８２戸となった。また１９年３月末時点の入居率は９７．１％と高水準である。

　インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

　収益面の特性として、インベスト事業の引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する。また入社・転勤等の転居シーズンとなる３月を含む第３四半期（１～３月）の構成比が高い季節要因がある。

■管理戸数拡大とＩＴ活用による「不動産テック企業」目指す

　長期ビジョンの目標に売上高１０００億円、営業利益１００億円（１８年６月期実績売上高２３２億７８百万円、営業利益１１億４１百万円）を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した「不動産テック企業」を目指している。

　プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、１９年４月からの新在留資格運用に伴って外国人入居者受け入れ態勢を強化する。また外出先からでも家電操作できる最新ＩｏＴ機器「ＶＥＲＩＯＴ」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

　さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のＩｏＴ化に向けて、ＰＣやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやＡＩの活用、ナビック社との資本業務提携によるＷｉ－Ｆｉセキュリティサービスなども推進している。

　民泊関連では、ａｎｄ　ｆａｃｔｏｒｙ＜７０３５＞と事業協力し、ＩｏＴスマートホステル「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ」を展開している。

　Ｍ＆Ａ・アライアンス戦略では、１８年４月アクセルラボとＩｏＴサービス共同開発で合意、１８年５月ＲＰＡテクノロジーズと業務提携して不動産業界の業務効率化を支援するＲＰＡ事業に参入、１８年１０月ビューティ関連サービスのＭ．Ｉ．Ｔホールディングスに資本参加、１８年１１月不動産管理会社向け募集支援・業務改善システムのＧｏｏｄ不動産と業務提携、１８年１２月不動産向けシステム開発のＰＣ－ＤＯＣＴＯＲＳを子会社化した。

　１９年２月にはレンタルスペース運営や飲食店専門居抜き物件検索サイト運営などのあどばる社と資本業務提携、エンタテインメント事業のビジュアライズと資本業務提携、１９年３月には企業文書電子化クラウドサービスのペーパーロジックと資本業務提携、１９年４月にはトレジャーファクトリー＜３０９３＞と業務提携、複数映像を合成して特殊映像を生成するソフトウェアエンジン開発の２５０１と資本業務提携した。

■１９年６月期大幅増収増益・増配予想で３Ｑ累計順調

　１９年６月期連結業績予想（２月１４日に上方修正）は、売上高が１８年６月期比２５．７％増の２９２億６８百万円、営業利益が３４．６％増の１５億３６百万円、経常利益が３２．４％増の１３億４６百万円、純利益が３８．４％増の８億４６百万円としている。配当予想（２月１９日に期末８円５０銭増額修正）は年間２５円（期末一括）としている。１８年６月期との比較でも８円５０銭増配である。予想配当性向は２０．１％となる。

　第３四半期累計の売上高は前年同期比４２．６％増の２３６億０７百万円、営業利益が３．２倍の１８億０８百万円、経常利益が３．６倍の１６億８３百万円、純利益が３．８倍の１０億２８百万円だった。プロパティマネジメント事業では管理戸数が順調に増加（サブリース管理戸数は１１．８％増の１万１８２戸）し、期末入居率は大型案件獲得も寄与して９７．１％と高水準を維持した。インベスト事業の物件売却数は１４１件増加の３６３件だった。

　通期ベースでもプロパティマネジメント事業の管理戸数が伸長し、子会社ヴェリタス・インベストメントの販売戸数が大幅増加する見込みだ。収益拡大を期待したい。

■株価はモミ合い上放れ期待

　株価は１０００円近辺でのモミ合い展開だが、調整一巡して上放れを期待したい。６月３日の終値は１０１０円で、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ１２４円４２銭で算出）は約８倍、今期予想配当利回り（会社予想年間２５円で算出）は約２．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ２７９円１０銭で算出）は約３．６倍、そして時価総額は約６９億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）