テンポイノベーション＜３４８４＞（東１）は飲食業を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を展開している。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２２年３月期第２四半期累計は、コロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも成約数が増加し、計画を上回る大幅増益だった。通期も増収増益予想としている。下期からの事業環境好転も寄与して通期予想は上振れの可能性が高いだろう。積極的な事業展開で収益拡大基調を期待したい。株価は１０月の年初来高値圏から反落してやや軟調だが、調整一巡して出直りを期待したい。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏の一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに、居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を展開している。

　店舗転貸借事業は、仲介ではなく、サブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。

　飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　２１年３月期の構成比は、売上高が店舗転貸借事業９３％、不動産売買事業７％、営業利益が店舗転貸借事業６８％、不動産売買事業３２％だった。全社売上に占めるランニング収入（転貸借物件からの賃料収入、転貸借契約更新時の更新手数料収入など）の比率は８８．６％だった。

　店舗転貸借事業は保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２１年３月期末時点の転貸借物件数は２０年３月期末比２２件増加の１７０６件だった。不動産売買事業は、不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。

　なおクロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。またＣＳＲ活動の一環として、飲食店舗を活用した子ども食堂を開催している。２０年４月～２１年３月の開催実績は、参加店舗が２０店舗、総開催数が６８回、総来店数が３２６人だった。

■転貸借物件数２９年３月期５５００件目標

　中期経営計画の目標値は２４年３月期売上高１４１億７４百万円、営業利益１０億７７百万円、成約数５２０件、転貸借物件数２４５１件としている。転貸借物件数の長期的な目標は２９年３月期５５００件としている。

　成長に向けた基本方針は転貸借契約件数と賃料差益の最大化、テーマは専門特化・プロフェッショナル化としている。主要施策として営業採用の積極化、居抜き物件・店舗情報サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」における物件紹介強化、従業員ロイヤリティの向上を推進する。

　居抜き物件・店舗情報サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」をリニューアルし、コロナ禍を出店チャンスとみる飲食店経営者のニーズを捉えるＷＥＢサイトに進化した。そして新規会員数が大幅増加（２１年３月期は２０年３月期比７０．４％増）している。

■２２年３月期増収増益予想、２Ｑ累計大幅増益で通期上振れの可能性

　２２年３月期の業績予想（非連結、収益認識基準を適用だが損益への影響なし）は売上高が２１年３月期比９．６％増の１１３億３４百万円、営業利益が１１．３％増の８億１４百万円、経常利益が３．４％増の８億７０百万円、当期純利益が３．４％増の５億９５百万円としている。営業外収益では助成金収入の減少などを見込んでいる。配当予想は未定としている。

　第２四半期累計は、売上高が前年同期比９．５％増の５６億６７百万円、営業利益が５２．０％増の４億４１百万円、経常利益が４０．１％増の４億６８百万円、四半期純利益が４３．７％増の３億１７百万円だった。

　従来予想（売上高５６億６４百万円、営業利益３億９１百万円、経常利益４億２７百万円、四半期純利益２億９２百万円）を上回る大幅増益だった。さらに、コロナ禍前の２０年３月期第２四半期累計（売上高４６億６２百万円、営業利益３億６４百万円、経常利益３億８１百万円、四半期純利益２億６８百万円）も上回った。

　コロナ禍で飲食業界の厳しい状況が継続したが、成約件数が回復基調となった。固定費が膨らむ大型店舗物件などについては出店需要に弱さが見られるものの、コロナ禍でも旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応して、小規模・好立地の居抜き店舗物件の積極的な仕入を推進した。売上総利益率は１．９ポイント上昇した。コロナ起因の仕入物件解約に伴う費用が減少したことも寄与した。

　成約件数は前年同期比６７件増加の１９１件（新規成約が８６件増加の１２４件、後継成約が１７件減少の６７件）だった。四半期別に見ると第１四半期が５２件増加の９５件、第２四半期が１５件増加の９６件だった。前年の第１四半期は１回目の緊急事態宣言の影響で大きく落ち込んだが、第２四半期以降は回復傾向である。解約数は１８件で前年同期の６５件から大幅に減少した。解約数の減少も収益増につながっている。なお新規仕入物件数は１１６件増加の１２０件（第１四半期５９件、第２四半期６１件）で、期末時点の転貸借物件数は１５３件増加の１８１２件となった。

　セグメント別に見ると、店舗転貸借事業は売上高が５．０％増の４９億９６百万円で営業利益が５４．５％増の３億３９百万円だった。成約件数の増加でランニング収入が増加基調となった。不動産売買事業は売上高が６１．７％増の６億７０百万円で営業利益が４４．１％増の１億０２百万円だった。不動産売買は２物件を売却、３物件を取得して、期末時点の保有物件数は３件となった。

　四半期別に見ると、第１四半期は売上高が２７億４３百万円で業利益が２億２３百万円、第２四半期は売上高が２９億２４百万円で営業利益が２億１８百万円だった。

　通期予想は据え置いた。成約件数は１０６件増加の４２０件、期末転貸借物件数は２１０件増加の１９１６件の計画としている。コロナ禍で飲食業界の厳しい状況が継続するが、個人・小規模飲食店事業者のニーズの変化に合致した店舗物件の仕入を推進する。

　第２四半期累計の進捗率は売上高が５０．０％、営業利益が５４．３％、経常利益が５３．８％、当期純利益が５３．４％と順調だった。下期からの事業環境好転（緊急事態宣言解除・飲食店への営業自粛要請緩和など）も寄与して、通期予想は上振れの可能性が高いだろう。積極的な事業展開で収益拡大基調を期待したい。

■株主優待制度は毎年３月末

　株主優待制度（２１年５月に変更）については、毎年３月３１日時点で３００株以上を保有し、且つ１００株以上の保有を１年以上継続している株主を対象として、お食事券ジェフグルメカード５０００円分を贈呈（詳細は会社ＨＰ参照）する。２２年３月末対象から運用開始する。

■株価は調整一巡

　株価は１０月の年初来高値圏から反落してやや軟調だが、調整一巡して出直りを期待したい。１１月２６日の終値は８７０円、今期予想ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ３３円３９銭で算出）は約２６倍、前期実績ＰＢＲ（前期実績のＢＰＳ１６６円１４銭で算出）は約５．２倍、時価総額は約１５４億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）