アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱ）は東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売を展開している。２０年６月期増収増益（下期偏重）予想である。通期ベースで収益拡大を期待したい。株価は公募増資・売り出しを嫌気して急落したが、売り一巡して反発の動きを強めている。出直りを期待したい。

■東京２３区中心に投資用マンション開発・販売

　東京２３区中心に投資用・分譲用マンション開発・販売事業を展開している。アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・１棟販売や分譲マンション開発などＢｔｏＢ卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などＢｔｏＣ小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。自社開発のホテル事業は第１号案件の「ホテルアジール東京蒲田」が２０年５月完成予定である。

　収益は物件売上計上によって変動しやすい特性がある。配当政策の基本方針は１９年６月に変更を発表した。公平な利益還元の観点により、株主優待制度を１９年６月末時点の対象株主に対する贈呈をもって廃止する。そして基本的な配当理念を、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する３５％から４０％に引き上げる。２０年６月期の中間配当金から適用する。

■２０年６月期増収増益予想

　２０年６月期連結業績予想は、売上高が１９年６月期比６．５％増の２１３億８０百万円、営業利益が１０．８％増の２３億８０百万円、経常利益が９．２％増の２０億９０百万円、純利益が１０．７％増の１４億５０百万円としている。配当予想は６円増配の２４円（第２四半期末１０円、期末１４円）である。

　第１四半期は、売上高が前年同期比３３．６％増の４３億５７百万円、営業利益が５１．１％減の４億９４百万円、経常利益が５５．１％減の４億３１百万円、純利益が５５．２％減の３億円だった。販売戸数は合計１６４戸（投資用ワンルームマンション１６２戸、中古分譲マンション買取再販２戸）だった。

　第１四半期は大幅減収減益だったが、期初時点で下期偏重の計画であり、第２四半期累計に対する進捗率は売上高５３．５％、営業利益７６．０％と順調である。販売が概ね計画どおり推移し、利益率の高い物件の売上計上により売上総利益率が大幅上昇した。

　通期は不動産開発販売で合計７３４戸（投資用ワンルームマンション７３１戸、その他３戸）の販売を計画している。このうち６９５戸が売買契約済あるいは契約見込となっている。通期ベースで収益拡大を期待したい。

　なお１１月２２日に公募増資・売り出しを発表した。調達資金によって３物件の賃貸用不動産の取得を予定している。また売り出しによって株式の流動性を高めるとともに、オーナー企業のイメージからの脱却も図るとしている。

■株価は売り一巡して反発の動き

　株価は公募増資・売り出しを嫌気して急落したが、売り一巡して反発の動きを強めている。出直りを期待したい。１２月２３日の終値は３６１円、今期予想配当利回り（会社予想２４円で算出）は約６．６％、時価総額は約１１０億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）