テンポイノベーション＜３４８４＞（東１、新市場区分プライム）は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を展開している。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２２年３月期はコロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも成約件数・転貸借物件数が順調に増加して増収増益・増配予想としている。さらに３月２４日には配当予想の上方修正と、新規事業としての店舗家賃保証事業の開始を発表した。積極的な事業展開で２３年３月期も収益拡大基調だろう。株価は下値固め完了して反発の動きを強めている。戻りを試す展開を期待したい。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏の一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに、居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を展開している。

　店舗転貸借事業は、仲介ではなく、サブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。

　また、飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　２１年３月期の構成比は、売上高が店舗転貸借事業９３％、不動産売買事業７％、営業利益が店舗転貸借事業６８％、不動産売買事業３２％だった。全社売上に占めるランニング収入（転貸借物件からの賃料収入、転貸借契約更新時の更新手数料収入など）の比率は８８．６％だった。

　店舗転貸借事業は保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２１年３月期末時点の転貸借物件数は２０年３月期末比２２件増加の１７０６件だった。不動産売買事業は、不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。

　３月２４日に新規事業開始を発表した。４月１日付で子会社の店舗セーフティーを設立し、独自の審査ノウハウを用いて店舗物件専門の家賃保証事業を開始する。

　またＣＳＲ活動の一環として、飲食店舗を活用した子ども食堂を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。コロナ禍のため開催を一時的に中断しているが、順次再開する方針だ。

　なおクロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

■転貸借物件数２９年３月期５５００件目標

　中期経営計画の目標値は２４年３月期売上高１４１億７４百万円、営業利益１０億７７百万円、成約数５２０件、転貸借物件数２４５１件としている。転貸借物件数の長期的な目標は２９年３月期５５００件（首都圏１都３県の当事業対象店舗数推定約１１万件に対するシェア５％相当）としている。

　成長に向けた基本方針は転貸借契約件数と賃料差益の最大化、テーマは専門特化・プロフェッショナル化としている。主要施策として営業採用の積極化、居抜き物件・店舗情報サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」における物件紹介強化、従業員ロイヤリティの向上を推進する。

　営業強化については、新規営業の経験のある人材を年２４名程度採用し、営業ノウハウの体系化なども推進して、２５年３月期にプロフェッショナル営業１００名体制の実現を目指す。

　居抜き物件・店舗情報サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」はリニューアルによって、コロナ禍を出店チャンスとみる飲食店経営者のニーズを捉えるＷＥＢサイトに進化し、新規会員数が大幅に増加（２１年３月期は２０年３月期比７０．４％増）している。さらに２１年７月には動画を活用した物件紹介も開始した。

■プライム市場上場維持基準の適合に向けた計画書

　２２年４月４日移行予定の新市場区分についてはプライム市場を選択し、上場維持基準の適合に向けた計画書を開示している。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

　具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて、流通株式比率の向上に向けたテクニカルな取組も検討する。

　継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化（２９年３月期５５００件目標）を通じて、サブスクリプション（ストック）型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

■２２年３月期増収増益・増配予想、さらに上振れ余地

　２２年３月期の業績予想（非連結、収益認識会計基準適用だが損益への影響なし）は売上高が２１年３月期比９．６％増の１１３億３４百万円、営業利益が１１．３％増の８億１４百万円、経常利益が３．４％増の８億７０百万円、そして当期純利益が３．４％増の５億９５百万円としている。営業外収益では助成金収入の減少などを見込んでいる。配当予想（２月３日公表）は３月２４日に期末１円上方修正して、２１年３月期比３円増配の１２円（期末一括）としている。予想配当性向は３５．９％となる。

　第３四半期累計は売上高が前年同期比６．２％増の８４億２９百万円、営業利益が６．１％増の６億４１百万円、経常利益が０．６％減の６億８９百万円、四半期純利益が１．２％減の４億６７百万円だった。

　コロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも成約件数・転貸借物件数が増加して増収・営業増益と順調だった。なお営業外収益で受取補償金が増加（前期は６４百万円、今期は８８百万円）したが、営業外費用で支払補償費が増加（前期は３５百万円、今期は７５百万円）したため、経常利益と四半期純利益は微減益だった。

　店舗転貸借事業は売上高が６．７％増の７６億４５百万円、営業利益が５１．３％増の５億３５百万円だった。新規契約件数および後継契約件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の合計成約件数は前年同期比７９件増加の２９５件となり、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は前年同期比２１１件増加の１８８８件となった。コロナ禍でも旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店ニーズに対応して積極的な仕入を実行した。なお四半期別の成約件数は第１四半期が９５件、第２四半期が９６件、第３四半期が１０４件で、第３四半期はコロナ禍前の２０年３月期第４四半期（１０５件）以来の１００件超に回復した。

　不動産売買事業は売上高が１．５％増の７億８４百万円、営業利益が５７．７％減の１億０６百万円だった。前期の高収益物件売却の反動で減益だが、店舗転貸借事業の推進に向けた不動産業者とのリレーションシップ強化を目的とする事業である。当期は４物件を売却、５物件を取得して、期末時点の保有物件数は３件となった。

　四半期別に見ると、第１四半期は売上高が２７億４３百万円で業利益が２億２３百万円、第２四半期は売上高が２９億２４百万円で営業利益が２億１８百万円、第３四半期は売上高が２７億６２百万円で営業利益が２億円だった。

　通期予想は据え置いている。店舗転貸借事業の合計成約件数は前期比１０６件増加の４２０件、期末の転貸借契約締結物件数は前期末比２１０件増加の１９１６件の計画としている。コロナ禍で飲食業界の厳しい状況が継続するが、個人・小規模飲食事業者の出店ニーズの変化に合致した店舗物件の仕入を推進する。

　第３四半期累計の進捗率は売上高が７４．４％、営業利益が７８．８％、経常利益が７９．２％、当期純利益が７８．６％と順調である。通期予想を据え置いたが、コロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも転貸借物件数・成約件数が増加基調であり、通期予想に上振れ余地がありそうだ。さらに２３年３月期（子会社の店舗セーフティーを設立して連結決算に移行予定）も積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。

■株主優待制度は毎年３月末

　株主優待制度（２１年５月に変更）については、毎年３月３１日時点で３００株以上を保有し、且つ１００株以上の保有を１年以上継続している株主を対象として、お食事券ジェフグルメカード５０００円分を贈呈（詳細は会社ＨＰ参照）する。２２年３月末対象から運用開始する。

■株価は戻り試す

　株価は下値固め完了して反発の動きを強めている。戻りを試す展開を期待したい。３月２４日の終値は８４６円、今期予想ＰＥＲ（会社予想のＥＰＳ３３円３９銭で算出）は約２５倍、今期予想配当利回り（会社予想の１２円で算出）は約１．４％、前期実績ＰＢＲ（前期実績のＢＰＳ１６６円１４銭で算出）は約５．１倍、そして時価総額は約１５０億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）