アーバネットコーポレーション＜３２４２＞（ＪＱＳ）は投資用マンションの開発・販売事業を展開している。株価は公募増資により年初来高値圏から反落したが売り一巡したようだ。１６年６月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。

　東京２３区で投資用・分譲用マンションの開発・販売事業を展開している。１５年３月には子会社アーバネットリビングを設立（７月操業予定）した。戸別分譲事業、マンション管理事業、賃貸事業を展開する。

　ＲＥＩＴ、ファンド、海外投資家の参入などで投資用ワンルームマンションに対する投資・購入マインドは旺盛だ。日銀の異次元金融緩和、２０年東京夏季五輪、脱デフレ、そして日本経済再生の流れも追い風となる。

　都心部での事業用地取得難、土地価格上昇と建設コスト上昇による売上総利益率低下傾向という事業環境に対して、投資意欲旺盛な台湾・シンガポール・香港・中国本土の海外投資家への直接販売など販売手法の多様化、川崎市や横浜市など人口増加・優良地域への開発エリアの拡大、売上総利益率安定化に向けた分譲物件開発の平準化などの施策を強化している。

　海外投資家への直接分譲については、１４年７月に売買契約を締結した投資用ワンルームマンション「アジールコート銀座イースト」（１５年２月末竣工、１５年６月期売上計上予定）が第一弾となり、１４年１１月に投資用ワンルームマンション「アジールコート新宿」（１６年３月末竣工、１６年６月期売上計上予定）の売買契約を締結した。１５年２月には投資用ワンルームマンション「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」（１５年６月竣工、マンション７４戸、店舗１戸）の店舗１戸の売買契約（１５年６月期売上計上予定）を締結した。

　今期（１５年６月期）の連結業績予想（２月１６日に２回目の増額修正）は売上高が１１８億円、営業利益が１６億円、経常利益が１３億２０百万円、純利益が８億５０百万円としている。前期の非連結との比較で１２．６％増収、３４．９％営業増益、３３．２％経常増益、１１．４％最終増益となる。

　配当予想（２月１６日に２回目の増額修正）は同１円増配の年間１３円（第２四半期末５円、期末８円）で、予想配当性向は３１．９％となる。なお配当性向については約３０％を目安としている。

　第３四半期累計（７月～３月）は売上高が１０２億２２百万円、営業利益が１４億４７百万円、経常利益が１２億６２百万円、純利益が８億０３百万円だった。第３四半期から連結財務諸表を作成したため前年同期との単純比較はできないが、投資用ワンルームマンションの販売が好調に推移しているようだ。

　前期から継続の２物件（６８戸）含む９棟の一部戸別決済４３８戸を売上計上した。このうち「アジールコート銀座イースト」１棟（３９戸）は海外投資家への１棟販売である。またコンパクトマンション「アジールコフレ新中野」１棟（４７戸）を全戸売上計上した。

　なお参考値として四半期別推移を見ると、売上高は第１四半期（非連結７月～９月）２９億４７百万円、第２四半期（非連結１０月～１２月）１８億８４百万円、第３四半期（連結１月～３月）５３億９１百万円、営業利益は第１四半期３億６３百万円、第２四半期１億３３百万円、第３四半期９億５１百万円だった。物件売上計上で四半期収益は変動しやすい収益構造だが、第３四半期は分譲物件売上計上が売上総利益率上昇に寄与したようだ。

　通期見通しに対する第３四半期累計の進捗率は売上高が８６．６％、営業利益が９０．４％、経常利益が９５．６％、９４．５％で、利益は計画をほぼ達成した水準である。

　投資用ワンルームマンション売上計上戸数の増減で収益が変動しやすいが、１５年６月期の売上計上を想定していなかった１５年６月竣工「ＡＸＡＳ大森西アジールコート」の店舗部分を６月に売上計上することも考慮すると、通期３回目の増額の可能性もあるだろう。

　来期（１６年６月期）については、投資用ワンルームマンション合計６８２戸の売上計上を予定しているようだ。海外投資家を含めて投資・購入マインドは旺盛であり増収増益基調が期待される。

　なお１５年５月に公募増資・株主売り出し・オーバーアロットメントによる第三者割当増資を実施した。公募による新株式発行３４１万株、株主売り出し株数１１３万４０００株、およびオーバーアロットメントによる売り出し株数６８万１６００株で、発行価格３３４円、受け渡し期日６月１０日である。

　また増資後の発行済株式総数（オーバーアロットメントによる第三者割当増資後）は２４９５万８４００株となる。調達資金（手取概算額合計上限）の約１２億７２百万円については、賃貸不動産の開発資金、販売用不動産の開発資金、借入金の返済に充当する。

　株価の動きを見ると、公募増資により年初来高値圏３７０円～３８０円近辺から５月２９日の３２８円まで反落した。その後は売り一巡して３４０円近辺で推移している。

　６月１７日の終値３４３円を指標面（ＥＰＳとＢＰＳは増資後の発行済株式総数で算出）で見ると、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想に公募増資を考慮した連結ＥＰＳ３４円０６銭で算出）は１０倍近辺、今期予想配当利回り（会社予想の年間１３円で算出）は３．８％近辺、前期実績ＰＢＲ（非連結ベースの前期実績に公募増資を考慮したＢＰＳ１２７円２９銭で算出）は２．７倍近辺である。

　週足チャートで見ると大陰線を引いて急反落したが、２６週移動平均線近辺から切り返す動きとなった。サポートラインを確認した形だ。１６年６月期も増収増益基調が期待され、高配当利回りも評価して切り返し展開だろう。