エストラスト＜３２８０＞（東１）は山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。株価は１６年３月期の営業減益予想で下げたが、低ＰＥＲで指標面の割安感が強く調整の最終局面だろう。中期成長が期待され、反発のタイミングが接近しているようだ。

　山口県および福岡県を地盤とする不動産デベロッパーである。一次取得ファミリー型の新築分譲マンション「オーヴィジョン」シリーズ、およびハイクオリティ・ミドルプライスの新築戸建住宅「オーヴィジョンホーム」の不動産分譲事業を主力として、不動産賃貸事業も展開している。連結子会社トラストコミュニティは「オーヴィジョン」マンション管理受託の不動産管理事業を展開している。

　１４年のマンション販売実績は九州・山口エリアで５位、山口県では１位である。そして１５年２月期末時点でマンション供給は累計６８棟・３３８９戸に達している。

　九州・山口エリアでのＮＯ．１デベロッパーを目指し、福岡県および九州主要都市への進出加速、九州・山口エリアでのマンション年間供給５００戸体制構築、山口県での戸建住宅年間供給１００戸体制の構築、ストック型ビジネスとなる不動産管理事業でのマンション管理戸数拡大、不動産賃貸事業での収益物件長期保有による収益基盤強化などを推進している。

　重点エリアである福岡県での事業展開加速に向けて、１３年６月に第三者割当増資によって、ふくおかフィナンシャルグループ＜８３５４＞傘下の福岡銀行との関係を強化している。１４年３月には山口県内最大のオフィス街に立地する下関第一生命ビルディング（山口県下関市）を取得して、不動産賃貸事業の収益基盤を強化した。

　１５年１月には「オーヴィジョン下関海峡テラス」「オーヴィジョン広島パークサイド」「オーヴィジョン飯塚本町」の各プロジェクト、１５年４月には「オーヴィジョン新下関駅南」プロジェクト、１５年５月には「オーヴィジョン新山口駅ネクシア」「オーヴィジョン青山グランテラス」の各プロジェクトが始動した。

　１５年２月期四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（３月～５月）３億６０百万円、第２四半期（６月～８月）４８億８４百万円、第３四半期（９月～１１月）４９億６５百万円、第４四半期（１２月～２月）１７億３２百万円で、営業利益は第１四半期２億１２百万円の赤字、第２四半期６億５０百万円、第３四半期７億３２百万円、第４四半期８百万円だった。引き渡し物件によって変動する収益構造だ。１５年２月期のＲＯＥは１４年２月期比８．７ポイント低下の２１．３％、自己資本比率は同６．３ポイント上昇の２８．５％だった。

　今期（１６年２月期）の連結業績予想（４月９日公表）は、売上高が前期比９．７％増の１３１億円、営業利益が同３．３％減の１１億４０百万円、経常利益が同１．７％増の９億７０百万円、純利益が同２．４％増の６億円としている。配当予想は年間８円（第２四半期末４円、期末４円）としている。前期比では２円減配の形だが、前期の年間１０円には第２四半期末の市場変更記念配当２円を含んでいるため、普通配当ベースでは前期と同額である。

　不動産管理事業における計画引き渡し戸数は、分譲マンションが同５９戸減少の３７０戸、分譲戸建が同２９戸増加の６５戸としている。なお分譲マンション引き渡し計画戸数３７０戸に対して２５５戸が契約済みであり、契約進捗率は６８．９％となっている。また不動産管理事業おけるマンション管理戸数は同４８８戸増加の２６２７戸の計画だ。

　分譲マンション引き渡し戸数の減少、分譲マンション建設費の上昇、プロジェクト先行費用などを考慮して営業微減益の会社予想である。ただし売上面では契約済みの分譲マンションおよび戸建住宅の引き渡しが順調に進み、不動産管理事業の管理戸数増加や不動産賃貸事業のポートフォリオ充実も寄与して好業績が期待される。

　中期経営計画では目標値として１６年２月期の新築分譲マンション引き渡し戸数４９４戸、売上高１３０億円、営業利益１２億５０百万円、経常利益１２億円、純利益７億２０百万円を掲げている。

　４月９日公表の１６年２月期業績会社予想では、分譲マンション引き渡し戸数および利益が計画未達成の形となるが、約３年分の供給物件（事業用地取得済プロジェクト１７棟、計画戸数１１８６戸、総売上高３０５億円、および分譲開始プロジェクト６棟、分譲中プロジェクト４８８戸、分譲中売上高１２４億円）を確保済みである。

　事業展開の重点エリアとしている福岡市では、国家戦略特区に指定されたことも背景として、一段と人口増加傾向を強めることが予想される。日銀の金融緩和やアベノミクス重点戦略「地方創生」も追い風だろう。成長市場への事業展開を加速して中期的に収益拡大基調が期待される。

　なお４月２０日に、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図ることを目的として、監査等委員会設置会社に移行すると発表した。５月２７日開催予定の第１７回定時株主総会における定款変更承認を前提としている。

　株価の動きを見ると、６５０円～７００円近辺のボックスレンジから下放れの展開となり、５月８日と１４日には年初来安値６１３円まで調整した。１６年３月期の営業減益予想を嫌気した形だ。ただし１４年１０月安値５９９円まで下押すことなく下げ渋り感を強めている。売りが一巡したようだ。

　５月２５日の終値６２２円を指標面で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ９７円２９銭で算出）は６～７倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間８円で算出）は１．３％近辺、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ５５１円０６銭で算出）は１．１倍近辺である。

　週足チャートで見ると再び１３週移動平均線と２６週移動平均線を割り込んで調整局面だが、日足チャートで見ると２５日移動平均線突破の動きを強めている。低ＰＥＲで指標面の割安感が強く調整のほぼ最終局面だろう。日銀の金融緩和や政府の地方創生戦略なども追い風として中期成長が期待され、反発のタイミングが接近しているようだ。