ケイアイスター不動産＜３４６５＞（東１）は首都圏中心に戸建分譲などの不動産事業を展開し、Ｍ＆Ａ・アライアンスも積極活用して「不動産×ＩＴ」を推進している。２１年３月期は大幅増収増益・増配予想である。分譲住宅事業の成長戦略を加速して中期的にも収益拡大基調だろう。株価は急伸して上場来高値を更新した。目先的な過熱感で利益確定売りが一旦優勢になったが、自律調整を交えながら上値を試す展開を期待したい。

■戸建分譲や注文住宅などの不動産事業

　首都圏中心に１次取得層向け戸建住宅分譲などの不動産事業を展開している。成長戦略として、強みであるコンパクト分譲開発によるセミオーダー新築住宅（高品質・低価格なデザイン住宅）や、テクノロジープラットフォームによる独自のビジネスモデルをベースに、戸建住宅の全国展開および全国シェアの拡大を加速している。

　２０年３月には東北地区に進出し、２０年３月期末時点の自社店舗数は９６店舗となった。２１年１月には神戸営業所を新設して近畿エリアに進出した。さらに今後は全国の政令指定都市をハブとして、近隣に順次出店する方針だ。

　２０年３月期の売上構成比は、分譲住宅事業６４％、注文住宅事業１％、中古住宅事業４％、よかタウン事業（子会社よかタウンが分譲住宅・注文住宅）１３％、旭ハウジング事業（子会社旭ハウジングが神奈川県中心に分譲住宅）５％、フレスコ事業（１８年８月連結子会社化したフレスコおよびフレスコの子会社おゆみ野住宅が千葉県中心に注文住宅）５％、建新事業（１９年１月持分法適用関連会社の建新の株式を追加取得して連結子会社化）７％、その他１％だった。

　また２０年３月期の販売棟数は、分譲住宅事業（土地販売含む）が２７００棟、注文住宅事業が１０９棟、中古住宅事業が３０４棟、よかタウン事業（土地販売含む）が５５３棟、旭ハウジング事業（土地販売含む）が１７５棟、フレスコ事業が分譲住宅１０９棟、土地販売５４区画、注文住宅９７棟、建新事業が注文住宅７２棟、土地販売２７区画、分譲住宅１２３棟だった。

　Ｍ＆Ａ戦略で、１９年４月千葉県柏市中心に不動産売買・仲介を行うＢＲエステートを子会社化、１９年８月埼玉県朝霧市中心に不動産仲介・リフォーム事業を行うハウスラインを子会社化、２０年４月首都圏中心に戸建住宅分譲やリノベーションマンションを行う東京ビッグハウスを子会社化、２１年１月埼玉県中心に戸建注文住宅設計・販売を行うプレスト・ホームを子会社化した。

■販売促進に向けて不動産仲介会社を組織化

　不動産仲介会社を組織化して販売促進するＶＣ（ボランタリーチェーン）の「ＫＥＩＡＩ．ＶＣ」（１７年２月スタート）は、エリアを順次拡大させて加盟店数が２０年３月期末時点で２６７店舗となった。ＡＩによる仲介会社向け商談サポートシステムを導入し、中期的に不動産ネットワークにおける加盟店数全国ＮＯ．１を目指す方針だ。

　用地仕入と販売網の強化を図るＦＣ（フランチャイズチェーン）の「ＫＥＩＡＩ　ＦＣ」（１９年５月スタート）は、エリアを順次拡大させて加盟店数が２０年３月期末時点で３１店舗となった。

■「不動産×ＩＴ」推進

　Ｍ＆Ａ・アライアンスを積極活用して「不動産×ＩＴ」を推進している。ＩＴ成長戦略として、商品力向上による付加価値創造と競争力強化、ＡＩやＲＰＡなどを活用したデータドリブン経営による在庫回転率や生産性向上および利益・財務体質改善、住宅分譲の既存フロービジネス強化とストック型ビジネスでの新たな収益構造構築、ＩＴ施策のグループ・加盟店への横展開およびシナジー拡大、次世代不動産ポータルサイト開発による加盟店への住宅購入見込客送客強化を推進する。

　２０年２月カインズと業務提携、２０年５月セゾンファンデックスと業務提携してリースバック事業に参入、２０年６月不動産業界に特化した採用コンサルティング事業を行う子会社ＫＳキャリを設立（２０年７月人材派遣・紹介事業を開始）した。

　２０年９月には、ＢＩ・ＲＰＡ・ＡＩ―ＯＣＲ技術を活用することで、新築戸建事業におけるデータの収集と問題の可視化、定期提携業務の自動化、紙媒体のデータ入力を効率化し、２０年２月から７月までの半年間で２０００時間以上の工数削減に成功したと発表している。

　２０年１０月にはタイムリープ社の遠隔接客サービス「ＲＵＲＡ」を導入した。音声案内によって新型コロナウイルス感染予防策として非接触型営業の拡充を図る。また建築現場の管理効率化に向けて、コムテックスの建築現場向けコミュニケーションアプリ「Ｋｉｚｕｋｕ」を独自にカスタマイズした「Ｋｉｚｕｋｕ　ＰＲＯ」を導入した。

　２０年１１月には子会社Ｃａｓａ　ｒｏｂｏｔｉｃｓ（カーザロボティクス）を設立した。ひら家「ＩＫＩ」の販売に特化して、非接触型営業、ＶＲ（仮想現実）での内覧、アプリなどの新技術を活用した接客を推進する。２１年４月までに関東アリア（埼玉、群馬、栃木、茨城）の合計１２ヶ所に展示場オープンを予定している。

■２１年３月期大幅増収増益・増配予想で収益拡大基調

　２１年３月期の連結業績予想（期初時点では未定、８月１１日公表、２月９日に２回目の上方修正）は、売上高が２０年３月期比２２．６％増の１４８０億円、営業利益が８３．６％増の１１８億円、経常利益が８３．６％増の１１６億円、当期純利益が９５．３％増の７０億円としている。配当予想（２月９日に期末５１円上方修正）は６３円増配の１３９円（第２四半期末４４円、期末９５円）である。

　第３四半期累計は売上高が前年同期比２６．１％増の１０９８億０３百万円、営業利益が９２．７％増の８２億０４百万円、経常利益が２．０倍の８２億１９百万円、四半期純利益が９４．０％増の４８億６１百万円だった。

　新型コロナウイルスに伴うライフスタイルの変化で郊外の戸建住宅需要が拡大していることも追い風として、グループ全体で分譲住宅事業の成長戦略を加速した。このため注文住宅事業は１３．８％減収、中古住宅事業は５８．４％減収だったが、主力の分譲住宅事業が２６．７％増収で７２．８％増益、よかタウン事業が３３．１％増収で５４．１％増益、さらに旭ハウジング事業が３５．０％増収で３．３倍増益、フレスコ事業が１４．８％増収で２．１倍増益、建新事業が４０．７％増収で黒字化と大幅伸長した。新規連結の東京ビッグハウス事業も寄与した。

　販売棟数は、主力の分譲住宅事業が３０５棟増加の２２２７棟、よかタウン事業の分譲が１５４棟増加の５４４棟、注文が３４棟減少の６５棟だった。売上総利益率は２．６ポイント上昇した。需要の高まりで値引きが抑制された。新規連結や事業拡大に伴う人件費の増加を吸収して大幅増益だった。

　四半期別に見ると、第１四半期は売上高２８１億２９百万円で営業利益１０億１５百万円、第２四半期は売上高３７８億６１百万円で営業利益２７億７１百万円、第３四半期は売上高４３８億１３百万円で営業利益４４億１７百万円だった。第３四半期は前年比４９．５％増収・４．７倍営業増益と成長が加速した。

　通期も大幅増収増益で過去最高更新予想である。新型コロナウイルスを契機とするライフスタイルの変化で郊外での住宅購入需要が高まり、主力の分譲住宅事業が想定以上に伸長している。修正後の通期予想に対する第３四半期累計の進捗率は売上高が７４．２％、営業利益が６９．５％である。下期の構成比が高い収益特性も勘案すれば順調である。分譲住宅事業の成長戦略を加速して中期的にも収益拡大基調だろう。

■株主優待は９月末の株主対象

　株主優待制度は毎年９月３０日時点で１単元以上保有株主を対象として、保有株式数に応じてＱＵＯカードを贈呈（詳細は会社ＨＰ参照）している。

■株価は上値試す

　株価は急伸して上場来高値を更新した。目先的な過熱感で利益確定売りが一旦優勢になったが、自律調整を交えながら上値を試す展開を期待したい。３月１２日の終値は４０２０円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４９３円２７銭で算出）は約８倍、今期予想配当利回り（会社予想の１３９円で算出）は約３．５％、前期実績連結ＰＢＲ（前期実績の連結ＢＰＳ１２６８円２９銭で算出）は約３．２倍、時価総額は約５７２億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）