テンポイノベーション＜３４８４＞（東証プライム）は首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスモデルである。さらに店舗物件専門の家賃保証事業も開始した。２３年３月期は転貸借契約物件数が増加基調で増収増益予想（連結決算に移行のため前年の非連結業績と比較）としている。第１四半期の好調を勘案すれば通期会社予想は上振れの可能性が高く、積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。株価は８月の年初来高値に接近している。利益確定売りをこなしながら上値を試す展開を期待したい。１９年１２月の上場来高値も視野に入りそうだ。なお１１月２日に２３年３月期第２四半期決算発表を予定している。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

　首都圏一都三県（特に東京都）において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗（造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件）を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産売買事業も展開している。２２年４月には子会社の店舗セーフティーを設立し、独自の審査ノウハウを用いて店舗物件専門の家賃保証事業を開始した。なおクロップス＜９４２８＞の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

　２２年３月期のセグメント別構成比は、売上高が店舗転貸借事業９２％、不動産売買事８％、営業利益が店舗転貸借事業８０％、不動産売買事業２０％だった。全社売上に占めるランニング収入（転貸借物件からの賃料収入、転貸借契約更新時の更新手数料収入など）の比率は８５．９％だった。不動産売買事業は、不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。２２年３月期は５物件を売却、６物件を取得し、期末時点の保有物件数は３件となった。

■転貸借契約件数は増加基調

　店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第６のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物（厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど）の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

　保有物件数（転貸借物件数）の増加に伴って賃料収益（ランニング収入）を積み上げるストック型ビジネスモデルである。２２年３月期の新規契約件数および後継付け件数（転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件）の転貸借契約件数の合計は２１年３月期比２９．６％増の４０７件となり、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は２４５件増加の１９５１件となった。コロナ禍で飲食業界が厳しい状況下でも、転貸借契約物件数は着実に増加している。

　なお２２年３月期の成約件数は第１四半期が９５件、第２四半期が９６件、第３四半期が１０４件、第４四半期が１１２件で、第４四半期はコロナ禍を上回る水準となった。転貸借物件数の純増につながる新規契約が高水準な一方で、解約数は低水準で推移している。

■転貸借物件数２９年３月期５５００件目標

　中長期的な経営目標として、２５年３月期に営業部門１００名体制を構築し、２６年３月期に転貸借物件純増数６００件／年、２７年３月期に成約数１０００件／年を目指すとしている。さらに２９年３月期には、転貸借物件数５５００件（首都圏１都３県の当事業対象店舗数推定約１１万件に対するシェア５％相当）で、売上高３００億円規模、営業利益３０億円規模を目指すとしている。

　成長に向けた基本方針は転貸借契約件数と賃料差益の最大化、テーマは専門特化・プロフェッショナル化としている。具体的には、２２年３月期に４０名だった営業人員を、年２４名を目途にリーシング担当として採用し、その後、営業教育を経て高難度の仕入への異動（年４～６名）を含めて、２５年３月期に営業１００名体制（仕入３０名、リーシング７０名程度）を構築する。そして仕入エリア戦術の実行により、２９年３月期に転貸借物件数５０００件（２２年３月期実績１９５１件）を目指す方針だ。

　出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗．ｃｏｍ」は、サイトのリニューアルや、コロナ協力金等の飲食店向け情報提供の効果によって、コロナ禍による市況の変化を出店チャンスとみる飲食店経営者のニーズを捉え、コロナ禍前よりも集客力のあるサイトへと進化している。２２年３月期は、サイト総訪問数が２０年３月期比６９．５％増加、問い合わせ件数が４８．８％増加、新規会員登録数が７５．６％増加、内見数が５２．２％増加した。

　なお３ヶ年の中期経営計画では、２４年３月期売上高１４４億３７百万円、営業利益１２億５７百万円、営業利益率８．７％、成約数５１０件、転貸借物件数２５２７件、２５年３月期売上高１６４億１７百万円、営業利益１４億７１百万円、営業利益率９．０％、成約数５８０件、転貸借物件数２８７９件の計画を掲げている。

　またＣＳＲ活動の一環として、飲食店舗を活用した子ども食堂を１９年６月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。コロナ禍のため開催を一時的に中断しているが、順次再開する方針だ。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

　２２年４月に実施された東京証券取引所の市場再編ではプライム市場を選択し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示している。２８年３月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

　具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上（時価総額の上昇）を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なＩＲによって市場に情報発信する。また必要に応じて、流通株式比率の向上に向けたテクニカルな取組も検討する。

　継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化（２９年３月期５５００件目標）を通じて、サブスクリプション（ストック）型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上（目途として前期比１０％～２０％程度の増収増益継続）の実現を図る方針だ。

■２３年３月期増収増益予想、さらに上振れの可能性

　２３年３月期の連結業績予想（２２年４月に子会社の店舗セーフティーを設立して連結決算に移行のため前期比増減率は非記載）は、売上高が１２６億５５百万円、営業利益が１０億５９百万円、経常利益が１０億７４百万円、親会社株主帰属当期純利益が７億３３百万円としている。配当予想は未定だが、開示が可能となった段階で速やかに開示するとしている。

　２２年３月期非連結業績（売上高１１４億１５百万円、営業利益９億０９百万円、経常利益９億８６百万円、当期純利益６億６２百万円）との単純比較で見ると、売上高は１０．９％増収、営業利益は１６．４％増益、経常利益は８．９％増益、親会社株主帰属当期純利益は１０．７％増益となる。

　第１四半期は売上高が３０億０４百万円、営業利益が２億８６百万円、経常利益が３億０５百万円、親会社株主帰属四半期純利益が２億０９百万円だった。前年同期の非連結業績との単純比較で売上高は９．５％増収、営業利益は２７．９％増益、経常利益は３０．４％増益、親会社株主帰属四半期純利益は３１．６％増益だった。

　コロナ禍でも旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応して積極的な仕入を実施し、転貸借物件数が順調に増加した。利益面では売上総利益率が１．４ポイント上昇した。ランニング収入の増加に加えて、店舗家賃保証事業や不動産売買事業も寄与した。

　セグメント別に見ると、店舗転貸借事業（店舗家賃保証を含む）は売上高が２９億０１百万円でセグメント利益（営業利益）が２億５０百万円、不動産売買事業は売上高が１億０２百万円で利益が３５百万円だった。なおストック型収益となる店舗転貸借事業のランニング収入は１７．１％増の２７億１３百万円だった。

　店舗転貸借事業では成約数（新規契約と後継契約の合計）が１２件増加の１０７件（４月３７件、５月３０件、６月４０件）と順調に推移した。期末時点の転貸借物件数は２５９件増加の２０１５件となり、初めて２０００件を突破した。１０００件到達に１４３ヶ月を要したが、そこから２０００件までは６３ヶ月での達成となり、転貸借物件数の積み上げが加速している。不動産売買事業は１物件を売却、１物件を取得し、期末時点の保有物件数は３件となった。

　通期予想は据え置いている。コロナ禍で飲食業界にとって厳しい状況が継続することを想定するが、コロナ禍でも旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店ニーズに合致した「好立地」「小規模」「居抜き」店舗物件の積極仕入を推進する。そして成約数と転貸借契約物件数が順調に増加して増収増益予想としている。新規契約と後継契約の合計成約数は２２年３月期比４３件増加の４５０件、期末転貸借物件数は２２年３月期末比２７０件増加の２２２１件の計画としている。

　通期予想に対する第１四半期の進捗率は売上高２３．７％、営業利益２７．０％、経常利益２８．５％、親会社株主帰属当期純利益２８．６％と順調だった。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスモデルであり、第１四半期の好調を勘案すれば通期会社予想は上振れの可能性が高く、積極的な事業展開で収益拡大基調だろう。

■株主優待制度は毎年３月末、２３年３月末から優待内容拡充

　株主優待制度については毎年３月３１日時点の株主を対象として実施している。そして８月４日には、保有株式数に応じた株主優待内容拡充（詳細は会社ＨＰ参照）を発表した。２３年３月末対象から実施する。

　現行は毎年３月３１日時点で３００株以上保有し、且つ１００株以上保有を１年以上継続している株主を対象としてジェフグルメカード５０００円分を贈呈している。変更後は、毎年３月３１日時点で３００株以上５００株未満を保有し、且つ１００株以上保有を１年以上継続している株主に対してジェフグルメカード５０００円分、毎年３月３１日時点で５００株以上を保有し、且つ１００株以上保有を１年以上継続している株主に対してジェフグルメカード７０００円分を贈呈する。

■株価は上値試す

　株価は調整一巡して８月の年初来高値に接近している。利益確定売りをこなしながら上値を試す展開を期待したい。１９年１２月の上場来高値も視野に入りそうだ。９月２２日の終値は９４１円、今期予想連結ＰＥＲ（会社予想の連結ＥＰＳ４１円３７銭で算出）は約２３倍、前期実績ＰＢＲ（前期非連結実績のＢＰＳ１８８円２９銭で算出）は約５．０倍、そして時価総額は約１６３億円である。（日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展）