ＡＭＢＩＴＩＯＮ＜３３００＞（東マ）は東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースと投資用マンション開発・販売を主力として、ＩＴを活用した不動産テック企業を目指している。２０年６月期第２四半期累計は期ズレの影響などで赤字だったが、通期は増益予想としている。通期ベースで収益拡大を期待したい。株価は戻り高値圏から反落して水準を切り下げたが、調整一巡して出直りを期待したい。

■東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパー

　東京２３区中心の不動産コミュニティーデベロッパーである。マンションサブリースのプロパティマネジメント事業、および投資用マンション開発・販売のインベスト事業（１７年１０月子会社化したヴェリタス・インベストメント）を主力として、賃貸仲介、少額短期保険、民泊などの不動産関連事業も展開している。

　１９年６月期セグメント別営業利益構成比（連結調整前）は、プロパティマネジメント事業３０％、賃貸仲介事業１％、インベスト事業７２％、その他▲３％だった。

　プロパティマネジメント事業は、不動産所有者から家賃保証付きで借り上げた物件を一般消費者に賃貸するサブリース（転貸）が主力である。東京２３区中心に分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションを対象物件としている。１９年６月期末時点のサブリース管理戸数は１８年６月期末比１０．１％増の１万２５０戸となった。また１９年６月末時点の入居率は９７．７％と高水準である。

　インベスト事業の子会社化ヴェリタス・インベストメントは、都内プレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を中心に、新築投資用マンションの開発・販売を展開している。分譲仕様のハイクオリティ・デザイナーズマンションが特徴である。

　１９年１１月には不動産特定共同事業（クラウドファンディング）の許可を取得した。同法に基づく不動産小口化商品を一般投資家に提供する。

　収益面の特性として、インベスト事業の引き渡し戸数・時期によって期間損益が変動する。また入社・転勤等の転居シーズンとなる３月を含む第３四半期（１～３月）の構成比が高い季節要因がある。

■管理戸数拡大とＩＴ活用による不動産テック企業目指す

　長期ビジョンでは目標値に売上高１０００億円、営業利益１００億円を掲げ、成長戦略としてサブリース管理戸数を拡大するとともに、ＩＴを活用した不動産テック企業を目指している。

　プロパティマネジメント事業は、子会社化ヴェリタス・インベストメントの開発・販売物件も含めて、物件の適正な価値評価を行いつつ管理戸数拡大を推進する。外国人の流入や法人顧客の社宅などのニーズに対応し、外出先からでも家電操作できる最新ＩｏＴ機器「ＶＥＲＩＯＴ」などのサービス提供で物件差別化も推進する。

　さらに顧客満足度アップ、営業強化、自社管理物件のＩｏＴ化に向けて、ＰＣやスマホを利用した重要事項説明、サイシード社およびコムデザイン社と連携したチャットツールやＡＩの活用、ナビック社との資本業務提携によるＷｉ－Ｆｉセキュリティサービスなども推進している。

　民泊関連ではａｎｄ　ｆａｃｔｏｒｙ＜７０３５＞と事業協力し、ＩｏＴスマートホステル「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ」を展開している。１９年８月には「＆ＡＮＤ　ＨＯＳＴＥＬ　ＨＯＭＭＡＣＨＩ　ＥＡＳＴ」のサブリース契約を締結した。

　Ｍ＆Ａ・アライアンス戦略では、１９年７月ＲＰＡテクノロジーズと不動産業界向けＲＰＡ・ＡＩ販売の合弁会社Ｒｅ－Ｔｅｃｈを設立、１９年８月中国人留学生向け大手賃貸事業者「Ｕｈｏｍｅｓ」と業務提携、Ｒｅ－Ｔｅｃｈが賃貸管理業務効率化システム「賃貸名人」のダンゴネットと業務提携、１９年９月Ｒｅ－ＴｅｃｈがＮＴＴドコモ＜９４３７＞からＲＰＡ業務を受託、１９年１２月ネット型リユース事業のＢｕｙＳｅｌｌ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓと業務提携した。

■２０年６月期２Ｑ累計赤字だが通期増益予想

　２０年６月期連結業績予想は、売上高が１９年６月期比５．５％増の３１２億５６百万円、営業利益が３．３％増の１６億４７百万円、経常利益が２．６％増の１４億７０百万円、純利益が２６．１％増の９億２９百万円としている。純利益は特別損失減少も寄与する。配当予想は１９年６月期と同額の２５円（期末一括）である。

　第２四半期累計は、売上高が前年同期比９．９％減の１２１億０５百万円、営業利益が２１百万円の赤字（前年同期は５億５７百万円の黒字）、経常利益が９５百万円の赤字（同４億８３百万円の黒字）、純利益が１億３７百万円の赤字（同２億６２百万円の黒字）だった。プロパティマネジメント事業は順調だが、インベスト事業の一部の販売で期ズレが発生して減収となり、ＲＰＡ事業の先行投資負担なども影響して赤字だった。

　プロパティマネジメント事業は管理戸数が順調に増加（前年同期比９７２戸増加の１万７４８戸）し、８．２％増収で４２．９％増益だった。インベスト事業は一部案件の期ズレの影響で物件売却が減少（３２件減少の１５４件）で２９．３％減収となり、利益は７０．１％減益だった。

　第２四半期累計は期ズレの影響などで赤字だったが、通期は増益予想としている。通期ベースで収益拡大を期待したい。

■株価は調整一巡

　株価は戻り高値圏から反落して水準を切り下げたが、調整一巡して出直りを期待したい。２月１８日の終値は１０１９円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ１３６円５９銭で算出）は約７倍、今期予想配当利回り（会社予想の２５円で算出）は約２．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ３８０円３９銭で算出）は約２．７倍、時価総額は約６９億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）