ＡＭＢＩＴＩＯＮ＜３３００＞（東マ）は東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、ＩＴを活用した不動産テック企業を目指している。２０年６月期は上期減益、通期増益予想としている。通期ベースで収益拡大を期待したい。株価は戻り歩調で昨年来高値に接近している。上値を試す展開を期待したい。

■東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

　東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業（１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメント）を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

　１９年６月期セグメント別営業利益構成比（連結調整前）は、プロパティマネジメント事業３０％、賃貸仲介事業１％、インベスト事業７２％、その他▲３％だった。

　プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース（転貸）が主力である。東京２３区中心に分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。１９年６月期末時点のサブリース管理戸数は１８年６月期末比１０．１％増の１万２５０戸となった。また１９年６月末時点の入居率は９７．７％と高水準である。

　インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

　収益面の特性として、インベスト事業の引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する。また入社・転勤等の転居シーズンとなる３月を含む第３四半期（１～３月）の構成比が高い季節要因がある。

■管理戸数拡大とＩＴ活用による不動産テック企業目指す

　長期ビジョンでは目標値に売上高１０００億円、営業利益１００億円を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した不動産テック企業を目指している。

　プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、１９年４月からの新在留資格運用に伴って外国人入居者受け入れ態勢を強化する。また外出先からでも家電操作できる最新ＩｏＴ機器「ＶＥＲＩＯＴ」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

　さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のＩｏＴ化に向けて、ＰＣやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやＡＩの活用、ナビック社との資本業務提携によるＷｉ－Ｆｉセキュリティサービスなども推進している。

　民泊関連ではａｎｄ　ｆａｃｔｏｒｙ＜７０３５＞と事業協力し、ＩｏＴスマートホステル「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ」を展開している。１９年８月には「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ　ＨＯＭＭＡＣＨＩ　ＥＡＳＴ」のサブリース契約を締結した。

　Ｍ＆Ａ・アライアンス戦略では、１８年４月アクセルラボとＩｏＴサービス共同開発で合意、１８年５月ＲＰＡテクノロジーズと業務提携して不動産業界の業務効率化を支援するＲＰＡ事業に参入、１８年１０月ビューティ関連サービスのＭ．Ｉ．Ｔホールディングスに資本参加、１８年１１月不動産管理会社向け募集支援・業務改善システムのＧｏｏｄ不動産と業務提携、１８年１２月不動産向けシステム開発のＰＣ－ＤＯＣＴＯＲＳを子会社化した。

　１９年２月レンタルスペース運営や飲食店居抜き物件検索サイト運営のあどばる社と資本業務提携、エンタテインメント事業のビジュアライズと資本業務提携、１９年３月企業文書電子化クラウドサービスのペーパーロジックと資本業務提携、１９年４月トレジャーファクトリー＜３０９３＞と業務提携、複数映像を合成して特殊映像を生成するソフトウェアエンジン開発の２５０１と資本業務提携した。

　１９年７月ＲＰＡテクノロジーズと不動産業界向けＲＰＡ・ＡＩ販売の合弁会社Ｒｅ－Ｔｅｃｈ設立、１９年８月中国人留学生向け大手賃貸事業者「Ｕｈｏｍｅｓ」と業務提携、Ｒｅ－Ｔｅｃｈが賃貸管理業務効率化システム「賃貸名人」のダンゴネットと業務提携、１９年９月Ｒｅ－ＴｅｃｈがＮＴＴドコモ＜９４３７＞からＲＰＡ業務を受託した。

　１９年１１月には不動産特定共同事業（クラウドファンディング）の許可を取得した。同法に基づく不動産小口化商品を一般投資家に提供する。１９年１２月にはイベント事業でネット型リユース事業のＢｕｙＳｅｌｌ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓと業務提携した。ＢｕｙＳｅｌｌを通じて不動産を買い取り、不動産特定共同事業における不動産クラウドファンディングによる不動産小口化商品の提供を想定している。

■２０年６月期増益予想

　２０年６月期連結業績予想は、売上高が１９年６月期比５．５％増の３１２億５６百万円、営業利益が３．３％増の１６億４７百万円、経常利益が２．６％増の１４億７０百万円、純利益が２６．１％増の９億２９百万円としている。配当予想は１９年６月期と同額の２５円（期末一括）である。

　ＲＰＡ事業への積極的な先行投資負担などで上期は減益計画だが、プロパティマネジメント事業が堅調に推移し、下期には投資効果による利益成長を見込み、通期増益予想としている。純利益は特別損失減少も寄与する。

　なお第１四半期は、売上高が前年同期比９．３％増の６９億０６百万円、営業利益が４０．９％減の１億６１百万円、経常利益が４５．８％減の１億２３百万円、純利益が７０．８％減の３７百万円だった。プロパティマネジメント事業は管理戸数増加（１００７戸増加の１万６３８戸）で７．０％増収・４７．９％増益、インベスト事業は物件売却増加（２７件増加の１１０件）で１２．６％増収だが２５．２％減益だった。

　上期予想に対する第１四半期の進捗率は売上高４８．０％、営業利益４９．２％と順調だった。上期は減益計画だが、通期ベースで収益拡大を期待したい。

■株価は戻り歩調

　株価は戻り歩調で１９年６月の昨年来高値に接近している。上値を試す展開を期待したい。１月１７日の終値は１２２１円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想連結ＥＰＳ１３６円５９銭で算出）は約８倍、今期予想配当利回り（会社予想の２５円で算出）は約２．０％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績連結ＢＰＳ３８０円３９銭で算出）は約３．２倍、時価総額は約８３億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）